Von Fritz Schuhmacher

Wer an Bebauungsplänen arbeitet, weiß, daß die öffentliche Hand auf die Verwertung des kostbarsten Volksgutes, des Grund und Bodens, nur beschränkt einwirken kann. Aufteilung und Art der Benutzung kann in bestimmten Grenzen geregelt werden. Das technisch Erwünschte braucht aber auf dem Gebiet des Wohnungswesens noch nicht das sozial Erwünschte zu sein. Zwischen dem einen und dem anderen können noch manche Hindernisse stehen. Sie erwachsen daraus, daß im praktischen Leben eben nicht nur eine technische, sondern auch eine geschäftliche Behandlung des Grund und Bodens in Betracht kommt. Es muß ein Ziel sein, beides so zu regeln, daß sein Gebrauch im weitesten Sinne sowohl dem Einzelnen wie auch der Allgemeinheit dient.

Das bedeutet, daß der Grund und Boden nicht Gegenstand des unbeschränkten Handels und seiner Spekulation sein darf. Der Unbeschränkte Handel kann segensreich wirken bei Gütern, die man zu vermehren vermag, denn im Wettbewerb der Spekulation liegt der produktive Anreiz zu solcher Vermehrung, und mit der Vermehrung entsteht zugleich die der Allgemeinheit nützende Verbilligung. Nicht so bei Gütern, die man nicht vermehren kann. Hier fällt dieser für die Gesamtwirtschaft segensreiche Einfluß weg. Der spekulative Handel verbilligt das Gut nicht, sondern verteuert es. Da es zugleich dem Verderb nicht ausgesetzt ist, kann der Besitzer es beliebig lange dem Gebrauch vorenthalten, um die preissteigernde Wirkung der Nachfrage möglichst vorteilhaft abzuwarten.

Diese Erscheinungen werden aber dadurch noch verwickelter, daß, abgesehen von allen anderen Momenten spekulativer Handelsüberlegungen, wie sie bei anderen Waren auch auftreten, noch ein besonderes Moment der Unsicherheit hinzukommt, das bei anderen Waren ein fester Faktor zu sein pflegt. Diese Ware ist unbeweglich; im allgemeinen spielen aber bei dem Preis, der sich aus der Marktlage bildet, die Transportkosten eine wichtige Rolle, die aufgewandt werden müssen, um die Ware an den Punkt zu bringet wo der Konsument sie verlangt. Bei der unbeweglichen Ware, Grund und Boden, tritt das Moment der Transportkosten in Form der Kosten auf, die nötig sind, um den Konsumenten an die Ware heranzutransportieren. Mit einem Wort, der Preis wird abhängig von den Möglichkeiten des Verkehrs. Deshalb kann die Wertsteigerung des Grund und Bodens nicht allein aus der Tatsache seiner Bebauung, sondern auch durch die Verbesserung seiner Verkehrslage entstehen: der „Lagewert“ kann wachsen.

Das Eigentümliche des Problems liegt nun darin, daß sich die verderblich wirkende Spekulation aus allerlei Anhaltspunkten ein Bild der kommenden Entwicklung macht und nun die Zukunftswerte des Grund und Bodens in ihrer gesteigerten Höhe auf die Gegenwart im voraus überträgt. Ohne daß der Boden bebaut wird und noch ehe die Verkehrsmaßnahmen festliegen, steigert sich der Preis, wenn die Grundstücke als Handelsware von Hand zu Hand gehen, und die bauliche Entwicklung stößt, wenn sie wirklich einsetzt, auf Bodenpreise, die vieles sozial Wünschenswerte nicht mehr auszuführen gestatten. Dabei kann man beobachten, daß die Spekulationspreise regelmäßig auch die Grundstücke mit sich reißen, die vom Handel unberührt blieben.

Ich habe eine Gefahr zu zeichnen versucht, die natürlich durchaus nicht immer eintritt und deshalb übertrieben scheinen mag. Aber auch wenn der „Wertzuwachs“ ohne diese Zwischenerscheinungen wirklich einsetzt, entsteht meist die Frage, ob er von der Arbeit des Besitzers herrührt oder aber von Maßnahmen der Allgemeinheit.

Als im Jahre 1905 der Bau des Mittellandkanals begonnen wurde, da war in der Vorlage nicht nur das Recht vorgesehen, das für den Kanal selbst nötige Land zum früheren Nutzungswert zu enteignen, sondern auch die Möglichkeit der Enteignung für Zwecke der Allgemeinheit (innerhalb eines einen Kilometer breiten Streifens auf beiden Seiten des Kanals), und zwar zu dem Preis, der hier vor dem Projekt des Kanals bestand. Darin liegt ein ausbaufähiger Gedankengang. Die Öffentlichkeit muß die Möglichkeit haben, Gebiete, die sie durch ihre Maßnahmen erschließt, den Zwecken zuzuführen, die für die Allgemeinheit nötig sind, ohne daß sie sich durch die preissteigernde Wirkung ihrer eigenen Arbeit die Durchführung weiterer Ziele unterbindet oder doch erheblich erschwert. Das ist der reformerische Grundgedanke, . der in diesem Beispiel besonders überzeugend anklingt, der aber allgemeine innere Berechtigung hat.