Immobilien Backsteinrente

Wer im Alter sein Haus nicht verkaufen will, kann es auch beleihen und so seine Rente aufbessern. Die "umgekehrte" Hypothek ist in den USA sehr beliebt, in Deutschland aber kaum bekannt

Direkt am Bodensee wohnt Eberhard Göcke mit seiner Frau in einer schicken Eigentumswohnung. Die bietet dem Paar nicht nur ein Dach über dem Kopf, sie schafft auch ein finanzielles Polster. Vor sechs Jahren hat sich Göcke für die Altersteilzeit entschieden. »Wir wollten die Rentenabschläge wieder auffüllen und unsere Lebensqualität verbessern«, sagt der 65-Jährige. Darum hat er mit der Stiftung Liebenau, die ansonsten Behinderten- und Altershilfeeinrichtungen betreibt, einen Vertrag abgeschlossen. Seit Anfang 2007 erhält das kinderlose Paar über eine Laufzeit von 20 Jahren eine Zusatzrente, gezahlt von der gemeinnützigen Stiftung, die so zum Besitzer der 160 Quadratmeter großen Wohnung wird.

Viele Menschen erwerben eine eigene Immobilie, um damit für ihr Alter vorzusorgen und ihren Kindern etwas zu hinterlassen. Doch was, wenn es keine Erben gibt? Oder die Kinder anderswo leben? Das Häuschen zu verkaufen und das gewohnte Umfeld zu verlassen kommt für die meisten älteren Menschen nicht infrage. Und dann steckt das mühsam über Jahrzehnte gesparte Geld, das man vielleicht besser anderweitig brauchen könnte, im Eigenheim fest. Totes Kapital nennen das die Banken. Sie, genauer gesagt eine Arbeitsgruppe beim Verband der öffentlichen Förderbanken (VÖB), haben nun eine Lösung für den deutschen Markt ausgetüftelt, die in anderen Ländern als »Reverse Mortgage« längst verbreitet ist. »Wir wollen noch im Frühjahr starten«, sagt Axel Vogt. Er leitet den Bereich Immobilien bei der Investitionsbank Schleswig-Holstein, der landeseigenen Förderbank. Auch das Pendant aus Nordrhein-Westfalen, die NRW Bank, will die »Förder-Immorente« nach dem VÖB-Modell auf den Markt bringen. Allerdings erst im nächsten Jahr.

Eine »umgekehrte Hypothek« funktioniert so: Während bei einem normalen Kredit die Bank die Summe auf einen Schlag auszahlt und der Bauherr die geliehene Summe Monat für Monat tilgt, wird bei der Umkehrhypothek ein schuldenfreies Haus beliehen. Dafür bezahlt die Bank dem Besitzer eine monatliche Rate, auf Wunsch auch lebenslang. Die Hypothek wächst mit jedem Monat, die Bank stundet die Kreditzinsen und bekommt zum Vertragsende – wenn der Besitzer stirbt oder das Haus doch verkauft – das Haus oder die Hypothek nebst Zinsen ausbezahlt. Die Steine werden also zu Geld, ohne dass sich der Bewohner eine neue Bleibe besorgen muss.

In den USA ist so etwas schon seit 1989 möglich. Bis September 2008 wurden dort rund 520000 Reverse-Mortgage-Verträge unterzeichnet, die Hälfte davon in den vergangenen zwei Jahren. Aber auch in Großbritannien, Kanada und Australien haben Hauseigentümer längst die Möglichkeit, ihre Immobilie zu konsumieren. Frankreich, Spanien, Italien und Irland haben nachgezogen. »Wir sind umringt von westeuropäischen Staaten, die derartige Finanzprodukte eingeführt haben«, sagt Achim Tiffe, stellvertretender Direktor des Hamburger Instituts für Finanzdienstleistungen (IFF), der eine Studie für die Europäische Kommission zu diesem Thema erarbeitet hat.

Kein Wunder, dass auch in Deutschland Banken immer wieder versuchen, Umkehrhypotheken zu etablieren, 2001 beispielsweise die Dresdner Bank. Die »Bauspar-Rente« verschwand im Zuge der Übernahme durch den Versicherungskonzern Allianz allerdings alsbald in der Versenkung. Bei anderen Offerten müssen die Zinsen während der Vertragslaufzeit gezahlt werden, was die Zusatzrente schmälert, oder das Haus geht in den Besitz des Anbieters über, der lediglich ein lebenslanges Wohnrecht gewährt, wie im Falle der »Zustifterrente« der Stiftung Liebenau.

Dabei dürften viele durchaus Interesse an der echten Umkehrhypothek haben. In Deutschland leben rund zwei Millionen Menschen zwischen 60 und 70 Jahren, die in ihrem eigenen Heim wohnen, knapp die Hälfte von ihnen in Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen. »Das Vermögen der Menschen, die unter 1000 Euro im Monat zur Verfügung haben, ist zu 80 Prozent in ihren Immobilien gebunden. Nehmen die Lebenshaltungskosten zu, oder tritt gar ein Pflegefall ein, geraten die Betroffenen schnell in finanzielle Bedrängnis«, sagt Gunnar Lang vom Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) in Mannheim, der auch Banken berät.

Deutsche Banken scheuen die Risiken der Umkehr-Hypothek

Dass lange Zeit keine echten Umkehrhypotheken und einige Projekte nur regional angeboten werden, liegt an den hohen Risiken, welche die Banken mit den langen Vertragslaufzeiten eingehen. Da wäre die Wertbestimmung des Hauses. Nicht in jeder Region und Lage wird es in 30 Jahren zu einem besseren Preis verkauft werden können. In ländlichen Gegenden stehen bereits heute viele Häuser leer. Zudem können ältere Menschen ihr Haus oftmals nicht mehr so gut instand halten, was den Verkaufserlös schmälert. Deutsche Kreditnehmer sind zudem feste Zinsen gewohnt – bei Laufzeiten von 30 bis 40 Jahren kein leichtes Unterfangen für eine Bank. »Wir refinanzieren uns über die bundeseigene Förderbank KfW und können so eine Zinsbindung von über 40 Jahren sicherstellen«, sagt Karl-Friedrich Hofmann, Leiter der Wohnungsmarktbeobachtung bei der NRW Bank.

Und schließlich ist da noch das »Langlebigkeitsrisiko«. Lebt der Kunde länger, als die statistische Lebenserwartung vermuten ließe, muss die Bank die Rente weiterzahlen, auch wenn die angesammelten Zahlungen den Verkaufswert des Hauses übersteigen. In den USA übernimmt der Staat die Risiken über das Home Equity Conversion Mortgage Program (HECM), über das 90 Prozent der Verträge abgeschlossen wurden.

Bei der Umkehrhypothek der Förderbanken soll die Absicherung über einen Fonds laufen, in den alle Kunden einzahlen. In Schleswig-Holstein bekommt ein 70-Jähriger bis zu seinem 110. Lebensjahr – theoretisch zumindest – für ein Haus im Wert von 200000 Euro eine monatliche Rente von 423 Euro. Ein 75-Jähriger würde 584 Euro pro Monat erhalten. Wer jünger ist, bekommt für das gleiche Haus also weniger Geld, weil die Laufzeit des Darlehens länger ist. Reich wird durch die Backsteinrente sowieso niemand. Aber: Man spart die Mietkosten, die im Falle eines Verkaufs anstünden. »Umkehrhypotheken sind nicht leicht zu verstehen«, sagt Finanzexperte Tiffe, »für viele Menschen können sie aber eine sinnvolle Alternative sein.«