immobilien Schulden auf WeltreiseSeite 2/2

Bankgarantien schützen vor aggressiven Fonds

Mit ihrer führenden Rolle bei der Gründung der True-Sale-Initiative (TSI) will die Förderbank KfW zusammen mit 13 teilnehmenden Banken und Bankengruppen dazu beitragen, dass Kreditverbriefungen nach inländischem Recht abgewickelt werden. Das war bisher nicht möglich, weil die zwischengeschalteten Finanzkonstrukte – juristische »Zweckgesellschaften« – hohe Beträge an Gewerbesteuer bezahlen mussten und dies die Rendite verhagelte. Seit Anfang 2004 sind solche Gesellschaften im Inland von der Gewerbesteuer befreit. Noch lässt die erste Transaktion der TSI als Handelsplattform aber auf sich warten, nicht zuletzt auch wegen eines aktuellen Rechtsstreits zur Rolle des Bankgeheimnisses.

Immobilienkredite kommt dabei ein großes Gewicht zu. »Wir rechnen damit, dass bei den True-Sale-Verbriefungen mittelfristig rund die Hälfte des Volumens auf Immobilienkredite entfallen könnte«, prognostiziert Hartmut Bechtold, einer der beiden designierten Geschäftsführer der noch in Gründung befindlichen TSI GmbH. Läuft die Verbriefung von Baudarlehen über die TSI, bleiben die Grundschulden in Deutschland. Die Zweckgesellschaften, die von der TSI installiert werden und die Kredite samt Sicherheiten erwerben, haben ihren Sitz im Inland. Der Weiterverkauf der Kredite ist nicht vorgesehen, weil sich die Zweckgesellschaften wiederum über synthetische Anleihen refinanzieren. Mit diesem Zwischenschritt ist aus Bankensicht der Hauptzweck erfüllt: Der Kredit verschwindet aus der Bankbilanz.

Noch ist allerdings längst nicht sicher, dass künftige True-Sale-Verbriefungen ausschließlich über diese Plattform laufen – eine Verpflichtung dazu gibt es aufseiten der an der TSI beteiligten Banken nicht. »Der Direktverkauf ist auch ganz gut gelaufen«, heißt es bei einer der teilnehmenden Banken. Geht es zudem um Immobilienkredite, bei denen es bereits Zahlungsprobleme gibt, winkt die TSI ohnehin ab. »Die Verbriefung von problembehafteten Immobilienkrediten zählt nicht zu unserem Geschäft«, betont Bechtolds Geschäftsführerkollege Dieter Glüder.

So hat die Hypo Real Estate im vergangenen Dezember ausfallgefährdete Immobilienkredite im Volumen von einer halben Milliarde Euro an den US-Fonds Lone Star verkauft. »Dort liegen jetzt auch die Verwertungsrechte der Grundschulden«, bestätigt ein Mitarbeiter der Bank. Der Fonds hat seinen juristischen Hauptsitz auf den Bermudas und gilt als verschwiegener Investor, der weltweit im großen Stil marode Unternehmen und faule Kredite kauft – mit dem Ziel, die Einkäufe entweder zügig zu sanieren oder gewinnbringend auszuschlachten. Auch dem mit ähnlichen Methoden operierenden Cerberus-Fonds sagt man Interesse an faulen Immobilienkrediten made in Germany nach.

Gerade wenn es Liquiditätsprobleme gibt, stehen die Schuldner der verkauften Baukredite womöglich auf der Verliererseite: Während die Bank vor Ort oft noch daran interessiert ist, aus Gründen der Reputation eine einvernehmliche Lösung zu finden, ist ein aggressiver Fonds aus einem Steuerparadies eher geneigt, zügig und möglichst profitabel zu vollstrecken. Immerhin kann er auf diese Weise über die Grundschulden zum Schnäppchenpreis Großgrundbesitzer werden oder aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis für die Kredite und dem Erlös aus einer Zwangsversteigerung Kapital schlagen.

Bankenexperte Reifner befürchtet, dass bei solchen Konstellationen der Umgang mit dem Kunden schnell rauer wird. Er rät, sich vor dem Akzeptieren des Verkaufs von Krediten zumindest vor Missbrauch zu schützen: »Für seine Zustimmung sollte der Kunde von der Bank eine Garantieerklärung verlangen, dass sie für mögliche Nachteile, insbesondere aus der Insolvenz und aus dem Missbrauch Dritter, haftet.« Für rechtswidrig hält er das Vorgehen der Deutschen Herold Lebensversicherung. Dort soll die Änderungsklausel in Kraft treten, wenn der Darlehensnehmer ihr nicht binnen sechs Wochen widerspricht. »Eine Änderung von solcher Tragweite kann nicht ohne das ausdrückliche Einverständnis des Vertragspartners einfach stillschweigend vorgenommen werden«, sagt Reifner.