Immobilien Meine Rente, mein Haus, mein Kredit

Hypotheken aufs Eigenheim könnten Senioren helfen, die Geld brauchen. In Deutschland ist der Markt aber noch unterentwickelt.

Viele ältere Menschen sind reich und haben trotzdem ein Problem, wenn größere Ausgaben anstehen. Oft steckt fast ihr komplettes Geld im Eigenheim, liquide Mittel dagegen sind knapp. Bei der Bank bekommen viele Rentner nur schwer ein Darlehen – selbst wenn sie eine eigene Immobilie als Sicherheit anbieten können. Der Grund: Renten und Pensionen sind meist deutlich niedriger als das letzte monatliche Gehalt. Zudem könnten die Kunden sterben, bevor sie den Kredit abbezahlt haben. Um das Risiko auszugleichen, verlangen Banken von Senioren einen vergleichsweise hohen Zins. Oder sie bestehen auf einer Versicherung, die im Todesfall die Tilgung übernimmt.

Kaum ein Rentner oder Pensionär will im Alter das eigene Haus oder die Wohnung verkaufen. Es gibt aber mittlerweile eine Anzahl von Finanzprodukten, die es Immobilienbesitzern möglich machen, an das Kapital heranzukommen, das in ihrem Eigenheim steckt, ohne dort ausziehen zu müssen. Mehrere Finanzdienstleister haben solche Angebote im Programm, sie funktionieren jedoch höchst unterschiedlich.

Ganz neu auf dem Markt ist das bayerische Unternehmen Immokasse, das seit März 2009 gemeinsam mit der Deutschen Kreditbank ein neues Finanzmodell für Ruheständler anbietet. Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung besitzt, kann sich einen Kredit von bis zu 35 Prozent des Immobilienwerts auszahlen lassen. Als Sicherheit dient die Immobilie. Voraussetzung des Produkts namens Immorentenplus: Das Haus oder die Wohnung muss selbst genutzt und frei von Schulden oder nur gering belastet sein. Außerdem müssen die Eigentümer mindestens 65 Jahre alt sein.

Der Zinssatz beträgt jährlich 6,9 Prozent des Darlehensbetrags. Zinseszinsen gibt es nicht, allerdings verlangt der Anbieter eine jährliche Pauschale für das Aufschieben der Zinszahlungen, die sogenannte Stundung. Zunächst sind pauschal 500 Euro pro 15.000 Euro Kredit fällig, vom elften Jahr an 750 Euro, vom 21. Jahr an 900 Euro. Hinzu kommen 1,5 Prozent der Darlehenssumme als Bearbeitungsgebühr. »Das Darlehen ist nicht gerade billig«, warnt die Zeitschrift Finanztest . Den Kredit verlangt die Immokasse erst zurück, wenn die Immobilienbesitzer sterben, das Haus verkaufen oder dauerhaft ausziehen. Sterben die Besitzer, müssen die Erben das Darlehen zurückzahlen.

 Mit dem Prinzip sind schon mehrere Anbieter gescheitert

Mit diesem neuen Kredittyp für Senioren hat die Immokasse einige Aufmerksamkeit erregt. Bisher gibt es in Deutschland nämlich kaum Anbieter, die es Kunden im Rentenalter ermöglichen, ihre Immobilie so zu Geld zu machen. Verbreitet sind solche Produkte dagegen in den USA und in Großbritannien: Dort leisten sogenannte umgekehrte Hypotheken oder Umkehrdarlehen meist eine monatliche Rentenzahlung an Senioren. Als Sicherheit dient auch hier die selbst genutzte Immobilie. Im Unterschied zu einem herkömmlichen Immobilienkredit wird aber zu Lebzeiten des Kreditnehmers weder eine Tilgung noch eine Zinszahlung fällig. Dafür gehört die Immobilie nach dem Tod des Kunden zu einem großen Teil oder sogar komplett der Bank.

Trotz einiger gescheiterter Versuche in der Vergangenheit erwarten Experten, dass sich in den kommenden Jahren solche Kreditangebote für Rentner und Pensionäre auch in Deutschland durchsetzen. »Der Markt hat großes Potenzial«, sagt Gunnar Lang vom Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW). Kinder zögen seltener als früher nach dem Tod ihrer Eltern in deren Haus ein, argumentiert Lang. Stattdessen verkauften oder vermieteten sie. »Für Ruheständler wird die Hemmschwelle niedriger, das Eigenheim zu beleihen«, sagt Lang.

Zudem trage das sinkende Rentenniveau dazu bei, dass Menschen im Alter zunehmend Geldsorgen plagen. Das Haus oder die Wohnung macht in vielen Familien den größten Vermögensbestandteil aus. »Auf Produkte zum Verzehr des Immobilienkapitals haben viele Verbraucher gewartet«, glaubt Lang. Sobald Rentenhypotheken bekannter seien, nehme sicher auch die Nachfrage zu.

Mehrere Finanzdienstleister sind allerdings mit entsprechenden Produkten schon gescheitert. So hatte die Bausparkasse der Dresdner Bank bereits vor acht Jahren ein Immobiliendarlehen in Planung, das sie »Heim und Rente« nennen wollte. Doch noch vor dem Marktstart beerdigte das Unternehmen das Projekt.

Die Bank verkauft das Produkt nur auf Nachfrage und wirbt nicht dafür

Im vergangenen Jahr bot die Hannoversche Lebensversicherung Ruheständlern an, eine Immobilie bis zur Hälfte ihres Verkehrswerts zu beleihen, ohne den Kredit zu Lebzeiten zu tilgen. Verbraucherschützer lobten das Produkt wegen seiner niedrigen Zinsen. Doch der Anbieter stampfte das Umkehrdarlehen schon nach wenigen Wochen wieder ein. Die Nachfrage sei zu gering gewesen.

Unter den großen Kreditinstituten hat nur die HypoVereinsbank ein spezielles Produkt dieser Kategorie im Angebot. Bei der sogenannten Immobilienrente gibt die Bank allerdings nicht selbst Geld an Kunden aus, sondern vermittelt einen privaten Investor. Der kauft das Haus oder die Wohnung. Der Verkäufer wohnt dann zur Miete dort, wobei der Vertrag eine ordentliche Kündigung ausschließt. Bisher ist diese Variante der Immobilienrente kein Verkaufsschlager: »Die Nachfrage ist sehr gering«, sagt ein HypoVereinsbank-Sprecher. Allerdings verkauft die Bank das Produkt auch nur auf Nachfrage, sie bietet es Kunden nicht aktiv an und macht keine Werbung dafür.

Demnächst wollen öffentliche Förderbanken mit einem eigenen Angebot die Konkurrenz beleben. So plant die Investitionsbank Schleswig-Holstein, ein Umkehrdarlehen anzubieten. Kunden erhalten eine monatliche Auszahlung, wenn sie ihr Eigenheim beleihen. Dabei können sie zwischen zwei Varianten wählen: Entweder entscheiden sie sich für eine Rente bis zum Ende der statistischen Lebenserwartung. Oder sie wählen die Rentenzahlung bis zum 110. Lebensjahr, nehmen dafür aber eine geringere monatliche Zahlung in Kauf.

Die Förderbank will die Immobiliendarlehen erst zurückverlangen, wenn die Kunden sterben oder ausziehen. Das Institut verlangt einen jährlichen Zins von 6,3 Prozent und eine Bearbeitungsgebühr von 1,5 Prozent. Zusätzlich ist ein sogenanntes Garantieentgelt fällig. Die Höhe der Rente richtet sich nach dem Wert der Immobilie.

Das Produkt hat eine Arbeitsgruppe aus Vertretern öffentlicher Banken entwickelt. »Mehrere Institute prüfen, ob sie es ebenfalls einführen«, sagt Axel Vogt, Leiter Immobilien bei der Investitionsbank Schleswig-Holstein. Besonders weit fortgeschritten seien die Vorbereitungen in Hamburg und Nordrhein-Westfalen. »Ich würde mich nicht wundern, wenn private Banken bald mit Produkten nachziehen würden«, sagt Vogt. Immerhin gibt es viele potenzielle Kunden: In Deutschland sind nach Zahlen des ZEW mehr als vier Millionen Eigenheimbesitzer älter als 60 Jahre.