Immobilien Klüger wohnen

Weltweit fallen die Preise für Wohnimmobilien. In Deutschland nicht, solange die Lage stimmt

Die Geschichten klingen skurril, aber bedrohlich. Hausverkäufer, die ihr Domizil nicht zum erhofften Preis losschlagen können, greifen neuerdings zu kreativen Lösungen. Statt zu verkaufen, verlosen sie ihren Besitz. In der Lotterie waren und sind unter anderem eine Finca auf Mallorca, eine Villa in Österreich, ein Landgut in Kroatien. Die Vorbesitzer verkaufen Lose, und wenn sie ihren Wunschpreis beisammenhaben, ziehen sie den glücklichen Gewinner. In Deutschland sind öffentliche Verlosungen ohne Erlaubnis nicht möglich, deswegen rief ein Münchner nun einfach ein Quiz aus. In seinem Lostopf landet nur, wer zuvor die richtige Antwort wusste.

Statt »Wer wird Millionär?« also »Wer wird Hausbesitzer?« Und auf der anderen Seite unglückliche Eigenheimbesitzer, die ihr Haus weit unter dem vermeintlichen Wert verkaufen müssen? Wohl kaum, denn die Preise für deutsche Wohnimmobilien erweisen sich als stabil, auch in der Wirtschaftskrise, die ja die US-Immobilienkrise erst ausgelöst hat. Während in anderen Ländern die Haus- und Wohnungspreise deshalb ins Bodenlose stürzen, müssen sich Immobilieneigentümer hierzulande vorerst keine Sorgen machen.

Anders ist die Lage auf den Märkten für Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Zwar treffe eine Krise die Immobilienwirtschaft immer erst später als die Aktienmärkte, sagt Nico Rottke, Institutsleiter des Real Estate Management Institute der European Business School. Er hat im Auftrag des Instituts der deutschen Immobilienwirtschaft eine Studie zur Marktlage verfasst, die vergangene Woche vorgestellt wurde. Darin diagnostiziert er, dass sich die Immobilienwirtschaft »in einer Doppelzange« befinde. »Auf der einen Seite ist das nötige Fremdkapital, das die Banken zurzeit nur sehr eingeschränkt zur Verfügung stellen, teuer, auf der anderen Seite droht die reale Wirtschaftskrise die Flächennachfrage zu schwächen«, sagt Rottke. Es ist simpel: Je weniger die Menschen einkaufen, desto mehr leidet der Einzelhandel. Und je häufiger Menschen ihren Arbeitsplatz verlieren, desto kleiner können die Büros sein – in Deutschland kalkuliert man pro Arbeitnehmer mit einer Fläche von rund 30 Quadratmetern. Die Leerstände steigen, die Durchschnittsmieten sinken, besonders in Finanz- und Handelsmetropolen wie Frankfurt oder Düsseldorf.

Die deutschen Wohnungsmärkte hingegen sind weit weniger volatil als in vielen anderen Ländern. So legten die Hauspreise in Spanien zwischen 1980 und 2006 um rund 1342 Prozent, in Großbritannien um 721 Prozent und auf dem größten Markt, den USA, um 308 Prozent zu. Der deutsche Hausbesitzer musste sich im gleichen Zeitraum mit einem durchschnittlichen Wertzuwachs von mageren 29 Prozent begnügen. »Die Kreditvergabe hierzulande ist deutlich restriktiver, und eine massive steuerliche Förderung der Immobilie, wie zum Beispiel in den USA, gibt es hierzulande auch nicht«, sagt Raimond Maurer, Professor für Investment, Portfolio Management und Alterssicherung an der Goethe-Universität in Frankfurt am Main.

In den vergangenen Jahren waren deutsche Immobilien möglicherweise sogar unterbewertet. Zu diesem Schluss kam im vergangenen Jahr der Internationale Währungsfonds, der die Hauspreise als Funktion aus verfügbarem Einkommen, demografischer Entwicklung und Kapitalkosten berechnete. »Wir haben sicher keine Blase in Deutschland«, sagt Rottke und verweist zusätzlich auf die Daten des Bundesamts für Bauwesen und Bauordnung, denen zufolge das Land jährlich 230.000 neue Wohnungen benötigte, von denen gerade mal 60.000 gebaut werden.

Für die Mieten bedeutet das, dass die Entwicklung genau andersherum läuft als bei gewerblichen Immobilien. »Während bei Büroimmobilien die schlechtere Qualität verliert, werden die Mieten gerade in bisher günstigeren Wohnungen anziehen«, sagt Rottke. Denn wenn die Menschen sparen müssen, schauen sie sich nach einem billigerem Dach über dem Kopf um – das wegen der größeren Nachfrage dann teurer wird. Der Selbstnutzer hingegen sei von der Entwicklung wenig berührt, die Preise würden – nach einer »kleinen Delle« – langfristig stabil bleiben.

Was jedoch nicht als Entwarnung für jeden Hausherrn missverstanden werden sollte. Auch beim Eigenheim darf man nicht davon ausgehen, dass man auf jeden Fall Geld verdient. Wer kauft, der spart zwar den Mietzins, zahlt dafür aber den Kreditzins. Wer das Geld statt für den Immobilienkauf lieber in andere Anlagen steckt, bei dem ist es genau umgekehrt. Und eine positive Zukunftsprognose bezieht sich immer auf den gesamten Markt, nicht aber auf ein konkretes Objekt mit seinen speziellen Vor- und Nachteilen. Der Anlagegrundsatz der Risikostreuung lässt sich mit einer Immobilie nur schwer aufrechterhalten. Je nach Lage und Qualität entwickeln sich die Immobilienpreise höchst unterschiedlich. So weist Dirk Schiereck, Professor für Finanzierung und Bankbetriebslehre an der TU Darmstadt, darauf hin, dass immer mehr Menschen in die Städte zögen, ländliche Gegenden hingegen Bewohner verlören – auch ältere Menschen ziehe es inzwischen in die Ballungsräume. »Das weiter außerhalb der Stadt gelegene Reihenhaus – ein Objekt, das früher mal gut funktioniert hat – wird es in 10, 15 Jahren schwer haben, einen Käufer zu finden.«

Angesichts der demografischen Veränderungen zahlen bei der Immobilie eben nicht nur Lage und Ausstattung. »Einschätzungen – zum Beispiel zur künftigen Entwicklung der Lage oder zur Verschärfung von Umweltvorschriften – kann nur ein Profi abgeben«, sagt der Frankfurter Professor Maurer. So hat kaum einer, der zum Verkauf gezwungen wird – Scheidungen, Arbeitsplatzwechsel oder -verluste nehmen zu –, eine Vorstellung davon, was er nach jahrelanger Spar- und Abzahldisziplin zu erwarten hat. Und auch wenn sich manch einer zurzeit über sein Aktienportfolio sorgt, richtig viel Geld haben die Deutschen eben auch in Immobilien gesteckt. Vom gesamten privaten Vermögen der Deutschen, welches auf 8,4 Billionen Euro beziffert wird, sind rund 3,8 Billionen Euro in Immobilien investiert, schätzte das ifo-Institut 2005. »Bei seinem Aktien- oder Rentenportfolio weiß man ohne große Informationskosten, was es wert ist«, sagt Maurer. »Aber in Deutschland ist es sehr schwierig, aus den verfügbaren Daten den Wert des Hauses zu überschlagen.« Für manchen könne es sich daher lohnen, alle paar Jahre etwas Geld in die Hand zu nehmen und ein Gutachten erstellen zu lassen – »so weiß man wenigstens Bescheid, wie sich ein wichtiger Bestandteil des Vermögens entwickelt, und vermeidet ein böses Erwachen«.