Stadtplanung Yuppies raus!

Luxussanierung – ein Horror für die Bewohner günstiger Stadtviertel. Ihr Protest findet jetzt öfter Gehör bei Stadtplanern

Der grüne Zaun ist verblichen. Das Gestrüpp auf dem Hof ein trockenes Ocker. »Erotic Art Museum« steht an der entblößten Häuserwand links – das Museumsgebäude steht schon lange leer. Auch das Restaurant Zirkus Erich in einem Anbau ist Vergangenheit. Die Lampen hängen geknickt von der Decke, die Wand zum Museum ist durchbrochen. Ein purpurner Vorhang gibt den Blick auf eine Bühne frei, die keine mehr ist. Auf einem Arbeitstisch liegt eine Holzplatte verlassen unter einer dicken Staubschicht. Als hätte jemand vor langer Zeit nur vergessen wiederzukommen.

Hier, auf diesem verwahrlosten Grundstück zwischen der Hamburger Bernhard-Nocht-Straße und der Erichstraße, treffen sich zwei Visionen. Hier, sagt Andreas von Bargen, könnten Eigentumswohnungen für »um die 3500 Euro pro Quadratmeter« entstehen oder moderne Mietwohnungen zu »zwölf, dreizehn Euro« pro Quadratmeter. Gemeinsam mit Helmut Köhler gehört ihm die Immobiliengesellschaft Köhler & von Bargen, deren Eigentum der Hof und acht umliegende Häuser sind. Sie planen ein neues, schickes Quartier. Vom sechsten Stock der Neubauten aus soll man über den Hafen schauen können.

Hier, warnt dagegen die Bürgerinitiative NoBNQ, würden Eigentumswohnungen eine gewachsene Gemeinschaft zerstören. Quer über die Bernhard-Nocht-Straße sind Leinen gespannt, an denen gelbe Wimpel hängen. NoBNQ steht mit rosafarbenen Lettern darauf – kein Bernhard-Nocht-Quartier. Auch die Anwohner wollen neuen Wohnraum. Aber sie denken dabei an viel günstigere Mietwohnungen. Und an einen Waschsalon mit Elbblick auf dem Dach und eine Mini-Brauerei, die nach dem Wegzug von Astra das einzige echte Sankt-Pauli-Bier braut.

Proteste gegen Privatisierung sind auf Sankt Pauli nichts Neues. Dieses Mal aber fliegen keine Steine. Die Häuser sind nicht besetzt. Etwa 100 Anwohner haben sich nach Angaben von NoBNQ zusammengetan, sie sind alt, jung, erwachsen gewordene Hausbesetzer, Studenten, Künstler, alteingesessene Bürger. Statt andere Initiativen als zu links, zu rechts oder zu mittig auszuklammern, arbeitet man nun quer durch die Stadt über das Netzwerk »Recht auf Stadt« zusammen. Und noch etwas ist neu: Die Gegner sind nicht nur dagegen. Sie sind auch dafür: Sie wollen das Bernhard-Nocht-Quartier zurückkaufen und ihre Vision des Viertels verwirklichen. Knapp zehn Millionen Euro sollen die Grundstücke kosten, plus Sanierungskosten – eine Menge Geld für eine Bürgerinitiative. NoBNQ arbeitet deswegen mit dem Mietshäuser Syndikat zusammen, das bundesweit 50 selbst organisierte Hausprojekte und 17 weitere Initiativen betreut. Private Geldgeber habe man bereits an der Hand, versichert NoBNQ-Mitstreiter und Anwohner Stefan Simonis.

Auf Sankt Pauli wollen die Bürger nicht mehr zugucken beim Monopoly der Stadtentwickler, sondern selbst mitspielen – nach ihren Regeln. Nicht nach denen der Stadtplaner, die das Viertel der Gentrifizierung aussetzen wollen. So sperrig der Begriff, so simpel ist das Phänomen: Eine abgerissene Gegend wird erst schöner, cooler, schicker. Dadurch wird der Wohnraum knapp und teurer. Investoren steigen ein und beschleunigen den Prozess der Wertsteigerung. So weit, so gut. Doch der Widerstand wächst: gegen die steigenden Mieten. Gegen die Verwandlung von Mietfläche in Eigentum, durch die ärmere Bürger zwangsläufig verdrängt werden, gegen einen Umbau und Ausverkauf der Stadt. Glastürme und Backsteingebäude sind die Protagonisten dieses Dramas. Immobiliengesellschaften, Privatpersonen und auch die Kommunen selbst. Ein Klassiker, der seit den 1960er Jahren in den industrialisierten Städten der Welt aufgeführt wird. Der letzte Akt schien bisher immer derselbe zu sein: Am Ende verliert der Kleine.

Neuerdings gleicht die Inszenierung eher einer von David und Goliath: Die Investoren, die großen Geldgeber und Geldnehmer, wanken. Ihre Gegner können Erfolge feiern. In der Bernhard-Nocht-Straße verhandeln die Anwohner mit den Investoren. Im Hamburger Gängeviertel hat die Stadt nach der Künstleraktion »Komm in die Gänge« das historische Areal in der Innenstadt vom niederländischen Investor Hanzevast zurückgekauft. Die Stadt will das Viertel nun nicht mehr aus der Hand geben, versichert Enno Isermann, Sprecher der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU). »Unser Nutzungskonzept und das der Initiative stimmen zum großen Teil überein«, sagt Isermann. Nun soll das Areal zum Sanierungsgebiet erklärt werden, damit Fördermittel fließen können. »Eine Luxusmodernisierung ist ausgeschlossen«, heißt es im BSU-Eckpunktpapier zum Gängeviertel.

Dabei galt die Yuppisierung lange Zeit als Zauberweg, um in sogenannten Problemvierteln eine stabile soziale Mischung herzustellen. Kommunen, Länder und Bund investieren viel Geld in sozial schwache Quartiere, in der Hoffnung, dort ein Aufwertungsdomino anzustoßen. »Sie versprechen sich mehr Einnahmen aus Gewerbesteuern der sich neu ansiedelnden Unternehmen und aus der Einkommenssteuer von Besserverdienenden«, sagt Matthias Bernt vom Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung in Leipzig. Steigende Bodenpreise führen zu steigenden Grundsteuereinnahmen. Außerdem erhoffen sich Städte Standort- und Wettbewerbsvorteile durch coole, kreative Kieze.

Ein solch aufstrebendes Viertel könnte auch im Schillerkiez im Berliner Stadtteil Neukölln entstehen. Derzeit gibt es hier neben den obligatorischen Kiezinstitutionen wie Spätkaufs, Aufbackbäckereien und Kinderläden nur wenig – vor allem heruntergelassene Jalousien vor leeren Gewerbeflächen. Seit 1999 erhält der »Stadtteil mit besonderem Entwicklungsbedarf« Gelder aus dem Bund-Länder-Programm Soziale Stadt. Architektonisch ist das Viertel eine Augenweide. Um 1900 wurde der Kiez als Wohnquartier für gut verdienende Bürger geplant. Auf dem Mittelstreifen der Schillerpromenade, die quer durch das Viertel verläuft, stehen riesige Platanen, die Häuserfassaden sind prächtig.

Für die einen ist es ein Glücksfall, für die anderen Anlass zur Sorge

Und das Viertel hat noch mehr zu bieten: Direkt nebenan liegt der 2008 geschlossene Flughafen Tempelhof mit mehr als 350 Hektar Grün. Hier plant der Berliner Senat einen riesigen Park und viele neue hochwertige Wohnungen. Früher war der Schillerkiez Einflugschneise, heute werben Wohnungsanzeigen im Internet mit der Nähe zum ehemaligen Flugfeld. Die Wohnungen würden »noch erheblich an Attraktivität gewinnen«, sie befänden sich im »Kiez mit Potenzial«, schreiben Anbieter auf immobilienscout24.de. »Viele Leute laufen jetzt hier rum und hängen Wohnungsgesuche auf. Das gab es früher nie«, sagt Theo Schäfer (Name geändert) von der Initiative »Tempelhof für alle«, die sich gegen eine Bebauung durch private Investoren einsetzt. Schon machen die ersten Kunstateliers und neue Cafés auf, in einem Laden wird kreativer Kindertanz angekündigt. Es wird saniert, Graffiti und Parolen verschwinden schneller von den Wänden als früher, auf T-Shirts wird sogar schon für die »Kunst und Mode aus Downtown Neukölln« geworben.

Menschen wie Schäfer, der selbst seit 30 Jahren im Kiez wohnt, beobachten die Veränderungen mit Sorge. Menschen wie der Sprecher des Immobilienverbands Deutschland, Jürgen Michael Schick, sehen das anders: »Für ein Viertel wie Neukölln ist Gentrifizierung ein Glücksfall. Man könnte sagen, dass hier ganze Stadtviertel aus dem Dornröschenschlaf erwachen.« Das Phänomen der Gentrifizierung habe sich in den vergangenen Jahren grundlegend gewandelt, sagt Neil Smith, Professor an der City University of New York. Smith untersucht die Stadtteilveredelung seit den 1970er Jahren. Soziales und Ökonomisches seien bei diesen Prozessen besonders eng miteinander verknüpft, betont er. »Was hier geschieht«, sagt Smith, »ist eine Umschichtung sozialer Klassen durch die Immobilienwirtschaft.«

Diese Umschichtung ist durchaus gewünscht, wenn man dabei weg von den Problemvierteln kommt. Aber inzwischen weiß man, dass das Aufwertungsdomino nur schwer zu stoppen ist. In begehrten Lagen ist der Idealzustand der sozialen Mischung allenfalls ein Übergangsfaktor. Und wenn die Dominosteine einmal fallen, dann folgt auf den Mix aus arm, reich, konservativ und kreativ nicht die Integration, sondern doch wieder die Segregation, und übrig bleibt das obere Ende. »Aufwertung ist ein Prozess, der ab einem bestimmten Punkt immer unerwünscht ist«, bestätigt Gregor Jekel, Bereichsleiter beim Deutschen Institut für Urbanistik.

In Hamburg wird genau das zunehmend kritisiert. »Hier kommt der Fluch der guten Tat: Das funktioniert in manchen Vierteln so gut, dass die Dynamik beginnt, negative Nebenwirkungen zu haben«, sagt Claudius Lieven, der bei der Hamburger Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt die Leitstelle für integrierte Stadtteilentwicklung leitet. Die ursprünglichen »Pioniere«, vor allem Künstler, Kreative und Studenten, müssten den Luxus-Interessenten weichen.

Der Stadt entstehen durch so eine Aufwertung sogar Kosten. »Menschen, die nicht mehr in der Lage sind, die Mieten zu bezahlen, müssen woanders untergebracht werden, die Wohngeldansprüche im Viertel selbst steigen«, sagt Matthias Bernt. Und dann sind da noch die sozialen Konflikte. »In Berlin brennen die Autos seit zwei Jahren«, gibt er zu bedenken.

Mit einem Verkauf städtischen Eigentums, und das wird vielen Kommunen wohl jetzt erst so langsam bewusst, geben sie immer auch die Steuerungsmöglichkeit für ein bestimmtes Viertel ab. Denn ist ein Grundstück erst mal weg, dann gibt es nur noch einen geringen sozial- und städtebaupolitischen Handlungsspielraum.

Die Investoren sind so angeschlagen, dass sie das Feld freiwillig räumen

So auch im Hamburger Gängeviertel. Das Gängeviertel ist ein Überbleibsel Hamburger Stadtgeschichte. Hier trifft die Businessclass auf die Häuser der Arbeiterklasse des 19. Jahrhunderts. Seit 40 Jahren stehen die dicht gedrängten Backsteingebäude leer. Als der niederländische Investor Hanzevast einstieg, war man zunächst froh, endlich einen Investor gefunden zu haben. Dann aber habe die Stadt durch zahlreiche Nachverhandlungen »immer wieder Abstriche machen müssen« von ihrem ursprünglichen Konzept, sagt Claudius Lieven. Als dann auch noch die Künstler auf sich und das Viertel aufmerksam machten und renommierte Unterstützung bekamen, »gewann das Ganze eine andere Virulenz«, sagt Lieven.

Unterstützung kommt noch aus einer anderen Ecke: Die Finanzmarktkrise hat viele Investoren so gebeutelt, dass sie lieber heute als morgen aus den Verträgen rauswollen. Seit Jahren sinkt bundesweit die Zahl der Wohnungen, die von der öffentlichen Hand an private Investoren verkauft werden. Gängeviertel-Investor Hanzevast hat nicht nur wegen des überraschend starken Widerstandes verkauft. »Wir mussten auch abwägen«, erklärt Jaap Wolters, Chef des finanziell angeschlagenen niederländischen Konzerns, »wollen wir noch mehr investieren oder lieber Geld kriegen?«

Das Ende der Gentrifizierung ist jedoch nicht in Sicht. Auch wenn die Kommunalpolitik den Folgen der Aufwertung verstärkte Aufmerksamkeit widme, eine echte Trendwende weg von der Privatisierung des städtischen Raums gebe es nicht, sagt Matthias Bernt. »Dass private Investoren zurzeit wenig aktiv sind, hat mit der Finanzmarktkrise zu tun«, meint der Politikwissenschaftler. Wenn die vorüber ist, setzt sich der alte Trend womöglich unverändert fort.

Im Bernhard-Nocht-Quartier verhandeln die Anwohner weiter mit den Investoren. Die NoBNQ-Aktivisten sind zuversichtlich, dass sie die Grundstücke kaufen und sie so, wie sie selbst sagen, dem Spekulationskreislauf entziehen können. Aber selbst wenn kein Kauf zustande käme und die Investoren blieben – das ursprüngliche Konzept hat sich durch die Gegenwehr schon deutlich verändert. Statt ausschließlich Eigentumswohnungen soll nun auch ein Sozialbau entstehen, die Mieten der Bewohner dürfen in den Altbauten, die stehen bleiben sollen, die nächsten zehn Jahre nicht steigen.

Im alten Speicher des ehemaligen Erotic Art Museums wollen Köhler & von Bargen im Erdgeschoss unter Mitgestaltung der Gegner und Befürworter eine Künstlerpassage schaffen, mit einem Tante-Emma-Laden zum Beispiel. Der Innenhof wäre trotzdem fast vollständig mit Eigentumswohnungen bebaut. Interessenten dafür hätten sich bereits gemeldet, sagt von Bargen. Die Nachbarschaft der Bernhard-Nocht-Straße gehört, wie kürzlich im Wirtschaftsmagazin Capital zu lesen war, inzwischen zu Hamburgs Top-Lage.