Immobilienkredite Sicherheit wird teurer
Immobilienkredite fallen künftig kurzfristiger aus. Das könnte Häuslebauer in Bedrängnis bringen. Kommen amerikanische Verhältnisse?
Spricht Martin Faust über die Finanzierung von Immobilien, spricht er von ruinösen Preisen. Allerdings nicht für die Kunden, sondern für die Banken. Faust ist Professor für Bankbetriebslehre an der Frankfurt School of Finance & Management und prognostiziert, dass viele Anbieter von Hypothekenkrediten das aktuelle Preisniveau nicht durchhalten werden: »Einige Anbieter werden sich vom Markt zurückziehen. Dann wird sich zeigen, ob die Banken nicht etwas höhere Preise durchsetzen können.« Mit anderen Worten: Kredite für den Bau oder den Erwerb von Immobilien dürften in Deutschland in Zukunft teurer werden.
Fausts Aussage kommt zu einem Zeitpunkt, an dem die Preise darauf hindeuten, dass die Banken bei der Kreditvergabe bereits genauer hinschauen. Das zeigt ein Vergleich von Krediten mit 15-jähriger Laufzeit und Krediten, die nur auf fünf Jahre abgeschlossen werden. Mitte 2008 lag der durchschnittliche Jahreszins für beide Kreditarten noch bei etwa 5,5 Prozent. Seitdem ist das Niveau für die kürzer laufenden Kredite um 2,2 Prozentpunkte gesunken – für die länger laufenden Kredite hingegen nur um etwa 1,1 Prozentpunkte. Langfristige Darlehen sind also vergleichsweise teurer geworden. Der Grund dafür ist nicht nur der Wunsch der Banken nach einer höheren Marge. »Diese Aufschläge für längere Laufzeiten rühren auch daher, dass es für die Banken selber schwieriger geworden ist, länger laufende Finanzierungen abzuschließen«, sagt Faust.
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Was Faust beschreibt, ist nicht nur ein Ärgernis für Verbraucher, sondern eine fundamentale Veränderung auf dem deutschen Immobilienmarkt.
Traditionell werden Immobilien hierzulande mittels langfristiger Kreditverträge mit fester Zinsbindung finanziert. Das macht einen Kauf und die mit ihm verbundenen Kosten kalkulierbar, kurzfristige Schwankungen des allgemeinen Zinsniveaus vermögen Käufer nicht zu erschüttern. Sollten nun aber länger laufende Kredite dauerhaft rarer und teurer werden und sich deutlich mehr Verbraucher für kürzer laufende Hypothekenkredite entscheiden, dann hätte dies einschneidende Konsequenzen. Viel häufiger als bisher wären für Immobilienbesitzer Anschlusskredite und damit Anpassungen der Zinsen an das aktuelle Niveau nötig – die Schwankungen würden zunehmen. In Zeiten gestiegener Zinsen gerieten dann mehr Kreditnehmer in Not, die Zahl der Kreditausfälle dürfte steigen. Die Folgen wären Zwangsversteigerungen und größere Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt.
Drohen Deutschland Verhältnisse wie in den USA oder Spanien? Langfristige Verträge und Zinsbindungen wie in Deutschland sind dort kaum verbreitet. Das zeigt auch eine vergleichende Analyse der Deutschen Bundesbank von 2006: Während in Deutschland deutlich mehr als die Hälfte aller Immobilienkredite auf fünf Jahre oder länger abgeschlossen wurden, unterschrieben die Spanier zu mehr als 95 Prozent entweder Verträge mit Zinsbindungen von weniger als einem Jahr oder gleich mit variablen Zinsen. Während die Immobilienpreise auf dem deutschen Markt historisch sehr stabil waren, zeigte Spanien die höchsten Schwankungen aller verglichenen Länder. »Ein Festzinssystem kann zur Stabilität der Wohnungswirtschaft beitragen«, so das Fazit der Bundesbank. Doch genau mit dieser Stabilität könnte es in ein paar Jahren vorbei sein.
Blickt man auf den Markt der professionellen Investoren, sind die Banken bereits vorsichtiger geworden. »Bei größeren Projekten sinkt schon heute die Zahl der Banken, die das finanzieren wollen oder können«, sagt Christian Kreuser, bei der Quirin Bank zuständig für das Privatkundengeschäft. »Einige Anbieter müssen sich erst einmal gesund schrumpfen, andere wie die Landesbanken müssen wegen der europäischen Auflagen ihre Bilanzen verkleinern.« Die Folge seien Unsicherheiten bei den Banken, die deshalb tendenziell auf kürzere Kreditlaufzeiten drängten.
»Bei der Neukreditvergabe spielen die Laufzeiten heute eine viel größere Rolle als noch vor ein paar Jahren«, sagt auch Otmar Knoll, Vertriebsleiter der Investmentgesellschaft Fairvesta, die mit Immobilien handelt. »Wir haben einen deutlichen Trend zu variablen Verzinsungen. In drei Jahren wird kein institutioneller Investor mehr eine zehnjährige Festschreibung zu akzeptablen Konditionen erhalten«, glaubt der Fachmann. Schon heute ließen die Banken sich nur auf längerfristige Finanzierungen ein, wenn der Kreditnehmer eine einwandfreie Bonität nachweisen könne.
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- Datum 09.01.2011 - 19:25 Uhr
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- Quelle DIE ZEIT, 5.1.2011 Nr. 02
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bei denen üblicherweise die Zinsen bis zur vollständigen Tilgung unverändert bleiben.
Gleichzeitig wird diese Konkurrenz natürlich der im Artikel bezeichneten Tendenz der Banken gewisse Grenzen setzen.
Auch diese muessen sich langfristig refinanzieren und stehen vor den gleichen Problemen wie Geschaeftsbanken...
Auch diese muessen sich langfristig refinanzieren und stehen vor den gleichen Problemen wie Geschaeftsbanken...
Auch diese muessen sich langfristig refinanzieren und stehen vor den gleichen Problemen wie Geschaeftsbanken...
Nur deshalb können sie es sich auch leisten, feste Kreditzinsen bis zur vollständigen Tilgung zu versprechen.
Was Sie meinen betrifft nur diejenigen, die nicht so lange warten wollen und einen Zwischenkredit bis zur Zuteilung brauchen. Aber diese Zwischenkredite haben ihrer Natur nach nur eine kürzere Laufzeit und bei Zuteilung ist der günstige Bausparkredit für die gesamte Restlaufzeit sicher.
Nur deshalb können sie es sich auch leisten, feste Kreditzinsen bis zur vollständigen Tilgung zu versprechen.
Was Sie meinen betrifft nur diejenigen, die nicht so lange warten wollen und einen Zwischenkredit bis zur Zuteilung brauchen. Aber diese Zwischenkredite haben ihrer Natur nach nur eine kürzere Laufzeit und bei Zuteilung ist der günstige Bausparkredit für die gesamte Restlaufzeit sicher.
Klares JA ! Haben wir aber teilweise schon.
Bausparkassen (eine deutsche Erfindung) sind in der Tat interessant. Jedoch auch hier: prüfen, prüfen, prüfen.
- Vorsicht bei Bausparkassen mit Tarifvielfalt
- Vorsicht bei Zuteilungsszenarien (sind meistens zu optimistisch) damit kein "Bauen heißt warten" droht.
- Vorsicht vor Nebenkosten (Risikolebensversicherung)
- Bei Tarifen auch die Tilgungsleistungen des Bausparkredits ansehen (die sind oftmals sehr hoch. Viele können das nicht leisten. Der niedrige Zins ist nur der eine Teil einer Rate). Heißt auch: evtl angemessene Bausparsummen wählen. Hier Profitinteresse des Vermittlers = Abschlußgebühr als Provision. Je höher Bausparsumme = je höher Vermittlerprovision.
- Solidität der Bausparkasse ansehen. Quelle Bausparkasse = 1. Pleite bei den Bausparkassen.
....wenn in den USA etwas Neues gemacht wird, kommt es 5 Jahre später nach Deutschland. Das isst zwar übertrieben und die Trägheitskräfte bedeuten oft längere Innovationszeiten (bis über 15 Jahre), aber im Prinzip stimmt es.
....wenn in den USA etwas Neues gemacht wird, kommt es 5 Jahre später nach Deutschland. Das isst zwar übertrieben und die Trägheitskräfte bedeuten oft längere Innovationszeiten (bis über 15 Jahre), aber im Prinzip stimmt es.
Nur deshalb können sie es sich auch leisten, feste Kreditzinsen bis zur vollständigen Tilgung zu versprechen.
Was Sie meinen betrifft nur diejenigen, die nicht so lange warten wollen und einen Zwischenkredit bis zur Zuteilung brauchen. Aber diese Zwischenkredite haben ihrer Natur nach nur eine kürzere Laufzeit und bei Zuteilung ist der günstige Bausparkredit für die gesamte Restlaufzeit sicher.
...aber weiterzocken tun die Banken trotzdem. Man fragt sich als Laie, wie das zusammengeht. Haben die immer noch ihre Conduits? Oder reicht die Einstufung einer zwilichtigen Rating-Agentur um ein Wertpapier als risikolos durch Basel *sonstwas* schlüpfen zu lassen? Oder braucht es dazu nur ein CDO oder ähnliches zur Absicherung?
Die Entwicklung ist bedrohlich, nur Kredite schaffen unser Geld, halten den FIAT-Money-Verschuldungskreislauf am laufen, erzeugen Nachfrage. Je weniger Kredite in der Realwirtschaft, desto weniger Wohlstand für uns alle. Während die Finanzmärkte weiter aufgeblasen werden, würgt man die Bürger/Firmen mit ultrastrengen Kreditvergaberichtlinien und Prekarisierung. Das wird schief gehen. Je weniger Nachschuldner, desto mehr Kredite werden nicht bedient werden können, desto schärfer die Regeln... ein Teufelskreislauf.
Der Standartkredit zur Eigenheimfinanzierung hier in den USA ist festverzinst ueber 30 Jahre, im Gegensatz zum Kommentar im Artikel.
"Der Standartkredit zur Eigenheimfinanzierung hier in den USA ist festverzinst ueber 30 Jahre,"
(cbruce)
Wirklich?
Hier in Australien ist die Zinsrate flexibel, die Banken passen sie der offiziellen Rate der Reserve Bank an.
Man hat die Moeglichkeit, einen "gemischten" Kredit aufzunehmen, mit ca. der Haelfte festverzinst.
Voll festverzinste Kredite sind hier unueblich. Ich weiss nicht einmal, ob irgendwer sie anbietet.
Die im Artikel genannten Laufraten in Dtl. wundern mich auch. Ein Freund von mir kaufte sich gerade ein Haus in Berlin und schreibt, dass er 42 Jahre abzahlen wird, wenn er nur die monatliche Mindestrate "abdrueckt".
Gruss
Peter
....so gut wie unmöglich für einen Hypothekenkredit noch Zinsbindung über 30 Jahre abzuschließen für ein Einfamilienhaus.
"Der Standartkredit zur Eigenheimfinanzierung hier in den USA ist festverzinst ueber 30 Jahre,"
(cbruce)
Wirklich?
Hier in Australien ist die Zinsrate flexibel, die Banken passen sie der offiziellen Rate der Reserve Bank an.
Man hat die Moeglichkeit, einen "gemischten" Kredit aufzunehmen, mit ca. der Haelfte festverzinst.
Voll festverzinste Kredite sind hier unueblich. Ich weiss nicht einmal, ob irgendwer sie anbietet.
Die im Artikel genannten Laufraten in Dtl. wundern mich auch. Ein Freund von mir kaufte sich gerade ein Haus in Berlin und schreibt, dass er 42 Jahre abzahlen wird, wenn er nur die monatliche Mindestrate "abdrueckt".
Gruss
Peter
....so gut wie unmöglich für einen Hypothekenkredit noch Zinsbindung über 30 Jahre abzuschließen für ein Einfamilienhaus.
"Der Standartkredit zur Eigenheimfinanzierung hier in den USA ist festverzinst ueber 30 Jahre,"
(cbruce)
Wirklich?
Hier in Australien ist die Zinsrate flexibel, die Banken passen sie der offiziellen Rate der Reserve Bank an.
Man hat die Moeglichkeit, einen "gemischten" Kredit aufzunehmen, mit ca. der Haelfte festverzinst.
Voll festverzinste Kredite sind hier unueblich. Ich weiss nicht einmal, ob irgendwer sie anbietet.
Die im Artikel genannten Laufraten in Dtl. wundern mich auch. Ein Freund von mir kaufte sich gerade ein Haus in Berlin und schreibt, dass er 42 Jahre abzahlen wird, wenn er nur die monatliche Mindestrate "abdrueckt".
Gruss
Peter
Kenne mich in den USA nicht aus, aber UK, wo die Verhältnisse häufig ähnlich zu Australien sind.
Lange Zinsfestschreibung (Kreditlaufzeit genannt, aber der Kredit ist dann nicht abgezahlt, sondern man benötigt dann für die Restsumme einen neuen Kredit, in Deutschland Standard 10-15 Jahre) sind in UK unüblich. dort sind die Laufzeiten 1-3 Jahre oder komplett flexibel. Vorteil: In Zeiten nierdiger Zinsen erfordern diese Variante geringere monatliche Gebühren und , ganz anders als in Deutschland, selbtsgenutzte Häuser werden viel häufiger gehandelt. Es existiert ein privater Immobilienmarkt, der in Deutschland so nicht existiert. Das Problem bei langen Zinsfestchreibung ist, dass man das Haus nicht einfach verkaufen kann, da die Bank in deutschland ein Recht auf Entschädigung hat, die in Höhe der vereinbarten Zinsen liegt. Dies macht ein Verkauf oft faktisch unmöglich.
....dass Kredite über 10 Jahre hinaus für die Banken sehr schwierig macht.
So werden oft mündliche Zusagen gemacht den Kredit über die gesamte Amortisierung zu gewähren, aber das ist wenig verlässlich.
Ihr Berliner Freund wird bald dahinter kommen, dass er über den Tisch gezogen wurde. Nach den wenigen Informationen, die man entnehmen kann, sieht es aus, als ob er in der gegenwärtigen Niedrigzinsphase lediglich eine 5-jährige Zinsfestschreibung bei Minimaltilgung von 1% abgeschlossen hat. Die 42 Jahre sind eine simple Fortschreibung der abgeschlossenen Konditionen, die spätestens nach den 5 Jahren Schall und Rauch sind. Dumm gelaufen.
Kenne mich in den USA nicht aus, aber UK, wo die Verhältnisse häufig ähnlich zu Australien sind.
Lange Zinsfestschreibung (Kreditlaufzeit genannt, aber der Kredit ist dann nicht abgezahlt, sondern man benötigt dann für die Restsumme einen neuen Kredit, in Deutschland Standard 10-15 Jahre) sind in UK unüblich. dort sind die Laufzeiten 1-3 Jahre oder komplett flexibel. Vorteil: In Zeiten nierdiger Zinsen erfordern diese Variante geringere monatliche Gebühren und , ganz anders als in Deutschland, selbtsgenutzte Häuser werden viel häufiger gehandelt. Es existiert ein privater Immobilienmarkt, der in Deutschland so nicht existiert. Das Problem bei langen Zinsfestchreibung ist, dass man das Haus nicht einfach verkaufen kann, da die Bank in deutschland ein Recht auf Entschädigung hat, die in Höhe der vereinbarten Zinsen liegt. Dies macht ein Verkauf oft faktisch unmöglich.
....dass Kredite über 10 Jahre hinaus für die Banken sehr schwierig macht.
So werden oft mündliche Zusagen gemacht den Kredit über die gesamte Amortisierung zu gewähren, aber das ist wenig verlässlich.
Ihr Berliner Freund wird bald dahinter kommen, dass er über den Tisch gezogen wurde. Nach den wenigen Informationen, die man entnehmen kann, sieht es aus, als ob er in der gegenwärtigen Niedrigzinsphase lediglich eine 5-jährige Zinsfestschreibung bei Minimaltilgung von 1% abgeschlossen hat. Die 42 Jahre sind eine simple Fortschreibung der abgeschlossenen Konditionen, die spätestens nach den 5 Jahren Schall und Rauch sind. Dumm gelaufen.
@petross: mit den 42 Jahren ist die voraussichtliche Gesamtlauzeit des Darlehens bei aktuellem Zinsniveau gemeint. Es ist in Deutschland üblich sich einen festen Zinssatz für 10 Jahre zu sichern. Nach dieser Zeit wird dann mit der Bank über den neuen Zins verhandelt. Steigt der Zins verkürzt sich die Laufzeit, ist der Zins dann niedriger erhöht sich die Laufzeit.
@tischnachbar: eine Risiko-LV gehört bei Eheleuten zu jeder seriösen Finanzierung. Für unter 20 € ist dadurch gewährleistet das beide Partner das Haus halten könnten wenn einer von beiden verstirbt ( speziell der/die Hauptverdiener/in )
Könnte man bitte den Versicherer genannt bekommen, der unter 20 € versichert?
Könnte man bitte den Versicherer genannt bekommen, der unter 20 € versichert?
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