Wenn das Baugeld lockt

Hypotheken sind so billig zu haben wie lange nicht. Wer davon profitieren will, muss allerdings genau rechnen Von Eva-Maria Thoms

Zwischen all den schlechten Nachrichten von den Finanzmärkten und aus der Wirtschaft lässt sich der Krise auch Gutes abgewinnen: Wer jetzt bauen will, kann sich über Hypothekenzinsen zu Ausverkaufspreisen freuen. Schon seit November des vergangenen Jahres ist Baugeld so billig wie fast niemals zuvor. Die Hypothekenzinsen in Deutschland bewegen sich teilweise auf der Höhe des Allzeittiefs im Herbst 2005, als Bauherren Geld für einen Zinssatz von 3,5 Prozent geliehen bekamen.

Derzeit gibt es Angebote für Hypothekendarlehen über eine Laufzeit von fünf Jahren durchschnittlich für einen Zins von 3,95 Prozent. Wer den Vertrag auf 15 Jahre abschließt, zahlt im Schnitt 4,69 Prozent. Absehbar war das vor einem halben Jahr nicht. »Selbst mit einer 4 vor dem Komma hat niemand gerechnet«, sagt Bernd Pütz, Sprecher der Landesbausparkasse West in Münster.

Das billige Baugeld ist eine direkte Folge der Finanzkrise. Die mehrfachen Leitzinssenkungen der Notenbanken, mit denen die Währungshüter den verunsicherten Banken die Refinanzierung erleichtern wollen, drücken das allgemeine Zinsniveau. Dazu kommt die Flucht der Anleger in festverzinsliche Anleihen. Das treibt die Kurse der Staatspapiere hoch und drückt deren Rendite. Die Pfandbriefe, mit denen die Banken die Baukredite refinanzieren, folgen diesem Trend.

Wie lange die günstigen Konditionen zu haben sind, hängt vom weiteren Verlauf der Krise ab. Schon im Dezember drängte so mancher Banker oder Kreditvermittler potenzielle Bauherren zur Eile. Sollte sich die allgemeine wirtschaftliche Lage weiter verschlechtern, könnten die Banken ihre Risikoprämien erhöhen, hieß es. Zeichne sich umgekehrt eine wirtschaftliche Erholung ab, sei mit einer raschen Zinswende zu rechnen. Im Dezember mahnte der Chef des Kreditvermittlers Interhyp, Robert Haselsteiner: »Wer die Möglichkeit dazu hat, sollte das aktuelle Zinstief nutzen und sich die Konditionen möglichst lange sichern.«

Verbraucherschützer dagegen warnen, jetzt in Schnäppchenmentalität zu verfallen und sich unter Zeitdruck zum Abschluss eines vermeintlich besonders günstigen Baukredits verleiten zu lassen. »Man sollte sich auf keinen Fall von den günstigen Zinsen blenden lassen«, warnt Hermann-Josef Tenhagen, Chefredakteur von Finanztest – und dabei womöglich die Grundregeln einer sicheren Baufinanzierung vernachlässigen. Die Immobilie muss die Richtige sein, und man sollte sicher sein, die Raten auch langfristig zahlen zu können. Und: Wer seinen Hausbau nun mit den aktuellen Zinsschnäppchen durchrechnet, wird spätestens beim konkreten Kreditangebot der Bank enttäuscht sein. Die Spitzenkonditionen bekommen nur Spitzenkunden, mit hohem Eigenkapital, besten Sicherheiten und einem hohen Einkommen.

»Anreißer, mit denen man die Kunden in die Filialen lockt«

Dass sich zum Beispiel die Deutsche Bank zu Beginn dieser Woche mit Baugeld zu einem Zinssatz von 3,4 Prozent an die Spitze der Vergleichslisten setzte, findet Heike Nicodemus, Projektleiterin für Baufinanzierung bei Finanztest, wenig seriös. »Das sind die Anreißer, mit denen man die Kunden in die Filiale lockt«, sagt sie, »und wer nicht aufpasst, kann dann auch mit einem Vertrag über sieben Prozent Zinsen wieder herauskommen.« Das beginnt damit, dass die billigsten Angebote nur für kurzfristige Kredite über eine Laufzeit von fünf Jahren gelten. »So etwas kommt eigentlich nur für Kunden infrage, die eine relativ kleine Summe finanzieren wollen und viel Eigenkapital mitbringen«, sagt der Frankfurter Finanzberater Max Herbst. Der klassische Häuslebauer sollte den Kredit lieber auf die Dauer von 15 Jahren abschließen. Dafür muss man zwar derzeit ein dreiviertel Prozent höhere Zinsen in Kauf nehmen. Aber auch damit machen Bauherren nach heutigem Stand einen sehr guten Schnitt. Langfristig gesehen gelten Baufinanzierungen mit einem effektiven Zins unter fünf Prozent generell als günstig.

Bisher sieht es nicht so aus, als ob sich die Deutschen vom billigen Geld verführen ließen. Die Betriebe des Bauhandwerks, bei denen sich eine neue Baulust in Aufträgen niederschlagen müsste, melden zum Jahreswechsel deutlich weniger Aufträge. »Wir müssen davon ausgehen, dass die privaten Bauherren angesichts der Wirtschaftskrise ihre Investitionen zurückstellen werden«, befürchtet der Vorsitzende der Bundesvereinigung Bauwirtschaft, Karl-Heinz Schneider.

»Wenn das Umfeld schlecht ist, sind günstige Zinsen kein Argument«

Zahlen über die Abschlüsse von Baukrediten liegen für die Zeit seit November des vergangenen Jahres noch nicht vor. Erste Trendaussagen aus dem laufenden Geschäft der Banken und Kreditvermittler sind jedoch nicht euphorisch. »Die Kunden sind sehr zurückhaltend«, sagt Christian Kraus, Sprecher des Kreditvermittlers Interhyp, »und daran hat das Zinstief seit November nichts gravierend verändert. Wenn das wirtschaftliche Umfeld so schlecht ist, dann sind günstige Zinsen allein kein Argument.« Andere Institute machen ähnliche Erfahrungen. »Die Banken melden uns, dass die Kaufbereitschaft der Kunden trotz der günstigen Konditionen nicht angezogen ist«, berichtet Heike Nicodemus von Finanztest aus einer laufenden Umfrage.

Finanzberater Max Herbst formuliert es drastischer: »Es ist kein Markt vorhanden.« Die Deutschen trauten sich nicht, zu bauen und dafür Schulden zu machen. Selbst das Geschäft mit den Forward-Darlehen belebe den Markt nicht, sagt Herbst. Mit solchen Verträgen sichern sich zum Beispiel Bauherren für die Zukunft einen bestimmten Festzins auf ein Anschlussdarlehen an ihre alten Verträge. »Die sind in der letzten Zeit sehr viel verkauft worden«, sagt Herbst. Neuerdings aber, da man sich für die Zukunft wirklich gute Konditionen sichern könnte, scheint der Bedarf weitgehend gedeckt.

Wer sich trotz der unsicheren Wirtschaftslage an einen Baukredit traut, dem rät Herbst, sich nicht unter Zeitdruck setzen lassen. »Man kann sich noch ein paar Monate Zeit nehmen«, meint er. Der Finanzberater geht eher davon aus, dass es bei den Baugeldzinsen noch ein halbes Prozent Luft nach unten gebe. »Im Frühjahr, wenn die Wirtschaft schlechte Jahresergebnisse präsentiert, wird erst das ganze Ausmaß der aktuellen Krise offensichtlich werden«, da ist sich Herbst sicher, »und dann können auch die Hypothekenzinsen noch einmal sinken.« Erst in der zweiten Jahreshälfte rechnet Herbst mit einem Umschwenken des Zinsmarktes. Irgendwann würden sich die Folgen der aktuellen Krisenpolitik bemerkbar machen. Wenn wieder hohe Schulden gemacht werden und Zentralbanken massiv Geld drucken, entsteht Inflation. »Dann steigen die Zinsen wieder. Und diese Wende kann sehr plötzlich kommen.«

Illustration: Paula Troxler für DIE ZEIT/www.paulatroxler.com