Wohnbaugesetz, kritisch gesehen

Seitdem die Freude über das Zustandekommen de& ersten deutschen Wohnungsbaugesetzes, das mit ungewohnter — und nur noch bei der Diätenfestsetzung übertroffener — Einmütigkeit vom Bundestag beschlossen wurde, etwas abgeklungen ist, beginnt, man, sich nun auch mehr kritisch mit seinen wirtschaftlichen Auswirkungen zu befassen. Bau gewerbliche Arbeitskräfte sind vorhanden; Baustoffe stehen zur Verfügung — abgesehen von einigen Engpässen, die wohl im Lauf des Jahres beseitigt werden können. Die Finanzierung im neuen Baujahr gilt mindestens theoretisch als gesichert, soweit nicht der Einspruch gegen die Steuerreform eine neue Situation herbeiführt. Wo nun beginnt aber die Problematik? Erstens mit der Festsetzung eines starren Plandrei Milliarden DM jährlich. Zweitens bei den Programms sichern will, und schließlich bei der „Kapitalvernichtung" infolge der UnrentierlicbNicht umsonst hat Rundeswohnungsminister Wildermuth im Läufe der Verhandlungen eingebend begründet, warum das Gesetz ein SechsJahres Programai nicht enthalten dürfe. Ein verantwortungsbewußter Gesetzgeber könne nicht einen „Blankoscheck ausstellen. Die politischen Gründe, die den Minister zum Abweichen von der ursprünglich als sachlich richtig erkannten Linie bewegen haben, müssen gewichtig gewesen sein. Die gesetzliche Verankerung eines Plansolls von l 8. Mill. Wohnungen in sechs Jahren schafft eiae Nachfragesituation für Bauleistungen, die tendenzieil preisstabilisiefend wirkt. Solange die Durchführung des Wohnbausolls nicht zur vollen Auslastung der bauwirtschaftlichen Kapazität führt, ist allerdings die Gefahr einer BaukostenSteigerung gering. Die Möglichkeit, die heutigen Baupreise zu senken, wird von der Bauwirtschaft skeptisch beurteilt, im Gegensatz zu den Autoren der Finanzierungspläne. Alle Erfahrungen des Wohnungsbaus, angefangen vom Adclison Gesetz 1919 in- England über die Hauszinssteuer Ära in Deutschland- und "den staatlichen englischen Wohnungsbau nach dem letzten Kriege, bestätigen eindeutig dea allgemeinen ökonomischen Satz, daß staatliche Subventionen preissteigernd wirken. Man muß abwarten, ob die im Wohnungshaugeserz (und in einer Entschließung z dem einschlägigen § 18 zur Sicherung der Baukosten) vorgesehenen Maßnahmen geeignet sind und ausreichen werden, um eine Kostensenkung zu erreichen. Die im Gesetz festgelegte Bürgschaftsübernahme der Länder für Wohnungsbaudarlehen bis zur Höhe von 90 v. H des Beleihungswertes ist beispielsweise ein Kostenauftriebsmoment, das mir schwer zu neutralisieren sein wird. Jedoch stellt das Bundesgesetz nur einen Rahmen dar, der von den Ländern durch ergänzende Gesetze oder Verwaltungsbestimmungen auszufüllen sst. Den Länderparlamenten bleibt es vorbehalten, degressive Finanzierungsmethoden durchzusetzen, die möglicherweise einen Preisdruck herbeiführen werden. Sie müßten weiterhin Vorschriften über die Einschränkung und Aufhebung bauhemmender und kost£ nsteigernder baupolizeilicher Vorschriften und, üjbpr; Gebührenbefreiungen zugunsten des Wohnungsbaus erlassen.

Die, Finanzierung des, Wohnungsbauprogramm] für das laufend Baufahr sieht 250 Mill. DM aus öffentlichen Mittel überhaupt. Hieraus geht hervor, in welchem Umfang die Durchführung von den amerikanischen Hilfsquellen abhängig ist. Die Herabsetzung der Leistungen aus dem Marshall Plan und die partielle Umwandlung des ERP Einfuhr Verfahrens in Ziehungsrechte führen zwangsläufig zu einer Minderung der aus den Gegenwertfonds zur Verfügung stehenden Beträge. Bekannt ist außerdem, daß die Fachleute bezweifeln, ob Länder und Gemeinden die Mittel werden aufbringen können, die sie dem Wohnungsbau zuführen sollen. Um unter diesen Umständen nicht das Odium unzureichender Förderung, des Wohnungsbaus auf sich zu nehmen, stimmte wohl die Regierungskoalition den vom vorbereitenden Ausschuß vorgeschlagenen Durchführungsmethoden zu, obwohl diese ihrer wirtschaftlichen Konzeption nicht entsprechen. Die Kapitalsammelstellen werden zur Deckung des Bedarfs an ersten Hypothekea ä, verpflichtet". Miete und Eigenkapitalveransung stehen in einem starren Verhältnis. Eine Ausnahme von der Zwangsbewirtschaftung wird im Bereich des „sozialen Wohnungsbaus" nur bei den Genossenschaften und (mit Einschränkungen) auch bei Werkwohnungen gemacht. Die im Gesetz vorgesehene Herausnahme der steuerbegünstigten Wohnungen aus der Zwangsbewirtschaftung wird durch eine Entschließung zum § 23 wieder in Frage gesteik. Man muß bedauern, daä ckr Bau gerade dieser Kategorie von Wohnungen, die deia privaten Kapital einen Anreiz zur Anlage im "Wohnungsbau bot und der öffentli:be Mittei nur indirekt in Anspruch nimmt, durch diese nachträgliche Entschließung des Bundestages vorläufig gehemmt wird.

Monatsmieten von höchstens einei DM je Quadratmeter Wohnfläche bedeuten, daß 40 bis SO v. H, der Gesamtkosten einer Neubauwohnung Mietcrträgen kein Äquivalent finden, Solange diese „Schere" zwischen Baukosten urd Mieten nacht beseitigt ist, sind alle nicht rentierenden Aufwendungen für den Wohnungsbau (d h alle öffentlichen Fördeningsmittel) im volkvirtschaftliehen Sinn verlorenes Kapital" — in laufenden Baujahr demnach rund 1 5 Mrd. DM. Dies Ist die negative ökonomische Seite des sozial uncl damit politisch pos mvea Aspektes einer billigen Miete. Die Sachverständigen iller Parteien VOR rechts bis links amd alle Gruppen der Wohnungswirtschaft von den privaten Hausbesitzern bis zur gemeinnützigen Vohnungswirtschaft sind darin einig, daß die öfentlichea Förderungsmittel größtenteils entsprechend ihrem wirtschaftlichen Charakter als verlorene BauVertreter der fiskalischen Interessen raben bislang auf der Übernahme von Schuldtiteln durch die Bauträger bestanden. Hier scheint das Wohnungsbaugesetz eine Änderung herbeizuführen denn nach § 3 sollen zinsverbüligte oder zinslose Darlehen oder Zuschüsse gewährt werden, In der von Politikern und Parteien bevorzugten optischen Sicht ersAeint der Vohnungsbau immer als Mittel par excellence, Arbeit zu schaffen. Bei dieser Betrachtungsweise wird meistens übersehen, daß jede D Mark für dea Wohnungsbau der industriellen Investition und damit der Schaffung bleibender Arbeitsplätze verlorengeht. Da wir „noch auf lange Zf:it hinaus mit Sicherheit mit mangelnder Kapitaibildung redinen" müssen, wird aius AuslaodskrecMien und Kreditschöpfuag (Münzgewinnen für den Wohnungsbau z. B ) investiert werden müssen;. Gelingt es nicht, die durch diese Ijwestlriousnietkxlen her vorgerufenen Preissceigerungstendeozen aufzufangen, dann werden die billigen Mieten eines Tages ein holder Wahn sein, wek überkompensiert durch die Entwertung des Sparkapitals und die Erhöhung der Lebenshaltungskosten. Aus solchen Überlegungen heraus erscheint es unzweckmäßig, wenn die mit hohen öffentlichen Subventionen erbauten Wohnungen auch an eine verhältnismäßig gut verdienende Mittelschicht (bis 600 DM Monatseinkommen) zugeteilt werden. Diese Einkommensruppen brauchen dann nur 8 v. H, ihres Einkommens für Miete aufzuwenden. Der hohe Anteil der öffentlichen Beihilfe wird den gesamten sozialen Wohnungsbau weitgehend politisieren, in dem Sinne, daß die Wohnungsbaufinanzierung von der Bewilligung der Mittel durch die Parlamente und die Gestaltung der öffentlichen Haushalte abhängig wird. Die Machtfülle der Yerwaltungsbürokratie wird gestärkt. Die staatliche Initiative wird betont gegenüber der privaten, der nur wenig Anreiz geboten wird. Um so mehr Chancen sind dem gemeinwirtschaftlichen Wohnungsbau gegeben. Mit den wirtschaftspolitischen Konsequenzen hieraus wird sich die Bundesregierung auseinanderzusetzen haben. Drei „verplante" Milliarden sind eben keine Kleinigkeit.