Immobilien Der Albtraum vom eigenen Haus

Viele Hypotheken in den USA erweisen sich als zu riskant. Banken zittern – und mit ihnen die Finanzmärkte.

Es war ein großer Tag für Howard Charles, jener Donnerstag vor zwei Wochen – Charles wurde Hausbesitzer. Um ein Reihenhaus in Brooklyn, New York, zu finanzieren, nahm der 36-jährige Vater dreier Kinder einen zweiten Job an – und eine Hypothek in Höhe von 428.000 Dollar auf. Die gröbsten Renovierungen an dem Jahrhundertwendebau, die er selbst macht, will er in zwei Monaten abgeschlossen haben. Für das Abzahlen der Hypothek hat er 30 Jahre. »Da werde ich hoffentlich gerade pensioniert.« Bis dahin wird seine Hypothek durch unzählige Gläubigerhände gehen, um am Ende im Portfolio einer Pensionskasse, eines Investmentfonds oder einer deutschen Versicherung zu liegen.

Ohne es zu wissen, ist Charles Teil eines Geschäfts mit amerikanischen Hypotheken geworden, in dem Tausende Milliarden Dollar stecken. Allein in den vergangenen zwei Jahren haben Kreditinstitute in den USA nach Branchenhochrechnungen 3.200 Milliarden Dollar an neuen Baudarlehen ausgereicht – ein neuer Rekord. Insgesamt belaufen sich die ausstehenden Hypotheken auf 8.200 Milliarden Dollar. Das ist etwa doppelt so viel wie noch vor fünf Jahren.

Ein großer Teil dieser Hypotheken wird nun von Investmentbanken aufgekauft und gebündelt. Solche Bündel dienen als Sicherheit für neu geschaffene Wertpapiere, die sich wie Unternehmensanleihen oder Staatspapiere an den Finanzmärkten verkaufen lassen. Und weil sie kräftig Rendite versprachen, haben Pensionskassen und Hedgefonds diese Hypothekenpapiere bisher gern genommen. So ist ein komplexes internationales Geflecht aus Kreditinstituten, Investmentbanken, Brokern, Hedgefonds und Pensionskassen entstanden, das inzwischen Hausbesitzer in Iowa und Kalifornien mit Ruheständlern, Versicherten und Anlegern in Europa und Asien verbindet.

Doch jetzt zeigen sich erste große Löcher in diesem fein gesponnenen Gewebe: Weil sich der US-Immobilienmarkt abkühlt und die Zinsen steigen, fallen mehr Baudarlehen aus als erwartet. Betroffen sind besonders Kreditnehmer mit schwacher Bonität – das so genannte Subprime Lending. Schon rutschen kleinere US-Kreditinstitute reihenweise in die Pleite. Aber auch Große erwischt es: Dem britischen Finanzkonzern HSBC verhagelte die Krise seine Bilanz, woraufhin die gesamte US-Chefetage Ende vergangener Woche gehen musste. Die Bank selbst verkündete die erste Gewinnwarnung ihrer Geschichte.

Die Wall Street fürchtet sich jetzt vor einem Dominoeffekt, der auch andere Märkte und die Konjunktur erfassen könnte. »Wenn es eine Sollbruchstelle im weltweiten Finanzsystem gibt, dann verläuft sie durch den US-Immobilienmarkt und den privaten Hypothekenmarkt«, stellen Mark Zandi und Juan Manuel Licari fest, die zu Economy.com gehören, einer Forschungseinheit der internationalen Ratingagentur Moody’s.

Immer kreativer wurden die Kredite

Angefangen hatte alles mit guten Absichten. Nach dem Platzen der Internetblase und den Anschlägen des 11. September 2001 ließ der damalige US-Notenbankchef Alan Greenspan die Zinsen auf ein historisch niedriges Niveau sinken, um die Wirtschaft mit billigem Geld anzukurbeln. Die Amerikaner – nach dem Börseneinbruch aktienscheu – verlegten sich auf Immobilien. Sie bauten und kauften, vor allem aber lösten sie bestehende Hypotheken ab, um zu den verlockend niedrigen Zinsraten höhere Kredite aufzunehmen. Die starke Nachfrage trieb die Preise für Wohnungen und Eigenheime immer weiter an – und ermöglichte immer höhere Hypotheken. Das frische Geld floss in Möbel, Kreuzfahrten, Autos oder diente zum Abzahlen von Kreditkartenschulden. Greenspans Rechnung ging auf: Milliarden Dollar wurden von den Konsumenten auf diese Weise in die Wirtschaft gepumpt und die USA von einer tiefen Krise verschont.

Derweil verlangten Investoren wie gewohnt nach renditestarken Anlageobjekten, und bald fanden die Produktentwickler von der Wall Street eine lukrative Lösung: Investmentbanken wie Merrill Lynch, JP Morgan Chase oder die Deutsche Bank kauften den regionalen Banken und kleineren Hypothekeninstituten Darlehen ab, fassten sie zusammen und machten daraus Wertpapiere wie Anleihen oder Zertifikate. Sie heißen typischerweise MBS, Mortgage Backed Securities, oder CDOs, Collateralized Debt Obligations (siehe Glossar). Die Banker landeten damit echte Bestseller: 2005 wurden laut dem US-Bankensicherungsfonds FDIC zwei Drittel aller neuen Hypotheken auf diese Weise weiterverkauft und verbrieft. Mehr als ein Fünftel der weltweit ausstehenden festverzinslichen Wertpapiere hängen heute direkt oder indirekt mit US-Immobilien zusammen.

Um für Nachschub zu sorgen, wurden die Hypothekenanbieter immer kreativer. Zum einen begannen sie, die Kreditbedingungen zu lockern. »Häuser wurden am Computer geschätzt – ohne Besichtigung«, erzählt ein Insider. Neu entwickelt wurde auch eine besonders riskante Hypothekenvariante, bei der die Angaben der Schuldner in puncto Einkommen und Arbeitsplatz ohne jegliche Überprüfung als Grundlage für das Darlehen dienen.

Damit nicht genug, erfanden die Hypothekendesigner so genannte »Exoten«. Bei einer beliebten Spielart zahlt der Kreditnehmer zunächst einen Zins unter Marktniveau. Nach zwei oder drei Jahren wird der Zins auf herrschende Marktraten angehoben – der Kreditnehmer muss dann nicht nur den geliehenen Betrag zurückzahlen und finanzieren, sondern auch die in den Jahren zuvor aufgelaufene Differenz zu den eigentlichen Kreditkosten. Diese Hypotheken mit variablem Zinssatz werden in der Branche auch »explodierende ARMs« (Adjustable Rate Mortgage) genannt. »Diese Produkte sind so komplex, dass es selbst für Finanzfachleute schwierig ist durchzusteigen«, sagt Kathleen Keest, Koautorin einer Studie des Center for Responsible Lending, einer Verbraucherschutzorganisation. Viele Kreditnehmer schauten bei dieser Variante nur auf die anfängliche, bezahlbare Monatsrate. Nur so konnten sie den Traum vom Eigenheim realisieren und spekulierten auf weiter steigende Immobilienpreise. Dann wären sie durch den höheren Wert ihres Eigentums in der Lage, die ARM-Hypothek durch ein Darlehen mit festem Zinssatz abzulösen.

Ein anderes begehrtes Modell war der »Piggyback«-Kredit: Über diese »Rucksackdarlehen« nehmen Hauskäufer, die die übliche Anzahlung von zehn bis zwanzig Prozent nicht leisten können, eine zweite Hypothek auf, um genug »Eigenkapital« aufbringen zu können. Sie erhielten so ein Eigenheim, ohne einen Dollar angespart zu haben.

Jetzt wollen weder Banken noch Hedgefonds die Ausfälle tragen

Was Branchenbeobachter nervös macht: Die »Exoten« betrugen im vergangenen Jahr 47 Prozent aller ausgereichten Darlehen. Und sie wurden vor allem Kreditnehmern mit schwacher Bonität gewährt. Nun platzen die erst vor Monaten ausgereichten Kredite in einer unerwarteten Häufigkeit. Offenbar geht im sich verschlechternden Umfeld die Rechnung vieler Hausbesitzer nicht mehr auf. »Besonders beim Jahrgang 2006 sehen wir frühere und häufigere Ausfälle als in den vergangenen Jahren«, berichten Analysten der Bank UBS.

Von noch dramatischeren Zahlen geht das Center for Responsible Lending aus. Rund zwanzig Prozent der riskanten Hypotheken wird demnach mit dem Verlust der Immobilie enden. Bis Ende des Jahres, so die Studie der Verbraucherschützer, werden 2,2 Millionen US-Haushalte mit schwacher Bonität ihr Haus zwangsversteigern müssen oder mit einer Hypothek belastet sein, die sie in den kommenden Jahren nicht mehr bedienen können. Das wird die gescheiterten Hausbesitzer bis zu 164 Milliarden Dollar kosten. »Von den sozialen Folgen abgesehen, wird sich das besonders in strukturschwachen Gebieten belastend auf die gesamte Wirtschaft auswirken«, sagt Verbraucherrechtlerin Keest.

Noch vor zehn Jahren musste der größte Teil der Darlehen in den Büchern der vielen kleinen Kreditinstitute stehen bleiben und mit entsprechenden Reserven unterlegt werden – bis der Schuldner alle Raten abgestottert hatte. Vor allem die Verbriefung durch die Wall Street erlaubte den Anbietern, das Geschäft mit den riskanteren Hypotheken immer schwunghafter zu betreiben. Dabei waren riskante Hypotheken für Aufkäufer und Anleger in den vergangenen Jahren besonders beliebt, weil es – entsprechend dem höheren Risiko – höhere Zinsen bot. Das Problem ist jetzt: Mit den Ausfällen wollen die Investmentbanken nichts zu tun haben. Sie versuchen derzeit, möglichst viele der faulen Hypotheken an die ursprünglichen Kreditanbieter zurückzugeben – ein Recht, das ihnen das Kleingedruckte einräumt.

Im Dezember zwang Merrill Lynch das Institut ResMae, Hypotheken in Höhe von 308 Millionen Dollar zurückzukaufen, die zu spät oder gar nicht bedient wurden. Der kalifornische Hypothekenspezialist meldete daraufhin Konkurs an. Doch damit ist Merrill Lynch das Problem noch lange nicht los. Allein im Jahr 2006 hatte die Bank 3,5 Milliarden Dollar an Krediten mit schwacher Bonität von ResMae übernommen. Die Großbank HSBC hat derweil mehrere seiner Kreditzulieferer auf die Rücknahme fauler Kredite verklagt. Ein Branchenveteran, der eine Internetseite mit einem »Implode-O-Meter«, einem »Implosionsmesser« der Branche, eingerichtet hat, zählt 23 Institute, die allein seit Dezember existenzbedrohende Verluste meldeten, zum Verkauf stehen oder den Betrieb eingestellt haben.

Beunruhigt durchstöbern jetzt auch Investoren – etwa Pensionsfonds und Hedgefonds – ihre Portfolios. »Ein Qualitätsverlust bei den Hypothekenpapieren könnte sich als Zeitbombe erweisen und zu einem Hedgefonds-Debakel führen«, warnt Christopher Whalen, Analyst und Gründer von Institutional Risk Analytics. Hedgefonds können größere Ausfälle mangels Reserven kaum auffangen. Die Schockwellen könnten so auch die Banken erreichen, die diesen Fonds nicht nur die Papiere verkaufen, sondern auch das Geld für ihre Spekulationen leihen. Gern verweist die Wall Street darauf, dass die Weitergabe des Risikos an verschiedene Marktteilnehmer die Märkte sicherer mache. »Aber das Risiko ist nicht weg, es ist nur verteilt«, sagt Joseph Mason. Der Finanzprofessor der Drexel University legte jüngst als Koautor eine Studie mit alarmierendem Fazit vor: Die neuen Kreditprodukte und die immer komplexeren Beziehungen der Akteure haben den Hypothekenmarkt unberechenbar wie nie zuvor gemacht. »Es ist wie ein Spiel, bei dem sich die Teilnehmer im Dunkeln heiße Kartoffeln zuwerfen – wir wissen erst, wer sie hält, wenn das Licht angeht.«

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