Geschlossene Immobilienfonds können eine interessante Kapitalanlage sein. Das Problem ist bloß: Wie erkennt man seriöse Anbieter? Denn im Gegensatz zu den Initiatoren offener Fonds werden sie nicht von der Bankenaufsicht kontrolliert. Das nutzen manche schwarze Schafe aus, um Anleger abzukassieren.

Beispiel Rosche Finanz: Bereits Mitte vergangenen Jahres ließ das Unternehmen die Ausschüttung des US-Immobilienfonds One Interest für das Jahr 2000 ausfallen. Erst waren die Anleger bloß enttäuscht, dann mutierte das Finanzdrama zum Schurkenstück. Anfang Dezember wurde Rosche-Prokurist Michael Vogelbacher festgenommen, und Anfang Februar wanderte Unternehmensgründerin Gabriele Rosche hinter Gitter. Die Staatsanwaltschaft ermittelt wegen des Verdachts auf Betrug. Die Anleger werden wahrscheinlich nur noch einen Bruchteil ihres Geldes zurückerhalten.

Stefan Frisch, Anwalt bei der auf Kapitalanlagerecht spezialisierten Kanzlei Tilp & Kälberer im schwäbischen Kirchentellinsfurt, beobachtet eine regelrechte Spaltung am Markt für geschlossene Immobilienfonds. "Es entwickelt sich zurzeit eine massive Teilung zwischen seriösen und und unseriösen Anbietern", sagt der Jurist. Zwar hat der Branchenverband der Geschlossenen Immobilienfonds (VGI) inzwischen mit dem VGI-Branchenstandard einen Entwurf vorgelegt, der für mehr Transparenz und Verständlichkeit bei Fondsprospekten sorgen soll. Doch für Rechtsanwalt Frisch sind die darin enthaltenen Bestimmungen nicht verbindlich genug: "Da bleibt schon noch Platz für Schummeleien."

Eine große Gefahr besteht darin, dass mit allzu optimistischen Prognoserechnungen die Renditeerwartungen frisiert werden. Martin Witt, Vorstandsmitglied bei der Fonds-Ratingagentur FondScope, kennt die Tricks: "Mit überhöhten Inflationsprognosen lassen sich schnell steigende Mietrenditen und Wertsteigerungen suggerieren." Weitere Risiken können sich ergeben, wenn ein großer Teil des Fondsvermögens mit Bankkrediten in fremder Währung finanziert wird. Beliebt sind zurzeit Yen- und Franken-Darlehen, weil dann die Zinsen besonders niedrig sind. Allerdings: Wenn bis zum Zeitpunkt der Darlehenstilgung der Devisenkurs gestiegen ist, kommt am Ende eine happige Nachzahlung, die unter Umständen die gesamte Fondsrendite verhageln kann.

Auch unklare Angaben zu Mietverträgen und zur Bonität der Mieter sowie viel zu niedrige Rücklagen für Mietausfälle und Instandhaltung sind bei dubiosen Fondsinitiatoren an der Tagesordnung. Hier sieht Frisch die Fondsvermittler in der Pflicht. "Da genügt es nicht, den Prospekt zur gefälligen Lektüre auf den Schreibtisch zu legen", sagt der Jurist. Vielmehr gelte es, verständlich und detailliert alle Chancen und Risiken zu erläutern, bevor der Kunde seine Anlageentscheidung trifft. Nur wer Detailfragen kompetent beantwortet und dem Anleger ausreichend Zeit zur Prüfung seines Investments lässt, kann als vertrauenswürdiger Berater eingestuft werden.

Die Leistungsbilanz des Anbieters ist wichtig für die Kontrolle der Seriosität. Hier legt er dar, wie sich seine bisherigen Projekte entwickelt haben und ob er in der Lage war, seine Prognosen einzuhalten. Je länger der Zeitraum ist, in dem der Fondsanbieter dem Soll-ist-Vergleich standhalten kann, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass er auch künftige Erwartungen erfüllen kann. Umgekehrt seien lückenhafte oder fehlende Leistungsbilanzen ein untrügliches Indiz dafür, dass der Initiator einige Flops verbergen wolle, warnt Frisch. "Wer keine umfassende Leistungsbilanz vorlegt, hat auch kein Vertrauen verdient."