Der Glanz verblaßt

Die Besitzer von Immobilien haben in den vergangenen Jahren am stärksten von der inflationären Entwicklung profitiert. Preissteigerungen sind zur Richtschnur des Anlageverhaltens geworden. Insbesondere die indirekte Form des Immobilienbesitzes fasziniert die Geldanleger. Unter Einsatz eines vergleichsweise geringen Kapitals besteht bei den Immobilienfonds die Möglichkeit, an den, Vorteilen des „sachwertgesicherten" Haus- und Grundbesitzes zu partizipieren. Di e bestehenden Fonds lassen sich in zwei Gruppen trennen:

Offene Immobilienfonds: Sie geben laufend neue Zertifikate aus, über deren Erlös neue Immobilien hinzuerworben werden können. Eine Kapitalanlagegesellschaft ist rechtliche Eigentümerin des Vermögens. Die Form der Anlage ermöglicht ein Höchstmaß an Liquidität, die Fonds müssen die Zertifikate jederzeit zum geltenden Preis zurücknehmen und eine Liquiditätsreserve von mindestens fünf Prozent des Fondsvermögens halten.

Geschlossene Immobilienfonds: Sie geben nur eine begrenzte Anzahl von Zertifikaten aus, mit deren Erlös ganz bestimmte Bauvorhaben verwirklicht werden sollen. Sie sind entweder als Personengesellschaft konstruiert (Kommanditoder BGB Gesellschaft) oder als Bruchteilseigentumsgemejnschäft. In allen drei Fällen wird der Anleger zwar ebenfalls nicht rechtlicher Eigentümer der Immobilien, er erlangt jedoch die steuerliche Position eines Grundeigentümers. Die Rendite bei Immobilien und Beteiligungen. am Immobilienbesitz setzt sich aus drei Faktoren zusammen:

Mieterträge allgemeine Wertsteigerung Steuervorteile In den letzten zwei Jahren sind die Betriebsund Bewirtschaftungskosten für Gebäude so stark gestiegen, daß die Befürchtung laut wird, daß der Faktor „Mieterträge" in der Rentabilitätsrechnung in den kommenden Jahren einen immer bedeutungsloseren Platz einnehmen wird. Von verschiedenen Seiten ist schon heute zu hören, daß vorausberechnete Ausschüttungssätze — selbst in einigen renommierten (geschlossenen) Fondsobjekten — nicht mehr voll erwirtschaftet werden können.

; Eine Anhebung der Mietsätze auf i einen „marktgefechten" Stand ist aus zwei Gründen problematisch: Erstens läßt das neue Mietenge setz eine ausreichende Anhebung der Mieten nicht mehr zu, und zweitens wird die Vermietbarkeit von Neubauwohnungen zu marktgerechten Mieten immer schwieriger. Viele Mieter sind nicht mehr bereit, 8 bis 12 Mark pro Quadratmeter im Monat zu zahlen, wenn sie für einen annähernd gleich hohen Aufwand bereits eine Eigentums , wohnung finanzieren können.

Eine Verlagerung des Anlageschwerpunktes von Wohngebäuden auf Büro- und Geschäftszentren ist keine Alternative. Grundstücke in entsprechenden Citylagen sind meist so teuer, daß die höheren Mieteinnahmen im Verhältnis zum eingesetzten Kapital noch ungünstiger liegen. Außerdem ist auch auf dem gewerblichen Sektor eine stärkere Abschwächungstendenz bei den Mieten festzustellen „Für größere Anleger", so schreibt der Ring Deutscher Makler in einer Stellungnahme, „ist der Immobilienmarkt relativ uninteressant geworden "

Da die Kapitalzuflüsse der Geldanleger jedoch in unverminderter Stärke bei den Fonds eintreffen, sehen sich die Manager der Immobilienfonds einem großen Problem gegenüber, das schon heute nur noch von erstklassigen Marktkennern optimal gelöst werden kann: Wohin mit dem Geld? Erstklassige Renditeobjekte sind selten geworden. Mit einer einfachen Hochrechnung über die Entwicklung der Baukosten, der Grundstückspreise und der voraussichtlichen Mietentwicklung läßt sich die Feststellung treffen, daß der steuerlichen Behandlung von Immobilien in den kommenden Jahren die größte Bedeutung zukommt.