Immobilien Alles auf Pump

Für das eigene Heim muss man nicht mehr sparen. Hypothekenbanken werfen den Kunden das Geld hinterher. Droht auch in Deutschland eine Immobilienblase?

Thomas Lensinger* bestellt einen halben Liter Apfelschorle. Er ist ein wenig ins Schwitzen gekommen, was nur zum Teil an den sommerlichen Temperaturen liegt. Lensinger hat sich beim Kauf seines Hauses in Hamburg für eine 100-Prozent-Finanzierung entschieden. Das bedeutet, er kauft das neue Heim ohne einen Cent eigenes Geld. »Gern hab ich es nicht gemacht, ein Darlehen über 60 oder 80 Prozent des Kaufpreises wäre mir lieber gewesen«, sagt er und trinkt das Glas beinahe in einem Zug leer.

Ein Schicksalsschlag in seiner Familie habe ihm keine andere Wahl gelassen, berichtet Lensinger. Eigentlich wollte er sich erst in zwei bis drei Jahren ein Haus zulegen. Doch seine Frau aus erster Ehe, mit der er zwei Kinder im Schulalter hat, erkrankte schwer. Seinen Kindern will er ein neues Zuhause geben. In der alten Wohnung, wo er zusammen mit seiner jetzigen Frau lebt, ist zu wenig Platz. Zum Ansparen von 30000 Euro, die er für eine konventionelle Baufinanzierung benötigt hätte, war nicht genug Zeit.

Vollfinanzierungen sind im Trend. Ein auf derartige Hypothekenkredite spezialisierter Anbieter ist GMAC-RFC, eine Tochter des zu General Motors gehörenden Immobilienfinanzierers GMAC Resindential Capital. Im Jahr 2004 belief sich ihr Darlehensvolumen in Deutschland auf 132 Millionen Euro, im vergangenen Jahr waren es bereits 910 Millionen. Für 2007 strebe man noch einmal »eine deutliche Steigerung an«, sagt der Sprecher der GMAC-Geschäftsführung, Franz Schmidpeter.

Die Unternehmensberatung Mercer Oliver Wyman schätzt das mittelfristige Geschäftspotenzial für Baufinanzierungen mit weniger als zehn Prozent Eigenkapital in Deutschland auf rund 50 Milliarden Euro.ABN Amro, eine niederländische Bank, die seit Anfang des Jahres im Bundesgebiet Immobilienfinanzierungen anbietet, geht für dieses Segment von einem Potenzial von 15 bis 20 Milliarden Euro in den nächsten fünf Jahren aus. Auch deutsche Kreditinstitute wollen sich ein Stück von diesem Milliardenkuchen abschneiden und gehen in die Offensive. So gründete die Deutsche Bank die Tochtergesellschaft TopImmo, und mit der DGHyp ist im März eine Genossenschaftsbank auf den Zug aufgesprungen.

Auf ihren Internetportalen versprechen die Anbieter jedoch weit mehr als nur eine Vollfinanzierung. Mitunter sind Kredite bis zu 120 Prozent der reinen Kosten möglich, so können die Auslagen für Notar, Makler, Steuer oder die neue Einbauküche mitfinanziert werden. Und auch der negative Schufa-Eintrag ist kein Problem – das Darlehen, so die Verheißungen, gibt es dennoch.

Diese Offerten weisen erstaunliche Parallelen zu denen von amerikanischen Hausfinanzierern auf. In den USA waren Kredite mit wenig Eigenkapital bereits Mitte der neunziger Jahre en vogue. Im vergangenen Jahr brachte fast die Hälfte aller US-Hauskäufer ein Eigenkapital von weniger als fünf Prozent des Hauspreises auf. Zusätzlich verwässerten die Anbieter die Anforderungen an die Bonität ihrer Kunden und schufen so den Subprime-Markt für Hypothekenkredite. Droht jetzt auch in Deutschland die Entstehung eines Subprime-Segments – und damit langfristig eine ähnliche Krise wie auf dem Immobilienmarkt, wie sie gerade die USA durchmachen?

Die Argumente, mit denen die Banken um Kunden buhlen, klingen logisch: Zum einen habe Deutschland immensen Aufholbedarf, seine Hauseigentümerquote sei europaweit eine der niedrigsten. Zum anderen seien die Zinsen im langfristigen Vergleich sehr niedrig. Und angesichts geringer staatlicher Renten seien die eigenen vier Wände immer noch die sicherste Altersvorsorge. Ergo: Besser gleich zuschlagen.

Genau diese Argumente führten auch amerikanische Immobilienfinanzierer ins Feld. Der Leitzins der amerikanischen Notenbank Fed ging von Februar 1995 bis Juni 2003 von sechs auf ein Prozent zurück. Sich Geld für ein Haus zu leihen wurde somit ungewöhnlich billig. So stieg die Nachfrage nach Häusern vor allem an den beiden Küsten – mit der Folge, dass sich die Hauspreise in einigen Regionen zwischen 1997 und 2005 verdreifachten. Der Häusermarkt erlebte einen veritablen Boom.

In der Hoffnung auf weitere Wertsteigerungen legten sich auch jene Amerikaner Häuser zu, die über keine Ersparnisse verfügten. Die Banken verdienten daran kräftig mit und vergaben Kredite in Milliardenhöhe, wobei die Bonität der Kunden in vielen Fällen eine untergeordnete Rolle spielte.