Immobilien Lieber streuen als bauen?

Warum es besser sein kann, sein Geld in Fonds und REITs zu stecken als in die eigenen vier Wände

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Sind Immobilien wirklich eine krisensichere Anlage?

Beim Sichten des Wertpapierdepots packen manchen Anleger derzeit das kalte Grausen und ein Gedanke: Hätte ich doch nur eine Immobilie gekauft, das ist was Grundsolides. Doch Vorsicht, hier greift ein psychologischer Effekt, der typisch ist für Crashs. Mittendrin geht es uns wie Frischverliebten – wenn es einen so richtig erwischt, kann man sich nicht vorstellen, es würde je wieder aufhören. Tut es aber irgendwann. Schlecht beraten ist daher, wer aus dem unmittelbaren Erlebnis dieser Wirtschaftskrise eine Strategie für seinen Vermögensaufbau ableitet, die für Jahrzehnte taugen soll.

Denn bei allen Vorzügen einer eigenen Wohnimmobilie – sie bindet deutlich mehr Kapital als der Kauf von ein paar Aktien. Nicht nur das vorhandene, sondern auch jenes Geld, das der Käufer erst künftig zu erwerben hofft. So geht er ein Klumpenrisiko ein, und zwar ein schuldenbasiertes. Tatsächlich erfahren viele Immobilienbesitzer erst bei einem Arbeitsplatzverlust oder einer Scheidung, auf welch unsicherem Fundament sie gebaut haben. Trotz eines womöglich gestiegenen Marktwertes des eigenen Hauses oder der Eigentumswohnung bleibt ihnen nach Abzug aller Finanzierungs- und Instandhaltungskosten oft nur ein herber Verlust.

Mit dem Kauf einer Immobilie gehen Anleger ein Klumpenrisiko ein

Wer sein Geld lieber mit Bedacht über verschiedene Vermögensklassen verteilen will, sollte sich von Immobilien dennoch nicht abschrecken lassen, zumal die Wertentwicklung relativ unempfindlich auf die Bewegungen an den Aktien- und Anleihemärkten reagiert. Besonders beliebt sind hierzulande offene Immobilienfonds. Ebenso wäre ein Investment in einen geschlossenen Immobilienfonds eine Alternative oder aber die Beteiligung an Immobilienaktiengesellschaften – börsennotierte Unternehmen, die mit Immobilienhandel, der Projektentwicklung oder der Vermietung und Verwaltung von Liegenschaften ihr Geld verdienen.

Wer auf Aktiengesellschaften setzen möchte, sollte sein Risiko streuen und deshalb einen Fonds wählen. Zumeist firmieren die dort vertretenen Unternehmen als REITs. Diese Real Estate Investment Trusts schütten den Löwenanteil ihrer Erträge an die Anleger aus und sind im Gegenzug von der Körperschaftsteuer befreit. Der Charme eines solchen Fonds liegt darin, dass sich der Anteilseigner sicher sein kann, zu einem fairen Wert kaufen und verkaufen zu können, denn den Preis der Aktien bestimmen Angebot und Nachfrage an der Börse. Wie andere Kapitalgesellschaften kann der Markt aber auch Immobilienunternehmen fehlbewerten. So orientieren sich die Kurse von REITs am Net Asset Value, einer Kennzahl zur Bewertung des Immobilienportfolios und der zu erwartenden Mieteinnahmen. »Die Marktteilnehmer können natürlich zu unterschiedlichen Einschätzungen dieses Wertes kommen, deshalb schwanken die Preise der REITs«, sagt Werner Hedrich, Chefanalyst der Fondsrating-Agentur Morningstar. In der derzeitigen Krise, die ihren Ursprung in faulen amerikanischen Immobilienkrediten hatte, haben die Aktien von Immobiliengesellschaften ganz und gar nicht zur Diversifikation getaugt.

Wer sich nicht den Fährnissen des Aktienmarktes aussetzen will, kann stattdessen in einen geschlossenen Immobilienfonds investieren, also direkt in eine Liegenschaft, gleichgültig, ob es sich dabei um ein Einkaufszentrum, ein Bürogebäude oder ein Hotel handelt. Das »Eintrittsgeld« ist allerdings recht hoch, unter 15.000 Euro können sich Anleger kaum beteiligen. Und auch hier droht ein Klumpenrisiko, wenn ein übermäßiger Anteil des Gesamtvermögens an einer einzigen Immobilie hängt. Zudem handelt es sich bei geschlossenen Fonds um unternehmerische Beteiligungen, damit trägt der Anleger im schlimmsten Fall auch den Totalverlust, bei manchen Modellen muss er sogar Kapital nachschießen.

Überdies gilt: Rein kommt man leicht, raus ungleich schwieriger. Bis die Fondsinitiatoren die kalkulierte Anlagesumme zusammengebracht haben, bleibt der Fonds für Zuflüsse geöffnet. Doch dann wird er – daher der Name – geschlossen, in der Regel für mindestens zehn Jahre. »Anleger sollten sich bewusst sein, dass ihr Geld über einen langen Zeitraum gebunden ist«, sagt Achim Wilhelm-Wittschier, Vorstand der auf Gewerbeimmobilien spezialisierten SHB AG. Zwar hat sich mittlerweile ein Zweitmarkt für Anteile von geschlossenen Fonds etabliert, doch ist der nicht sonderlich liquide. Und abgesehen von anderen Nachteilen wie der fehlenden Kontrolle durch die Finanzaufsicht, verfügen die meisten Privatanleger ohnehin kaum über die Expertise, die Renditechancen eines Großprojektes abschätzen zu können.

Ein weit weniger sperriges Anlagevehikel als die geschlossenen sind die offenen Immobilienfonds. Im Normalfall können Anleger Anteile jederzeit bei den Fondsgesellschaften kaufen und verkaufen, auch an der Börse findet ein reger Handel statt. Bei dieser Anlageform ist schon für kleines Geld eine risikomindernde Streuung über mehrere Immobilien und Länder möglich. Während bei Immobilienaktiengesellschaften die Preisbildung laufend über Angebot und Nachfrage erfolgt, bewerten hier in der Regel von der Fondsgesellschaft beauftragte Gutachter einmal im Jahr den Immobilienbestand im Portfolio. So unterliegen offene Immobilienfonds zwar nicht der üblichen Börsenhysterie, den Zyklen der Realwirtschaft folgen die Preise aber durchaus: Derzeit muss denn auch bei der Mehrzahl der offenen Fonds ein Abwertungsbedarf angenommen werden – wie auch sollten Gewerbeimmobilien in einer weltweiten Rezession unverminderte Mieteinkünfte abwerfen können?

In der Krise dürften einige Fondsgesellschaften zudem gezwungen sein, ein Teil ihrer Liegenschaften zu einem schlechten Preis abzustoßen. Denn offene Immobilienfonds haben ein grundsätzliches Problem. Wenn den Fondsgesellschaften Mittel zufließen, müssten sie diese eigentlich nutzen, um ihr Portfolio aufzustocken – doch wenn die Immobilienmärkte boomen, sind Objekte kaum zu vernünftigen Preisen zu haben. Wenn dagegen wie im vergangenen Jahr Anleger zuhauf zum Ausgang drängen, besteht die Gefahr, bei den nun fälligen Verkäufen schlecht wegzukommen.

Offene Immobilienfonds versperren den Rückkauf der Anteile

Deshalb bedienen sich die offenen Immobilienfonds immer öfter einer Möglichkeit, die ihre Bezeichnung eigentlich konterkariert: Sie schließen den Fonds, mal für Zu-, mal für Abflüsse von Mitteln. Zwölf großen offenen Immobilienfonds in Deutschland reichten ihre Reserven im vergangenen Jahr nicht aus, um den Kapitalabfluss bezahlen zu können. Also setzten sie die Rücknahme von Anteilen aus. Die Mehrzahl von ihnen hat die Sperre mittlerweile bis Herbst dieses Jahres verlängert. Wer sich in der Zwischenzeit von seinen Anteilen trennen will oder muss, kann zwar über die Börse verkaufen. Allerdings wird dabei ein Abschlag fällig, in der Regel vier bis fünf Prozent, was in etwa dem Ertrag eines soliden Immobilienfonds entspricht. Laut Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) lag die Durchschnittsrendite 2008 bei 4,7 Prozent.

Trotz allem stellen die offenen Fonds für private Anleger noch den besten Zugang zum Immobilienmarkt dar. Breite Risikostreuung besonders bei international ausgerichteten Fonds, geringe Korrelation mit anderen Vermögensklassen und ein liquider Handel zählen zu ihren Vorteilen. Die massiven Mittelabflüsse im vergangenen Jahr, die zu den Schließungen führten, gingen fast ausschließlich auf das Konto von Großinvestoren, die die Fonds als Liquiditätsparkplatz missbraucht hatten, statt am Geldmarkt anzulegen. Beim Dachverband BVI denkt man deshalb über strengere Regeln für die Anteilsrückgabe nach.