Zum erstenmal wurden mehr Zertifikate zurückgenommen als ausgegeben

Dem Rausch folgt die Ernüchterung. Diese Erfahrung machten nun auch die Manager der acht offenen Immobilienfonds in der Bundesrepublik. Die Popularitätskurve der aktienähnlichen Grundstückszertifikate sank merklich ab. Während die explodierenden Baupreise von 1969/70 den offenen Immobilienfonds eine Rekordzuwachsrate von fast 1000 Prozent bescherte (Mittelzufluß 1970 : 120 Millionen, 1972: 1,128 Milliarden Mark), verkehrte sich die „Flucht in die Sachwerte“ im II. Halbjahr 1973 in ihr Gegenteil.

Baupleiten, exotische Zinsen, leerstehende Wohnungen, der Ärger mit dem Mieterschutzgesetz sowie eine Verschlechterung der steuerlichen Situation durch angehobene Einheitswerte erschreckten die Kundschaft. Statt anzulegen, tauschten sie im vergangenen Halbjahr Fondsanteile im Wert von über 40 Millionen Mark in Bargeld um. „Die Zeit der Kapitalbildung via Grundbesitz ist vorbei“, konstatierte die „Wirtschaftswoche“ und warnte: „Hält der Rückfluß an, müssen Fonds ihre Objekte zwangsverkaufen.“

Weniger spektakulär beurteilt der Chef des co op-Immobilienfonds, Gerhard Gathmann, die Lage: „Die Absatzflaute scheint sich ihrem Ende zu nähern.“ In der Tat füllten sich die Fondskassen im November mit einem dünnen Bodensatz von 5,2 Millionen Mark. Jedoch: Ein Jahr zuvor hatten grundstücksbegeisterte Anleger zehnmal soviel in die offenen Fonds investiert.

Die plötzliche Abwendung vieler Sparer von ihren Fonds macht dem co op-Immobilienexperten offensichtlich wenig Sorgen. Nicht treue Fondssparer verlassen seiner Meinung nach diese Form der Geldanlage, sondern spekulative Anleger, die auf dem Höhepunkt des Baubooms zu den offenen Fonds gestoßen waren. Nun locken sie die erheblich höheren Zinsen, die augenblicklich für kurzfristige Termingelder gezahlt werden. „Eine durchaus gesunde Entwicklung“, so der Fondschef.

Weit weniger gut sieht die Lage am Immobilienmarkt aus. Haus- und Grundeigentümer, die jahrelang von den hohen Preissteigerungen profitierten, sind selber in den Strudel der Inflation geraten. Die an ortsüblichen Vergleichsmaßstäben festgezurrten Wohnungsmieten ermöglichen infolge der stark angestiegenen Bewirtschaftungskosten keine ausreichenden Erträge. Statt in den langfristig unrentabel werdenden Wohnungsbau zu investieren, verlegen die Fondsmanager den Anlageschwerpunkt lieber auf Geschäftsgrundstücke.

Aber auch hier ist das inflationssichere Dich morsch. Gute Geschäftsgrundstücke sind in der Regel so teuer, daß selbst die höheren Mietennahmen keine marktgerechte Verzinsung des angesetzten Kapitals mehr ermöglichen. Sinkt die Rendite, sinkt auch der Wert des Objektes. Dieser Grundsatz der „Ertragswert-Rechnung“ hat für die tatsächlichen Wertveränderungen auf dem Immobilienmarkt jedoch noch nie Allgemeingültigkeit besessen.

„Hier liegt der Pferdefuß der offenen Immobilienfonds“, behauptet die Konkurrenz (Aktien- und Rentenfonds). Die Rendite der offenen Fonds setzt sich nämlich nur zur Hälfte aus Erträgen zusammen, der andere Teil ist die von einem Gutachtergremium erfolgte Höherbewertung der Objekte. Ob die Hochschreibung reilistisch ist, läßt sich in der Regel nur dann feststellen, wenn das betreffende Bürohaus oder die Ladenreihe den Eigentümer wechselt.