Was der Gerichtsvollzieher für bewegliche Sachen, das ist für Immobilien der Rechtspfleger am Amtsgericht. Er ordnet auf Antrag des Gläubigers die Zwangsversteigerung einer Immobilie an, die damit als beschlagnahmt gilt. Um seinen Anspruch durchzusetzen, muss der Gläubiger einen vollstreckbaren Titel vorweisen. Das kann ein Gerichtsurteil oder ein Vollstreckungsbescheid sein, bei Immobilien ist es fast immer eine Schuldurkunde: Der Gläubiger - meist eine Bank - hat zur Absicherung eines Darlehens eine Grundschuld auf das Haus im Grundbuch eintragen lassen. Mit dieser Schuldurkunde verpflichtet sich der Schuldner, die sofortige Zwangsvollstreckung zu dulden, sollte er seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Dies gilt auch dann, wenn er einen Teil des Darlehens, das mit der Grundschuld abgesichert wurde, bereits getilgt hat.

Nach der Anordnung der Zwangsversteigerung, die zunächst nicht bekannt gemacht wird, lässt das Gericht von einem vereidigten Sachverständigen, meist einem Makler oder Architekten, den Verkehrswert des Gebäudes ermitteln. Das ist der Preis, der bei einem Verkauf auf dem freien Markt vermutlich zu erzielen wäre. Diese Summe teilt das Gericht dem Gläubiger und dem Schuldner mit, die dagegen Beschwerde einlegen können. Danach setzt das Gericht den Verkehrswert fest - und den Versteigerungstermin an.

Damit wird das Verfahren öffentlich. Der Termin wird an der Gerichtstafel, in kleineren Orten auch an der Gemeindetafel ausgehängt

er wird im Amtsblatt veröffentlicht und immer häufiger auch im Internet. Für besonders attraktive Häuser, die hohe Renditen versprechen, wird manchmal in überregionalen Zeitungen geworben.

Zu jeder Zeit, auch während der Zwangsversteigerung, kann der Gläubiger noch einen Rückzieher machen

er kann das Verfahren auch für sechs Monate einstellen, wenn der Schuldner einen Weg findet, seine Schulden rasch zu tilgen. Der Schuldner selbst kann nur um Aufschub bitten, wenn er das Gericht davon überzeugt, dass er in der Lage ist, sich binnen eines Jahres zu sanieren.

Eine Zwangsversteigerung besteht aus drei Teilen: der Bekanntmachung, der Bietstunde und der Verhandlung über den Zuschlag. Zuerst verliest der Rechtspfleger, in für Laien oft unverständlichem Juristendeutsch, den Grundbuchinhalt, die Versteigerungsbedingungen und anderes. Profis nutzen diese Zeit, um mögliche Konkurrenten beim Ersteigern des Hauses ins Visier zu nehmen und deren Verhalten zu studieren.