Deutschlands Wohnungsmarkt wird globalisiert. Allein im vergangenen Jahr verkauften Unternehmen und die öffentliche Hand 300 000 Wohnungen - vor allem an ausländische Investoren.

So verkaufte das Land Berlin im vergangenen Jahr die 66 000 Wohnungen der GSW an die US-Investoren Goldman Sachs und Cerberus, um mit dem Preis von mehr als zwei Milliarden Euro den Haushalt zu sanieren. Unternehmen wie RWE, ThyssenKrupp und E.on machen mit ihren Mitarbeiterwohnungen Kasse, weil sie das Geld, das in den Werkswohnungen steckt, lieber in ihr Kerngeschäft investieren.

Auf der Käuferseite stehen im Moment vor allem angelsächsische Investoren.

Zum einen Private-Equity-Gesellschaften wie Terra Firma oder Blackstone, die Kapital vor allem von institutionellen Anlegern wie Banken und Pensionsfonds einsammeln, um es in Immobilien und Firmen zu investieren. Zum anderen aber auch so genannte Geierfonds wie Cerberus und Fortress, die an sich auf das Ausschlachten von Firmen spezialisiert sind.

Der Zeitpunkt für Investitionen scheint den Fonds günstig. Die Immobilienpreise in Deutschland sinken seit Jahren, während die Haus- und Wohnungspreise in anderen Ländern gestiegen sind, in Frankreich, Spanien und Großbritannien sogar mit zweistelligen Raten. Vor allem die angelsächsischen Immobilienmärkte gelten als überhitzt. Dort wird nach starken Preissteigerungen ein Crash befürchtet. Mit ihren deutschen Investitionen streuen die Firmen ihr Risiko - außerdem hoffen sie darauf, dass hierzulande die Preise steigen werden, sobald die Konjunktur anzieht.

Zusätzlich nutzen die Investoren die derzeit günstigen Zinsen für aggressive Finanzierungsmethoden: Von den hohen Kaufpreisen kommen meist nur zwischen 10 und 30 Prozent von Investoren, der Rest wird mit Bankkrediten finanziert. So sind hohe Eigenkapitalrenditen - die Fonds versprechen ihren Investoren zum Teil bis zu 40 Prozent - möglich. Solange die Zinsen für das Kreditkapital niedriger sind als die Nettoeinnahmen aus dem Verkauf oder der Vermietung der Wohnungen, erhöht sich die Rendite auf das eingesetzte Kapital der Investoren mit steigendem Fremdkapitaleinsatz automatisch - der so genannte Hebeleffekt.

Grundsätzlich stehen Geierfonds wie Cerberus, Fortress oder Lone Star im Ruf, vorrangig am Weiterverkauf der Wohnungen interessiert zu sein, während von Private-Equity-Fonds wie Terra Firma erwartet wird, dass sie die Wohnungen länger halten. Die Grenzen zwischen den unterschiedlichen Investoren verwischen allerdings im Lauf der Zeit zunehmend - auch weil in den Verkaufsverträgen immer häufiger zusätzliche Mieterschutzrechte festgeschrieben werden, die den Handlungsspielraum der Fonds begrenzen.