Hertha Schmidtkes* kleine Wohnung ist geputzt und aufgeräumt. Nervös geht die bald Achtzigjährige immer wieder durch ihre Räume, wirft letzte Kontrollblicke ins Schlafzimmer, ins Wohnzimmer, in die Küche, ins Bad. Hertha Schmidtke erwartet Besuch. Besuch, der ihr Furcht einflößt. Es ist Freitagnachmittag, eine milde Wintersonne scheint, sie steht so tief, dass sie lange Schatten in Frau Schmidtkes Wohnzimmer im Parterre wirft. Dort warten außer der alten Frau eine Rechtsanwältin und eine Nachbarin vom Verein "SUS – Schützt unsere Siedlung"; sie wollen der zierlichen alten Frau beistehen. Zwanzig Minuten sind es noch bis zum vereinbarten Termin. BILD

Zwei Vertreter der Wohnungsgesellschaft Gehag, der die Sechsfamilienhäuser im Bauhausstil hier an der Argentinischen Allee im grünen Berliner Vorort Zehlendorf gehören, haben sich angesagt. Sie wollen mit Frau Schmidtke Maßnahmen zur Modernisierung besprechen, die nun angeblich unumgänglich geworden sind. Wie alle anderen 437 Mieter hat auch sie bereits den 77 Seiten starken Modernisierungskatalog erhalten. Wände und Fußboden im Bad sollen neu gefliest, Heizkörper und Armaturen ausgetauscht werden; das "Stand-WC" soll einem "wandhängenden WC" weichen und die bisherige Badewanne einer "raumsparenden" Wanne. Keine Wand offenbar, die nicht aufgeschlagen werden muss. Im Flur ist eine neue Elektroleitung zu legen, ebenso eine Gegensprechanlage zur Haustür. Der größte Brocken ist die Umstellung der bisherigen Gas-Etagenheizung auf Fernwärme. Das heißt: neue Heizkörper in allen Räumen, neue Heizungsstränge, ein neuer "Heizungsübergabepunkt" und Einbau eines "Wärmemengenzählers".

Hertha Schmidtke will das alles nicht. Ihr graut vor den Unannehmlichkeiten der Bauarbeiten, vor dem Lärm und dem Schmutz. Vor allem: Sie könnte sich ihre Wohnung danach nicht mehr leisten, sie müsste ausziehen. Die Erneuerungen werden drastische Mieterhöhungen zur Folge haben, in anderen Fällen waren es bis zu 32 Prozent der Kaltmiete. Je nachdem, wie lange sie hier wohnen, zahlen die Mieter – viele von ihnen sind Witwen – zwischen 300 und 350 Euro Kaltmiete für rund 50 Quadratmeter. Hinzu kommen Heizung, Wasser, Strom und Nebenkosten, sodass die Warmmiete rund 600 Euro beträgt. "Manche haben nach Abzug aller Kosten gerade mal 200 Euro im Monat zum Leben", sagt die Nachbarin vom Verein "Schützt unsere Siedlung". "Aber sie lassen sich nichts anmerken, das sind alles disziplinierte Preußinnen!"

"An dieser Modernisierungsmaßnahme zeigt sich deutlich", schrieb der Mieterverein in einer Pressemitteilung, "welche negativen Konsequenzen für die Mieter eine Privatisierung hat." Die Gehag, 1924 als Gemeinnützige Heimstätten-, Spar- und Bau-Aktiengesellschaft gegründet, ist mit ihren 21000 Wohnungen Anfang des Jahres 2005 an die in Los Angeles ansässige Investmentgesellschaft Oaktree Capital Management verkauft worden. Wie fast alle "Heuschrecken" legt Oaktree Pensionsgelder in Unternehmensbeteiligungen und in Immobilien an. Nach eigenen Angaben verwaltet Oaktree gegenwärtig ein Vermögen von 28 Milliarden Dollar.

Seit wenigen Jahren stürzen sich die Fondsgesellschaften, zumeist aus den USA und Großbritannien, geradezu auf deutsche Mietwohnungen. Sie heißen Terra Firma, Fortress, Apellas oder auch Cerberus wie der dreiköpfige Höllenhund aus der griechischen Mythologie, der den Eingang zur Unterwelt bewachte. Rund 600000 Mietwohnungen haben die Investoren in den vergangenen fünf Jahren erworben, zumeist von Kommunen. Und es sollen noch weit mehr werden. Auf die 3,3 Millionen Wohnungen, die Kommunen und Länder derzeit noch halten, haben sie es abgesehen. So manche Stadt kann der Versuchung nicht widerstehen, auf diese Weise ihre desolate Haushaltslage zu verbessern, und verkauft. Derzeit lauert die Branche auf die 100000 Wohnungen der Landesentwicklungsgesellschaft (LEG) in Nordrhein-Westfalen, welche die neue CDU/FDP-Regierung privatisieren will.

Die Modernisierung hat drastische Mieterhöhungen zur Folge

Für die Finanzinvestoren ist jeder Kauf ein Geschäft fast ohne Risiko: Für eine Immobilienfirma zum Preis von beispielsweise einer Milliarde Euro zahlt der Investor nur 30 Prozent aus dem Fonds, für die restlichen 700 Millionen Euro nimmt er Kredite auf. Diese werden aus den Mieteinnahmen getilgt. Solange die Rendite aus den Mieteinnahmen höher ist als die Kreditzinsen, so wie derzeit, streicht der Investor hier bereits einen kleinen Gewinn ein. Gesteigert wird der Profit durch die Aufteilung und den Weiterverkauf von Wohnungen an die Mieter. Am Ende der Fondslaufzeit verkauft der Investor die Restbestände und streicht den gesamten Kaufpreis ein. Bezahlt hat er nur 30 Prozent, kassiert aber 100 Prozent. Und der Staat bekommt keinen Cent Steuer, da der Investor von Anfang an in der Kreide stand.

Nicht einzelne Wohnungen, ganze Wohnungsgesellschaften wechseln so den Eigentümer. Sie behalten meist ihre Namen bei, sodass die Mieter zunächst oft gar nicht vom Verkauf ihrer Wohnungen erfahren. Sie wundern sich allenfalls über einen neuen rüden Ton, der plötzlich Einzug hält. Wie in Kiel, wo die Kieler Wohnungsbaugesellschaft (KWG) mit 9500 Wohnungen an den New Yorker Investor Blackstone fiel. Wer Mietschulden hatte, dem pappte der Hausmeister einen roten Mahnzettel an den Briefkasten, für alle Nachbarn und Besucher sichtbar, darauf stand: "Ihr Mietkonto steht im Rückstand – der Bestand Ihres Mietverhältnisses ist gefährdet …" Nachdem der Mieterbund dagegen vorging, stellten die neuen Eigentümer die Praxis wieder ein.

Privates Beteiligungskapital (Private Equity) von einer Billion Dollar haben die Fondsgesellschaften nach Expertenschätzungen bei Pensionskassen, Privatleuten und Versicherungen eingesammelt; nun stehen sie unter dem Druck, es zu mehren. Wohnungsgesellschaften wie die Berliner Gehag stehen inzwischen ganz oben auf ihrer Einkaufsliste, mit keiner anderen Anlageform lässt sich derzeit so leicht und so risikolos Geld verdienen. "Wir haben den qualitativ besten Mietwohnungsbestand der Welt", sagt Lutz Freitag, Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. "Die frühere Wohnungsgemeinnützigkeit und der erfolgreiche soziale Wohnungsbau der Nachkriegszeit haben Schätze geschaffen, die jetzt gehoben werden." Dass es vor allem die Kommunen sind, die ihre Wohnungsgesellschaften verscherbeln, um Haushaltslöcher zu stopfen, kann Freitag nicht verstehen: "Das ist Selbstmord aus Angst vor dem Tod." Er glaubt, dass die sozialen Folgekosten dieser Verkäufe die Kommunen noch teuer zu stehen kommen werden. Die Investoren seien nur an kurzfristigen hohen Renditen interessiert, soziale Belange kümmerten sie nicht.

Noch zehn Minuten, bis die Gehag-Leute kommen. Hertha Schmidtke redet sich ihre Nervosität vom Leib, lässt 52 Jahre Wohnen in dieser Zweizimmerwohnung Revue passieren. "Als Familie sind wir 1953 hier eingezogen" – sie, ihr Mann und die kleine Tochter. Bis dahin hatten die drei viele Jahre im Nachbarhaus in einem einzigen Zimmer gehaust. Aus ihrem Fenster konnten sie auf das Haus mit ihrer heutigen Wohnung blicken; dort habe sie immer einziehen wollen, sagt Frau Schmidtke, aber das Haus war lange Kriegsruine, erst 1953 war es wiederhergestellt, und die junge Familie Schmidtke bekam die erhoffte Wohnung.

Käufer aus den USA, die auf das schnelle Geld aus sind

"Als ich 50 Jahre hier gewohnt habe, habe ich bei der Gehag angerufen und mich für die Glückwünsche bedankt, die ich nicht erhalten habe", sagt Hertha Schmidtke trocken. Inzwischen lebt Hertha Schmidtke hier allein. Von ihrem Mann wurde sie eine Woche vor der Silberhochzeit geschieden. "Ein Kurschatten, gar nicht mal jünger als ich, aber da war dann Schluss. So ist das im Leben", sagt sie lakonisch. Die Tochter heiratete einen amerikanischen Offizier und lebt heute in den USA. Einmal im Jahr fliegt Hertha Schmidtke rüber, vor allem um die Enkel zu sehen. Das Ticket spart sie sich mühsam von der Rente ab, aber es reicht nie ganz, die Tochter muss jedesmal etwas zuschießen. Hertha Schmidtke hat als Verkäuferin gearbeitet und nie viel verdient; solange die Tochter klein war, blieb sie zu Hause. Ihre eigene Rente ist daher nicht hoch, und die Witwenrente ihres Mannes muss sie sich mit dessen zweiter Ehefrau teilen. "Ich habe genau 2,80 Euro über der Sozialhilfe."

Es klingelt. Hertha Schmidtke öffnet die Tür. Ein Ingenieur und eine kaufmännische Angestellte der Gehag treten sogleich ein, ohne sich erst bitten zu lassen. Zielstrebig steuert der Mann das Bad an, um mit der Erläuterung der Modernisierungsmaßnahmen zu beginnen, die Angestellte führt Protokoll. "Die neue Badewanne ist angeschrägt, am Fußende ist sie schmaler, da ist hier der Durchgang breiter", erläutert er. "Von der Füllmenge her ist sie sogar größer." Wie soll das gehen? Schmaler, aber größer? Frau Schmidtke ist skeptisch.