Durchschnittliche Renditen von mehr als sechs Prozent waren für offene Immobilienfonds bis weit in die neunziger Jahre hinein normal. Und noch nie hatten die Immofonds-Manager bis zur Jahrtausendwende im Schnitt Jahresverluste ausweisen müssen, wenn sie in Büro- und Geschäftsgebäude investierten. Angesichts stetig sinkender Börsenkurse wurden Immobilien deshalb auch als "sicherer Hafen" für den privaten Vermögensaufbau angepriesen.

Der Erfolg: Offene Immobilienfonds lockten im vergangenen Jahr angesichts des daniederliegenden Aktienmarktes viele Anlegern an. Knapp 30 Milliarden Euro sammelten die Emittenten in dieser Zeit ein. Auch jetzt fließen noch durchschnittlich 221 Millionen Euro monatlich in die Portfolios der 24 in Deutschland zugelassenen Immobilienfonds. Offenbar haben die Anleger, ermuntert durch bunte Verkaufsprospekte und rührige Bankberater, immer noch Vertrauen in Betongold.

Ganz anders hingegen schätzen die Makler, Banken und Institute, die ihren Kunden in Beratungsgesprächen zum Investment in Immobilien raten, in ihren internen Analysen die Lage ein.

Schon 2002 erkannte die HypoVereinsbank in einer ihrer Studien: "Die Abschwächung der Konjunktur innerhalb Europas führt in den meisten westeuropäischen Städten in 2001 zu rückläufigen Flächenumsätzen und steigenden Leerstandsraten." Die bayerischen Immobilienexperten registrierten damals einen Rückgang des Flächenumsatzes auf dem westeuropäischen Büromarkt von fast 30 Prozent für das Jahr 2001 im Vergleich zum Vorjahr.

Der Leerstand steigt…

Und dieser Trend hat sich weiter fortgesetzt, wie der Office-Market-Report 2003 des Gewerbeimmobilien-Maklers ATIS Real Müller in Frankfurt am Main schreibt. Der Studie zufolge wurden an den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart im Jahr 2002 knapp 23 Prozent weniger Büroflächen als im ohnehin schwachen Vorjahr vermietet.

Auch die Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH (DEGI) konstatiert in ihrem Jahresreport: "2002 kamen die Mietpreise durch einen weiteren bundesweiten Anstieg des Flächenangebotes unter Druck." Und weiter: "Die Unsicherheit hinsichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung hemmt die Unternehmen, Büroflächen anzumieten; Neubauflächen in gewaltiger Zahl drängen auf den Markt." In den Städten Berlin, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg standen Ende 2002 durchschnittlich zehn Prozent der Büros leer. In Dresden waren es 12,6 Prozent, und in Leipzig kam auf drei vermietete Quadratmeter Bürofläche ein Quadratmeter ohne gewerblichen Nutzer.

Hela Hinrichs, Leiterin der Abteilung European Research bei Jones Lang LaSalle, bestätigt: "Die durchschnittliche Leerstandsquote ist 2003 mittlerweile auf neun Prozent gestiegen, ein Allzeithoch – vorläufig."