Kelkheim am Taunus ist ein wohlhabender Ort. Im Schaufenster eines Antiquitätengeschäfts steht eine Mahagoni-Sitzbank für 2.990 Euro, ein Tischler bietet einen Küchentisch aus Robinie für 1.594 Euro an. Hier wohnt, wer es sich leisten kann.

Auch Petra Müller (Name geändert) wohnt in Kelkheim, im 165-Quadratmeter-Eigenhaus. Aber leisten kann sie sich das Heim eigentlich längst nicht mehr. Ihr Mann ist Frührentner, sie selbst ist arbeitslos und Mitte fünfzig. Das Haus verkaufen möchte sie nicht. Denn dann müsste sie wegziehen, Wohnungen am Ort sind extrem teuer. Ihr soziales Umfeld will sie aber nicht verlieren. "Irgendwann habe ich mich selbst schlau gemacht und nach langer Suche im Internet etwas über die Leibrente gefunden – für uns genau das Richtige." Bei einer Leibrente vereinbaren Besitzer und Kaufinteressent, auf Basis des vereinbarten Hauspreises und der statistischen Lebenserwartung des Bewohners, eine monatliche Rentenzahlung. Ist damit ein dauerhaftes Wohnrecht verbunden, fällt die Zahlung niedriger aus.

Ihre Immobilie in Einkommen umwandeln, ohne sie zu verkaufen – lebte Petra Müller in Amerika, wäre dies leichter möglich. "Lassen Sie Ihr Haus für sich arbeiten!", wirbt dort die Hypothekenindustrie. Ein anderer Slogan lautet: "Sie haben jahrelang ihre Hypothek abbezahlt, profitieren Sie nun davon, dass Ihr Heim Ihnen wieder etwas zurückgibt." In den USA ist es gang und gäbe, was hierzulande bislang noch kaum eine Rolle spielt: Ein Haus wird zu Geld gemacht, ohne verkauft zu werden, mit einer so genannten Rückwärtshypothek, auf Englisch reverse mortgage. Das ist ein Kredit, den die Bank dem Hauseigentümer gewährt: Er wird erst beim Tod des Kreditnehmers fällig. Können die Erben den Kredit tilgen, behalten sie das Haus. Sonst wird es verwertet, die Erben erhalten den Erlös abzüglich der Kreditkosten.

Langlebige Kreditnehmer sind ein Risiko für den Geldgeber

Die Rückwärtshypothek ist die Lösung eines alten Problems, das ähnlich wie im Fall Petra Müller gerade ältere Menschen betrifft und heute wieder ganz aktuell ist: ein vergleichsweise hohes Immobilienvermögen bei niedrigen laufenden Einnahmen wie einer staatlichen Rente. Die traditionelle Antwort auf diese Situation war hierzulande während vieler Jahrhunderte die Leibrente. Auf den ersten Blick sind Leibrente und reverse mortgage zwar zwei völlig verschiedene Dinge. Die Rückwärtshypothek ist ein Kredit mit einem einkalkulierten Eigentümerwechsel am Ende der Laufzeit, während bei der Leibrente der Eigentümer sofort wechselt.

Der ökonomische Effekt jedoch ist der gleiche: In beiden Fällen ist es möglich, ein Haus weiter zu nutzen und zugleich daraus zusätzliches Einkommen zu ziehen. In beiden Fällen ist dem Eigentümer das Wohnrecht bis ans Lebensende sicher. Im Gegensatz zu einem normalen Kredit bleibt der Eigentümer in beiden Fällen von allen Rückzahlungsverpflichtungen (sowohl Zins als auch Tilgung) Zeit seines Lebens verschont. Anders als bei einem gewöhnlichen Kredit besteht auch keine Gefahr, im hohen Alter ausziehen zu müssen, weil das laufende Einkommen für die Tilgung eines Kredits nicht ausreicht. In beiden Fällen trägt der Geldgeber das Risiko, dass der Immobilienbesitzer sehr alt wird und die Höhe des Kredits beziehungsweise der endgültige Kaufpreis entsprechend steigt. Und auch der Nachteil beider Instrumente ist ähnlich: Rein finanziell lohnen sie sich für den Leibrentner nur bei langer Laufzeit.

In den USA wie auch in England wird die Rückwärtshypothek zwar schon seit mehr als zwei Jahrzehnten praktiziert. So richtig los ging das Geschäft damit in den USA aber erst vor etwa drei Jahren. Noch im Jahr 2000 wurden nur 7.000 Neuverträge abgeschlossen, im Jahr 2005 waren es schon rund 55.000. "Erst seit der Staat eingesprungen ist und das Risiko der extremen Langlebigkeit des Kunden übernommen hat, konnte sich der Markt entwickeln", erklärt Ken Scholen vom US-Seniorenverband AARP diesen Nachfrageboom. Scholen kämpft in den USA seit fast 30 Jahren für die Rückwärtshypothek. "Sie ist für viele Menschen die einzige Möglichkeit, im Alter zu Geld zu kommen, ohne ihr Haus aufgeben zu müssen", sagt er. Geld, mit dem auch ärmere Rentner das Haus renovieren oder eine unerwartete, teure medizinische Behandlung finanzieren können. Die Auszahlung erfolgt entweder als Einmalbetrag, als Kreditrahmen oder als lebenslange Rente.