Baufinanzierung Schuldenfalle EigenheimSeite 3/3

Je niedriger der aktuelle Zins im Vergleich zum langfristigen Durchschnitt ist, umso größer wird die Wahrscheinlichkeit, dass er nach dem Auslaufen der Zinsbindung in acht, zehn oder fünfzehn Jahren deutlich höher ist als heute. Das kann konkret bedeuten: Wenn heute ein zehnjähriger Baukredit mit vier Prozent Zins und einem Prozent Anfangstilgung abgeschlossen wird, sind in zehn Jahren erst zwölf Prozent der Schulden getilgt. Liegt dann der Zins bei sieben Prozent, steigt die Monatsrate trotz der inzwischen etwas niedrigeren Schulden um 54 Prozent an.

Dazu kommt, dass gerade wegen der verhältnismäßig niedrigeren Raten die Tilgung nur schleppend in Gang kommt. Weil jedes Jahr von den Schulden ein Stückchen getilgt wird und in der Folge der auf die Restschulden zu zahlende Zinsbetrag sinkt und innerhalb der fixen Monatsrate langsam an Gewicht verliert, nimmt der Tilgungsanteil immer mehr zu. Bei einem höheren Zinssatz geht dieser Wandel schneller vonstatten. In diesem Fall ist die Monatsrate zwar vergleichsweise hoch, der Tilgungsanteil innerhalb der fixen Monatsrate steigt jedoch schneller – die Schuld ist früher bezahlt. So wäre bei einem Prozent jährlicher Anfangstilgung ein mit neun Prozent verzinstes Darlehen in 26 Jahren vollständig beglichen, während bei gleichem anfänglichen Tilgungsanteil und vier Prozent Zins die Laufzeit 40 Jahre beträgt.

Finanzierungsexperte Sachs rät daher, die aktuellen Niedrigzinsen nicht zu Einsparungen bei der Ratenhöhe, sondern für eine von Beginn an höhere Tilgung zu nutzen. »Eine jährliche Gesamtbelastung von sechs bis sieben Prozent des Darlehens sollte auf jeden Fall tragbar sein«, sagt er. Das bedeutet, dass als Minimum eine Anfangstilgung von zwei Prozent pro Jahr eingerechnet werden sollte. Wenn dann im Finanzierungsplan alle Kaufnebenkosten eingerechnet werden, der höhere finanzielle Aufwand für die laufenden Betriebskosten und Rücklagen berücksichtigt wird und schließlich noch ein paar Reserven für schlechte Zeiten zur Verfügung stehen, sind zumindest die größten Risiken der Baufinanzierung eliminiert.