Die Hiobsbotschaften von geschlossenen Immobilienfonds reißen nicht mehr ab. Vielen Anlegern droht der Totalverlust ihrer investierten Mittel und zusätzlich Ärger mit den Finanzbehörden. Die Krise am Immobilienmarkt in den neuen Bundesländern, vor allem in Berlin, ist nicht mehr zu leugnen. Branchenkenner reagieren bereits mit Spott, wenn sie auf die mißliche Lage der Investoren in Ostdeutschland angesprochen werden: "Der Steuerspartrieb der Deutschen ist stärker ausgeprägt als der Sexualtrieb", lautet bereits ein geflügeltes Wort in der Branche.

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds, die als Kapitalsammelstelle für meist gewerblich genutzte Immobilien dienen, deren Anteile handelbar sind und die unter der Kontrolle des Bundesaufsichtsamtes für Kreditwesen stehen, werden geschlossene Immobilienfonds zur Finanzierung ganz bestimmter Objekte aufgelegt. Wenn die benötigte Geldsumme für den Supermarkt auf der grünen Wiese oder das Bürohaus in der Innenstadt beisammen ist, wird der Fonds "geschlossen". Das heißt, es werden keine weiteren Anteile mehr verkauft. Durch eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds wird der Anleger Miteigentümer an dem finanzierten Objekt. Dadurch kann er Werbungskosten und Abschreibungen des Objektes steuerlich geltend machen und somit seine Einkommensteuerlast je nach Grenzsteuersatz zum Teil erheblich verringern.

Als die Mieten nach der Wiedervereinigung in Berlin und den neuen Ländern explodierten, setzte der Staat mit der Möglichkeit hoher Sonderabschreibungen - fünfzig Prozent innerhalb der ersten fünf Jahre - noch eins drauf. Das war zuviel des Guten, meint Stephan Bone-Winkel, Geschäftsführer der cbs Immobilienakademie Berlin. Viele Anleger investierten schnell und ohne genaue Prüfung des Objektes in einen geschlossenen Immobilienfonds, einzig um die hohen Abschreibmöglichkeiten mitzunehmen. Dem viel wichtigeren Kriterium, der zukünftigen Rendite, wurde dagegen zuwenig Beachtung geschenkt. Der so ausgelöste Bauboom führte dazu, daß heute viele Büros leer stehen. Dieses Umfeld war zudem auch noch idealer Tummelplatz für schwarze Schafe unter den Fondsinitiatoren.

Anleger, die über geschlossene Immobilienfonds zu Miteigentümern ostdeutscher Gebäude wurden, brauchen vor allem gute Nerven - und viel Zeit. Rund achtzig Prozent der Fonds werden ihre Renditeziele nicht erzielen, heißt es unter Kennern. Selbst wenn eine Immobilie vermietet ist, verderben die hohen Leerstände anderer Objekte die prognostizierten Einnahmen. Solange diese die laufenden Kosten decken, ist der Anleger noch einmal mit einem blauen Auge davongekommen.

Mietgarantien, die in vielen Prospekten versprochen wurden, sind aber nur soviel wert wie der dahinterstehende Garant. Handelt es sich um Banken, Versicherungsunternehmen oder andere potente Unternehmen, die um ihren Ruf fürchten müssen, so kann der Anleger bequem während der garantierten Fünf- oder Zehnjahresfrist auf bessere Zeiten hoffen. Fällt der Garant aus oder war keine Mietgarantie vereinbart, kann es leicht passieren, daß der Fonds notleidend wird und der Initiator die Anleger um zusätzliches Eigenkapital bittet. Hier muß der Anleger genau überlegen, bevor er dem schlechten Geld gutes hinterherwirft.

Geht der Fonds bereits vor der ersten Vermietung pleite, kann das Finanzamt die erstatteten Steuern unter dem Vorwurf der Liebhaberei (mangelnde Gewinnerzielungsabsicht) zurückverlangen. Dann hat der Anleger nicht nur sein investiertes Kapital verloren, es drohen auch noch saftige Steuernachzahlungen. Allerdings sollte die Drohung des Finanzamtes nicht zum Nachschießen verführen. Getreu dem Motto "Lieber ein Ende mit Schrecken, als ein Schrecken ohne Ende", sollte der Anleger folgendes prüfen: Existiert Interesse seitens eines oder mehrerer potenter Mieter? Liegt ein unabhängiges Gutachten vor, mit dessen Hilfe der Initiator die mißliche Lage glaubhaft machen kann?

Grundsätzlich besteht bei Fonds, die als Kommanditgesellschaft (KG) konzipiert sind, keine Nachschußpflicht. Bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) ist die Nachschußpflicht meist im Vertrag ausgeschlossen. Dies befreit die Anteilseigner einer GbR jedoch nicht von einer quotalen Haftung bei einer Pleite des Fonds.