Auf den ersten Blick erscheint alles prima. Mehr Klimaschutz? Wunderbar, denken die meisten Deutschen. Vor allem bei den Wohnhäusern ließe sich viel CO₂ einsparen? Großartig, dann sinken ja gleichzeitig die Energiekosten fürs Wohnen. Doch erst mal sind dafür hohe Investitionen nötig. Auf 60 Milliarden Euro schätzte das Wirtschaftsministerium deren Höhe in den nächsten zwölf Jahren. Die Frage ist: Wer bringt dieses Geld auf?

Klimaschutz gibt es nicht zum Nulltarif – weder für Eigentümer noch für Mieter.

Bis 2020 sollen die deutschen Kohlendioxid-Emissionen um 40 Prozent gegenüber 1990 gesunken sein. Das Einsparpotenzial beim Wohnen ist besonders hoch, höher noch als bei der Industrie und dem Verkehr. Deshalb macht die Regierung Druck. Beim Treffen in Meseberg hat das Kabinett fünf neue Vorschriften zu Wohnhäusern angestoßen (siehe Seite 24), bis November sollen sie festgezurrt sein. Harte Auflagen für Neubauten lassen sich leicht durchsetzen, dort ist bereits seit 2002 der Niedrigenergiestandard Pflicht. Das Problem sind ältere Gebäude, die man aufwendig nachrüsten muss.

Die Gebäudesanierung würde nicht nur dem Klima helfen: 40 Milliarden Euro an Heizkosten könnten die Deutschen damit bis 2020 sparen, sagt Bundesbauminister Wolfgang Tiefensee. Das lässt vor allem die Besitzer von Eigenheimen aufhorchen. Schon in den vergangenen Jahren stieg deren Interesse an Energiesparmaßnahmen beträchtlich. Die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online, Träger der Initiative »Klima sucht Schutz«, hat allerdings festgestellt: Wegen der hohen Kosten verzichtete jeder zweite Interessent dann doch darauf, Modernisierungsvorschläge umzusetzen. Denn nicht dem Klima gilt die primäre Sorge – im Vordergrund steht letztlich das eigene Portemonnaie.

Die hohe Investition in die Gebäudedämmung bringt nicht sofort eine verlockende Rendite. Geld für mehr Energieeffizienz auszugeben ist vor allem eine Wette auf die Zukunft – darauf, dass die Energiepreise weiter enorm steigen. Das ist zwar mehr als wahrscheinlich. Doch um davon zu profitieren, muss man einen langen Zeithorizont haben.

Wer sich ein Haus oder eine Wohnung kauft, sieht darin meist eine Investition zur Altersvorsorge. Als Rentner möchte er keine Miete zahlen, bis dahin soll die Immobilie schuldenfrei sein. Doch vom kostenlosen Wohnen im Alter kann keine Rede sein, wenn dann horrende Heizkosten anfallen. Deshalb sind Eigenheimbesitzer eher bereit, in energiesparende Maßnahmen zu investieren: Sie bessern so quasi ihre künftige Rente auf – und investieren in die eigene Zukunft.

Auch die großen Wohnungsbaugesellschaften denken langfristig und haben längst begonnen, ihren Bestand energetisch aufzurüsten. »Zwanzig Jahre muss man mindestens rechnen, bis sich wesentliche Veränderungen amortisieren«, sagt Lutz Freitag. Er ist Präsident des Bundesverbands der deutschen Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) und vertritt rund zwei Drittel aller professionellen Vermieter, insbesondere große Genossenschaften und ehemals kommunale Unternehmen. »Wir sind schon froh, wenn wir so die Vermietbarkeit steigern und keine Verluste eintreten«, sagt er. »Wir machen das, um unsere Bestände für die Zukunft zu erhalten.«

Allerdings gehören zwei Drittel der Mietshäuser in Deutschland privaten Eigentümern, darunter sind viele ältere Menschen. Die scheuen oft die hohen Ausgaben für mehr Energieeffizienz, die sich erst langfristig amortisieren. Zudem fühlen sie sich von der Planung der Maßnahmen häufig überfordert und fürchten Ärger mit Mietern, die sich gegen Baulärm und Mieterhöhungen sperren. »Meine größte Sorge ist die unglaubliche Investitionsträgheit der privaten Vermieter«, sagt Franz-Georg Rips, Präsident des Deutschen Mieterbundes, der mehr Klimaschutz beim Wohnen fordert.

Zwar ist die Sanierung von Mietshäusern wirtschaftlicher als die von Einfamilienhäusern, weil nur eine neue Heizung für viele Wohnungen anfällt und vergleichsweise weniger Dach-, Keller- und Fassadenfläche zu dämmen ist. »Doch da haben wir es mit einem Nutzer-Investor-Dilemma zu tun«, sagt Andreas Troge, Präsident des Umweltbundesamtes. Damit beschreibt er eine fatale Situation, die eine umfassende CO₂-Ersparnis bei Deutschlands Wohngebäuden erschwert: Der Vermieter muss große Summen investieren, die Heizkosten aber spart der Mieter. Was also sollte den Hausbesitzer bewegen, das eigene Portemonnaie zu leeren, wenn er keinen Nutzen davon hat? Wie jeder andere wird auch er überlegen, ob sich die Investition für ihn rentiert.

»Die Regierung argumentiert: Wenn wir jetzt nichts für den Klimaschutz tun, wird der volkswirtschaftliche Schaden am Ende gewaltig sein – deshalb würden sich die Investitionen allemal rechnen«, sagt Rolf Kornemann, der als Präsident von Haus & Grund die privaten Immobilienbesitzer vertritt. Nur werde sich manch ein Vermieter fragen, warum ausgerechnet er dafür zahlen solle, dass es nicht so weit komme. »Unsere Klientel muss das Geld dafür aufbringen und profitiert nicht«, sagt Kornemann.

Mieterbund-Chef Rips kann diese Einwände zumindest teilweise verstehen. »Der Klimaschutz ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, an der sich auch die Mieter beteiligen müssen«, sagt er. »Natürlich wird das Wohnen dadurch teurer.« Denn die Vermieter werden versuchen, ihre Ausgaben auf die Miete zu schlagen: Laut Gesetz dürfen sie pro Jahr elf Prozent der Modernisierungskosten umlegen. Doch neue Heizungsanlagen, bessere Fenster und die Fassadendämmung kosten sehr viel Geld. Schon für ein einziges Mehrfamilienhaus kommen schnell weit mehr als hunderttausend Euro zusammen. Entsprechend drastisch könnte die Mieterhöhung ausfallen. »Da ergibt sich dann die Frage, ob der Markt das hergibt«, sagt Mieterbund-Chef Rips. »Womöglich zieht der Mieter einfach aus, obwohl das nicht vernünftig ist.«

»Würden Sie eine höhere Miete akzeptieren, wenn gedämmt wird?«

Die Kaltmieten, die der Vermieter kassiert, sind in den vergangenen sieben Jahren kaum gestiegen, die durchschnittlichen Heizkosten explodierten hingegen um fast 70 Prozent. Der Mieter aber unterscheidet meist nicht zwischen beidem und glaubt, seine Miete steige unaufhörlich. Wenn dann wegen Dämmung und neuer Fenster noch eine Erhöhung ansteht, geht er womöglich auf die Barrikaden. Dabei spart er dadurch langfristig Geld. »Würden Sie eine höhere Miete akzeptieren, wenn Ihr Vermieter das Haus besser dämmt oder eine neue, effizientere Heizungsanlage einbaut?«, fragt der Mieterverband auf seiner Homepage – über die Hälfte der Antworten lautet »nein«. Und die Kommentare zeigen, dass vielen der Zusammenhang mit den steigenden Heizkosten nicht klar ist.

Mieterverbandschef Rips weiß, dass da noch »sehr viel Aufklärungsarbeit zu leisten« ist. Er sagt: »Die Preisexplosion im Energiesektor wird weitergehen, das müssen sich die Mieter klarmachen. Auch einkommensschwachen Menschen ist nicht damit gedient, wenn sie eine geringe Grundmiete haben, sich aber an den Heizkosten zu Tode zahlen.« Zwar wünscht sich der Mieterbund eine »warmmietenneutrale Sanierung«, also dass man nur genau das an Miete mehr zahlt, was man sofort bei den Heizkosten spart. Doch das wird nicht zu erreichen sein.

Seit dem Jahr 2000 hat die WBG Nürnberg, die zu 40 Prozent der Stadt gehört, knapp ein Viertel ihrer 18.000 Wohnungen energetisch modernisiert. Bevor sie ein neues Projekt beginnt, studiert sie genau ihr Portfolio: Bei welchem Haus erreichen wir mit geringstmöglichem Aufwand den größten Effekt – und wo gibt die Miete eine Erhöhung überhaupt her? Nicht bei jedem Gebäude lohnt sich der Aufwand. Schon deshalb ist es schwierig, die Sanierung aller alten Häuser gesetzlich zu erzwingen.

Die durchschnittlichen Heizkosten betragen heute etwa einen Euro pro Quadratmeter. Bei einem Haus, das die WBG kürzlich besonders energiesparend modernisierte, hätte die Mieterhöhung aber 2,51 Euro pro Quadratmeter betragen müssen, wenn das Unternehmen die erlaubten elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umgelegt hätte. Um die Mieter nicht allzu sehr zu schocken, bürdet die Gesellschaft ihnen deshalb anfangs meist nur sechs bis acht Prozent ihrer Kosten auf und vereinbart lieber eine Staffelmiete. Dass eine Umrüstung zum Niedrigenergiehaus für den Mieter sofort plus/minus null ausgehen könnte, hält WBG-Geschäftsführer Peter Richter für ausgeschlossen: »Die Warmmiete steigt unter Umständen um 1,50 Euro pro Quadratmeter.«

Die Bewohner müssen also bereit sein, ebenfalls eine Wette auf steigende Energiekosten einzugehen: Was sie heute mehr zahlen, werden sie eines Tages sparen – falls sie dann noch in der Wohnung leben. »Aber die Leute arbeiten heute in Nürnberg und morgen in Hamburg«, sagt Richter. Seine jungen Mieter lebten im Schnitt nur drei Jahre lang in der Wohnung. Rein finanziell gesehen, wird es sich für sie nicht lohnen, eine höhere Miete hinzunehmen.

Um ihnen den Sinn der anstehenden Bauarbeiten und die Gründe für die folgende Mieterhöhung zu erklären, muss der Vermieter vorab intensiv mit den Bewohnern kommunizieren. WBG-Chef Richter hat dabei schon alle Varianten erlebt. Mal gibt es nicht eine Beschwerde; mal sind die Mieter erst sperrig und später begeistert; dann wieder verweigern sich die Bewohner eines Hauses total. Was in einem solchen Fall geschieht? »Dann machen wir eben nichts«, sagt Richter. »Das können wir nicht durchhalten, um den Zugang zu jeder Wohnung und jede einzelne Mieterhöhung lauter Prozesse zu führen.« Er fordert deshalb eine Änderung des Mietrechts, damit sich die Bewohner gegen die energetische Sanierung mit all ihren Konsequenzen nicht wehren können. Nur so sei eine umfassende Sanierung der älteren Häuser überhaupt denkbar.

Das würde allerdings nichts daran ändern, dass der Vermieter die anstehende Mieterhöhung ausführlich begründen muss. Er muss den bisherigen und den künftigen Zustand des Hauses ausführlich dokumentieren und die daraus folgende Energieeinsparung genau berechnen, stellte der Bundesgerichtshof im vergangenen Jahr fest. Zudem soll bei jeder Maßnahme klar sein, wie hoch der Modernisierungs- und wie hoch der Instandsetzungsanteil ist. Wenn nämlich die Fenster ohnehin erneuert werden müssten, darf den Mietern nur ein Teil der Kosten aufgebürdet werden. Große Wohnungsbaugesellschaften wie die Berliner HoWoGe setzen deshalb zwölfseitige Schreiben an ihre Mieter auf. Private Eigentümer hingegen sehen sich von solchen Prozeduren meist überfordert. Sie bringen ihr Haus selten komplett, sondern allenfalls Stück für Stück in Schuss, zumal es ihnen oft an Geld fehlt für die Generalmodernisierung.

Die neue Heizung rechnet sich schnell, neue Fenster lohnen sich oft nicht

Wenn ein Altbau vom Dach bis zur Kellerdecke komplett modernisiert wird, kann man ohne Weiteres 70 Prozent der Heizkosten sparen. »Dabei muss man realistischerweise mit Investitionen von etwa 250 Euro pro Quadratmeter rechnen, bei Einfamilienhäusern sogar mit bis zu 350 Euro«, sagt Peter Hennig. Als Energieberater entwickelt der Berliner konkrete Sanierungspläne und rechnet dabei aus, wie viel Heizkosten sich durch welche Maßnahme sparen lassen. Allgemeingültige Aussagen dazu gibt es nicht, weil der gegenwärtige Zustand jedes Hauses anders ist. Meist sei aber der Austausch der Heizung am wirtschaftlichsten, weil in Deutschlands Häusern viele veraltete Anlagen stünden: Da sei dann die Energieeinsparung besonders hoch im Vergleich zur Investition. Der teure Fensteraustausch hingegen rechne sich meist nicht so schnell, weil es kaum noch Wohngebäude mit Einfachverglasung gebe.

Selbst Institutionen wie das Bundesumweltamt oder das Wuppertal Institut für Klima, Umwelt, Energie gehen nicht davon aus, dass ein Eigentümer sein Haus energetisch aufrüsten lässt, wenn nicht ohnehin Sanierungsarbeiten anstehen. »Das Dämmen der Fassade etwa ist nur wirtschaftlich, wenn sie sowieso gestrichen und dafür ein Gerüst aufgebaut werden muss«, sagt Stefan Thomas vom Wuppertal Institut. »Mit der Dämmung von Keller- und oberster Geschossdecke ist das anders, die kann man jederzeit veranlassen.« Wie sein Institut die Wirtschaftlichkeit definiert? »Am Ende der Nutzungsdauer müssen die Investitionen einschließlich der Kreditzinsen den eingesparten Energiekosten entsprechen«, sagt Thomas. »Und wenn Eigenkapital eingesetzt wurde, muss es die marktüblichen Zinsen gebracht haben.« Wenn die Sanierung ein Bündel von Maßnahmen umfasst, geht Thomas von durchschnittlich 25 Jahren Nutzungsdauer aus, spätestens dann muss ohnehin wieder investiert werden.

Vermieter wie die Nürnberger WBG rechnen ähnlich. Nur setzen sie statt der eingesparten Energiekosten den Modernisierungsaufschlag auf die Miete ein. Der verhindert allerdings künftige Mieterhöhungen, weil dafür Vergleichswohnungen als Maßstab gelten, die möglicherweise unsaniert sind. Deshalb müsste der Mietspiegel, der die erlaubten Erhöhungen definiert, zwischen Energiesparhäusern und unsanierten Gebäuden unterscheiden, fordern die Vermieterverbände. Und auch Mieterbund-Präsident Rips meint, dass der Mietspiegel an die Energieeffizienz des Hauses gekoppelt sein sollte.

Tatsächlich müsste es mehr Anreize geben, damit die Vermieter älterer Häuser ihre Gebäude energetisch modernisieren. Umweltamtspräsident Troge könnte sich sogar vorstellen, den Mietspiegel von der Kalt- auf die Warmmiete umzustellen. Wichtig wäre ihm auch, dass die Vorschriften für die Energieausweise noch mal geändert werden, die von nächstem Jahr an Pflicht sind. Dann muss der Vermieter oder Verkäufer von Wohngebäuden einen solchen Ausweis vorlegen, der anhand einer Farbskala von Grün bis Rot den energetischen Zustand des Hauses dokumentiert. Allerdings darf er dabei auch einfach den derzeitigen Verbrauch zugrunde legen, der je nach Bewohner stark schwankt. Troge fordert hingegen, dass es ausschließlich bedarfsorientierte Ausweise geben sollte, die den baulichen Zustand des Hauses beschreiben. Er sagt: »Wenn ich ein Auto kaufe, orientiere ich mich doch auch nicht am Verbrauch des Vorbesitzers, sondern an dem, was der Wagen grundsätzlich schluckt.«

Der Energieausweis wird künftig das Bewusstsein der Mieter für die anfallenden Heizkosten schärfen – und damit auch das der Vermieter für notwendige Energiesparmaßnahmen. Doch damit sie die wirklich umsetzen, brauchen die privaten Eigentümer Unterstützung, hat das Wuppertal Institut erkannt. Es schlägt die Förderung regionaler Beratungsstellen vor, die sanierungswilligen Immobilienbesitzern rundum helfen – bei der Analyse möglicher Investitionen und dem Beantragen von Förderkrediten, beim Umgang mit den Mietern und der Auswahl von Handwerkern, die das Projekt fachkundig und kostengünstig umsetzen.

Ein solches Angebot würde das Tempo der Gebäudesanierung in Deutschland sicher steigern, ganz wie es die Regierung aus gutem Grund wünscht. Allerdings wird sich die Politik auch mit den Folgen auseinandersetzen müssen. »Es muss eine Debatte darüber geführt werden, dass wir mit Sicherheit höhere Wohnkosten bekommen werden«, sagt GdW-Chef Freitag und denkt dabei unter anderem an die Lage mancher Rentner. Schon heute führt die Nürnberger WBG endlose Diskussionen mit der Behörde, die für Hartz IV zuständig ist, damit die Mieter nach der energetischen Modernisierung in ihren nun teureren Wohnungen bleiben dürfen. So wird der Staat wohl nochmals seine Kassen öffnen müssen, über die Zuschüsse für verbilligte Sanierungskredite hinaus – für eine Erhöhung des Wohngelds.

Mitarbeit: Martin Hintze