Baufinanzierung Schuldenfalle Eigenheim

Mit historisch niedrigen Kreditzinsen werden Verbraucher zum Bau einer Immobilie überredet. Doch die vermeintlich günstige Finanzierung birgt viele Gefahren

Arbeitslosigkeit, Scheidung, zu viele Kredite für zu viel Konsum – Gründe wie diese werden meist herangezogen, wenn in Deutschland über die Überschuldung von Privatpersonen gesprochen wird. Mehr als drei Millionen Haushalte gelten als überschuldet, wie es dem Schuldenbericht des Bundesfamilienministeriums in seiner derzeit vorliegenden Fassung zu entnehmen ist. Eine Zahl, die sich auf das Jahr 2002 bezieht und die 15 Prozent über dem Vergleichswert des Jahres 1999 liegt. Eine Zahl, die – wie oft übersehen wird – in zunehmenden Maß auch auf den weit verbreiteten Wunsch nach einem Eigenheim zurückzuführen ist. Denn auch die Baufinanzierung, die lange Jahre stabil kalkulierbar schien, hat sich mittlerweile zu einem ernsthaften Risiko entwickelt. Was Sicherheit schaffen soll, führt zunehmend in die Schuldenspirale.

»Pro Jahr steigt derzeit im Schnitt die Zahl der Beratungsgespräche wegen fehlgeschlagener Baufinanzierungen um zehn bis fünfzehn Prozent«, sagt Gundolf Meyer, Schuldenberater für Immobilienfinanzierungen bei der Schuldnerhilfe Köln. Allein im vergangenen Jahr suchten dort fast 400 in Not geratene Immobilieneigentümer Rat. Die Probleme ziehen sich dabei durch alle Einkommensschichten, so Meyers Beobachtung.

Selbst im Bundesland der Häuslebauer, in Baden-Württemberg, meldet die Verbraucherzentrale zunehmenden Beratungsbedarf wegen notleidender Baufinanzierungen: Seit Oktober bietet sie deshalb spezielle Termine für Bauherren in finanziellen Schwierigkeiten. Von Einzelfällen ist schon längst nicht mehr die Rede: Eine Umfrage des Schuldnerfachberatungszentrums der Universität Mainz bei 33 Schuldnerberatungsstellen ergab, dass im Schnitt bei 15 bis 20 Prozent der Beratungen eine aus dem Ruder gelaufene Baufinanzierung mit im Spiel ist.

Zahlreiche Nebenkosten treiben den Kaufpreis in die Höhe

Das vorgeblich so sichere Eigenheim birgt im schlimmsten Fall das Risiko des finanziellen Ruins in sich. Wer unter dem Druck der Schulden und der drängenden Gläubiger seine Immobilie verkaufen oder gar zwangsversteigern muss, ist nicht in jedem Fall aus der Sache raus: »Oft bleiben am Ende Restschulden in Höhe von 50000 bis 100000 Euro übrig«, sagt Schuldnerberater Meyer. Dann stehen die einstigen Eigentümer nicht nur ohne Wohnung da. Dann müssen sie zusätzlich auch noch einen hohen Betrag abstottern. Rate für Rate.

Bei den Ursachen der Finanzierungskrise, die aus der Altersabsicherung eine Schuldenfalle werden lässt, handelt es sich nicht mehr nur um die schlimmen, aber klassischen Schicksalsschläge wie den Tod des Hauptverdieners, eine Scheidung oder die Langzeitarbeitslosigkeit. Ein neuer, entscheidender Faktor ist hinzugekommen. Anders als jene, die sich beim Bauen in den sechziger oder siebziger Jahren bis über die Halskrause verschuldeten und heute zumeist stolze Besitzer schuldenfreier Eigenheime sind, können die Bauherren der Gegenwart auf eines nicht mehr zurückgreifen: die stillen Tilgungshelfer früherer Jahrzehnte.

»Der heutige Bauherr kann nicht mehr voraussetzen, dass ihm ein steigendes Einkommen schon mittelfristig bei der Tilgung hilft«, warnt Peter Sachs, vereidigter Sachverständiger für Baufinanzierung in Bad Homburg. Vor einigen Jahrzehnten funktionierte das noch – so stieg von 1970 bis 1975 der durchschnittliche Bruttoverdienst der Angestellten um 66,3 Prozent. Von 1999 bis 2004 betrug dagegen im Westen der Anstieg nur noch 16,3 Prozent. Damit dauert es heute im Schnitt sehr viel länger, bis ein Bauherr nach dem Abschluss einer eng kalkulierten Finanzierung wieder Luft zum Atmen kriegt. Dazu kommt das Risiko des Arbeitsplatzverlustes, das heute so groß ist wie selten zuvor in der Nachkriegsgeschichte. Und selbst wenn im Fall der Fälle rasch wieder eine neue Stelle gefunden wird, kann noch keine Entwarnung gegeben werden – dass der neue Verdienst niedriger ist als der vorherige, ist heute keine Seltenheit mehr. Auf diese Weise kann ein Finanzierungskonzept ohne ausreichende Reserven leicht ins Wanken kommen.

Auch die Annahme, dass, wie in früheren Zeiten, ein Gewinn erzielt wird, wenn das Eigenheim nach ein paar Jahren wieder verkauft werden muss, deckt sich nicht mehr mit der heutigen Realität. Stiegen in den späten siebziger Jahren die Immobilienpreise noch um durchschnittlich fünf Prozent pro Jahr, verzeichneten viele Regionen Deutschlands in den vergangenen zehn Jahren stagnierende oder sogar rückläufige Preise. Es ist diese Entwicklung, die dazu geführt hat, dass selbst der Ausstieg aus einer Immobilie nicht mehr zwangsläufig als Ausweg aus der Überschuldung taugt.