Die Büroimmobilie in der Neuen Börsenstraße 1 in Frankfurt steht seit fast einem Jahr leer. Der frühere Mieter, die Deutsche Börse AG, ist ausgezogen und hat sich im benachbarten Eschborn niedergelassen. Geld fließt also keines mehr. Weil der Investor den Kauf des Bürohauses aber zu einem großen Teil mit Schulden finanziert hat, muss er nun einen Kredit von 90 Millionen Euro weiter abstottern – und das, ohne Einnahmen zu erzielen. 2.500 Anleger aus ganz Deutschland zittern deswegen um ihr Geld.

"Es drohen hohe Verluste", sagt der Anlegeranwalt Heinz Steinhübel, der mehrere Betroffene vertritt. Dabei hatten Banken und Finanzvermittler den Immobilienfonds Neue Börse als sichere Anlage gepriesen. "Im Prospekt war sogar davon die Rede, dass er für die Altersvorsorge geeignet ist", sagt Steinhübel. Tatsächlich hörte sich das Konzept der Commerzbank-Tochter CFB überzeugend an: Gute Lage, zahlungskräftiger Mieter, zehnjähriger Mietvertrag – was konnte da schiefgehen?

Wie man jetzt sieht, einiges. "Der Kardinalfehler war, dass der 90-Millionen-Euro-Kredit kaum getilgt wurde, während der zehnjährige Mietvertrag lief", sagt Steinhübel. Denn zwischen 2001 und 2007 hat der Fonds jährlich bis zu 5,75 Prozent der Anlagesumme ausgeschüttet. So ist der Fonds noch immer mit 83 Millionen Euro in den Miesen. Hohe Schulden, keine Einnahmen – das vermeintlich krisensichere Immobilien-Investment entpuppte sich als Vabanquespiel.

Fondsanbieter und Finanzvermittler bewerben Immobilienanlagen gerne als wertbeständig. Wer in Immobilien investiere , schütze sich vor Inflation und Börsenturbulenzen . Doch damit ist es bisweilen nicht weit her. Die Anleger gehen bei manchen Modellen unkalkulierbare Risiken ein.

Der Fonds Neue Börse beispielsweise gehört zur Kategorie der "geschlossenen Beteiligungen". Bei diesen Vehikeln werden Anleger zu echten Unternehmern: Sie beteiligen sich für eine Laufzeit von 10, 15 oder 20 Jahren an einer Gesellschaft, die eine Immobilie oder mehrere Immobilien kauft und anschließend vermietet. Dieses Modell ist beliebt: Allein 2010 steckten deutsche Privatanleger 2,3 Milliarden Euro in solche Fonds. Die Zahlen für 2011 liegen noch nicht vor, die Anbieter dürften jedoch immer noch gute Geschäfte gemacht haben. Schließlich waren "Sachwerte" angesichts der Schuldenkrise weiter gefragt.

Doch was bringt ein Investment in das angebliche Betongold, wenn die Immobilie mit hohen Schulden belastet ist? "Anleger sollten darauf achten, dass ein Fonds höchstens 50 Prozent Fremdkapital einsetzt und den Kredit schnell tilgt – optimalerweise während der Laufzeit des Mietvertrages", rät Dirk Schröllkamp, Vorstand der Vermögensberatung Mercurion.

Diesen Anforderungen genügen allerdings nur wenige Angebote. "Maximal zehn Prozent der geschlossenen Immobilienfonds sind für sicherheitsorientierte Anleger geeignet", sagt Andreas Hülsmann, Inhaber des Emissionshauses AHS Fondskonzept. "In den vergangenen Jahren haben die Fondsverwalter die Risiken sogar erhöht, um weiter mit Renditen von sechs oder sieben Prozent werben zu können."

Eine Menge schiefgegangen ist zuletzt bei sogenannten offenen Fonds, mit denen sich Anleger an einem Portfolio von Gewerbeimmobilien, zumeist Bürohäusern, beteiligen. Das Konzept sieht vor, dass Anleger ihre Anteile – anders als bei geschlossenen Fonds – dem Fondsanbieter jederzeit zurückverkaufen können. So funktioniert das in der Theorie. Doch als im Zuge der Finanzkrise Tausende Anleger aussteigen wollten, schafften es viele Fonds nicht rechtzeitig, ihre Immobilien loszuschlagen. Damit fehlte dann auch das Geld, um die Anteile zurückzunehmen.