Immobilienkrise Die Makler machen als Erste dicht

Auch in Spanien sind die Immobilienpreise im vergangenen Jahrzehnt übermäßig gestiegen. Jetzt dreht sich das, und die Konjunktur kühlt sich schlagartig ab

Die vuelta , die Rückkehr aus den langen Schulferien, hat für manche Spanier einen bitteren Beigeschmack. Mag sein, dass sie gerade ihren Familienurlaub an der Costa Brava oder an der Costa del Sol genossen haben. Mag sein, dass sie dort vor wenigen Jahren ihr eigenes Ferienhaus erwerben konnten. Doch seither hat sich die Wirtschaft des Landes sehr geändert. Nach zehn Jahren Boom kühlt sich die Konjunktur gerade wesentlich schneller ab, als es Regierung und Wirtschaftsexperten noch Anfang des Jahres gedacht hätten.

Die Ursache ist ähnlich wie in den USA ein überhitzter Immobilienmarkt. In zehn Jahren haben sich die Preise von Wohnungen und Häusern im Durchschnitt fast verdreifacht. Eine Drei-Zimmer-Wohnung, 30 Kilometer entfernt von Madrid, kostet heute um die 450.000 Euro. Die Spekulation von gewerblichen und privaten Investoren hat die Grundstückspreise nach oben getrieben. Jetzt platzt die Blase. Die spanische Immobilienbewertungsgesellschaft Tinsa taxiert Objekte bereits 15 Prozent unter dem Vorjahreswert.

»Unsere Wirtschaft wird sanft landen«, versichert der zuständige Minister Pedro Solbes ein ums andere Mal. Tatsächlich wuchs die spanische Wirtschaft im zweiten Quartal um vier Prozent. Fürs dritte Quartal rechnen die Experten aber nur noch mit drei Prozent und für 2008 mit weniger als zwei Prozent. Die Commerzbank ist besonders pessimistisch und sagt fürs kommende Jahr gar nur noch 1,5 Prozent Wachstum voraus. Aus deutschen Unternehmerkreisen in Spanien hört man noch schlechtere Zahlen.

Die spanische Börse kündigt dieses Szenario schon seit Monaten an. Das Börsenbarometer Ibex verlor seit Juni 1500 Punkte auf 13700 Zähler. Die größten spanischen Bauunternehmen wie ACS und Ferrovial sind heute an der Börse über 20 Prozent weniger wert als zu Jahresbeginn. Einige Finanzinstitute wie Bankinter und Banco Sabadell wurden durch die US-Hypothekenkrise sogar ganz direkt getroffen und gerieten an der Börse in einen Abwärtsstrudel.

Insgesamt hat die amerikanische Krise aber die Abkühlung in Spanien nur beschleunigt. Denn eigentlich hätte sie »schon vor Jahren beginnen müssen«, sagt Lorenzo Bernaldo de Quirós von der Investmentberatung Freemarket in Madrid. Die bis 2006 historisch niedrigen Zinsen hätten den Einbruch lediglich hinausgezögert.

Seit 1997 ist der spanische Aufschwung vor allem auf der Wohnungswirtschaft und den privaten Konsum gestützt, der Bau- und Immobiliensektor macht bereits rund 18 Prozent des spanischen Bruttoinlandsproduktes aus. Jetzt wackeln beide Pfeiler.

Seit Anfang dieses Jahres stagniert der Wohnungsmarkt. Zahlreiche Büros und mehr als 3,5 Millionen Wohnungen stehen leer, die Preise gehen an vielen Orten zurück. Ein regelrechtes Maklersterben hat begonnen. In Alicante an der Costa Blanca haben bereits 75 Prozent der Vermittlerbüros dichtgemacht, in Murcia 85 Prozent. Die Gewerkschaften stellen sich darauf ein, dass gegen Ende des Jahres die Arbeitslosenquote von derzeit gut acht Prozent deutlich nach oben gehen wird.

Der Winter wird diesen Prozess beschleunigen. Die spanische Immobilienberatung RR de Acuña rechnet damit, dass drei von vier Bauträgern zwischen 2009 und 2014 Bankrott gehen. 35 Prozent der Firmen würden schon im kommenden Jahr ihren finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können. Ähnlich wird es vielen spanischen Familien gehen. Manche brauchen bereits die Hälfte ihres Gehalts für die Hypothek auf ihr Haus oder ihre Wohnung. Meist sind diese Kredite variabel verzinst, die monatlichen Zahlungen werden also teurer, wenn die Zinsen steigen. In den guten Zeiten hatten sich viele auch noch einen BMW oder Porsche Cayenne auf Kredit gekauft. Jetzt stehen viele Häuser zum Verkauf, und mancher Porsche wird wieder gegen einen Renault eingetauscht. Die Zahl der angemeldeten Autos geht zurück. Deutsche Handelsketten in Spanien wie zum Beispiel Media Markt berichten von starken Konsumrückgängen seit Juni. Auch die spanische Gastronomie klagt in diesem Sommer über deutlich weniger Kunden.

»Die wirtschaftliche Situation in unserem Land ist durchaus besorgniserregend«, sagt Manuel Romera, Finanzdirektor bei der spanischen Business-Schule Instituto de Empresa. Er rechnet damit, dass fünf Prozent aller Kredite ausfallen, wenn die Leitzinsen bloß um einen Prozentpunkt steigen. Das würde rund 400.000 Haushalten entsprechen.

Derzeit liegt die Zahl der faulen Kredite aber noch bei deutlich unter einem Prozent. Im Vergleich zu den USA, gibt Romera zu, sei diese Zahl noch sehr gering. »Aber sie steigt rasant an«, warnt er. Bei den Immobilienkäufern genauso wie bei den Unternehmen. Nach einer Studie der Inkassofirma Intrum Justitia können bereits 20 Prozent der spanischen Firmen ihren finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen.

Die Spanier setzen nun alle Hoffnungen darauf, dass die Europäische Zentralbank die Zinsen nicht anhebt, wie sie es vor Ausbruch der Kreditkrise vorhatte. Andernfalls würden die finanziellen Verpflichtungen vieler Familien so zunehmen, dass sie sich nicht mehr tragen können.