ImmobilienVon wegen Betongold

Immobilien werden als Schutz vor Inflation und Börsenturbulenzen beworben. Doch die Anleger gehen mit manchen Immobilienanlagen unkalkulierbare Risiken ein. von Daniel Schönwitz

Die Büroimmobilie in der Neuen Börsenstraße 1 in Frankfurt steht seit fast einem Jahr leer. Der frühere Mieter, die Deutsche Börse AG, ist ausgezogen und hat sich im benachbarten Eschborn niedergelassen. Geld fließt also keines mehr. Weil der Investor den Kauf des Bürohauses aber zu einem großen Teil mit Schulden finanziert hat, muss er nun einen Kredit von 90 Millionen Euro weiter abstottern – und das, ohne Einnahmen zu erzielen. 2.500 Anleger aus ganz Deutschland zittern deswegen um ihr Geld.

"Es drohen hohe Verluste", sagt der Anlegeranwalt Heinz Steinhübel, der mehrere Betroffene vertritt. Dabei hatten Banken und Finanzvermittler den Immobilienfonds Neue Börse als sichere Anlage gepriesen. "Im Prospekt war sogar davon die Rede, dass er für die Altersvorsorge geeignet ist", sagt Steinhübel. Tatsächlich hörte sich das Konzept der Commerzbank-Tochter CFB überzeugend an: Gute Lage, zahlungskräftiger Mieter, zehnjähriger Mietvertrag – was konnte da schiefgehen?

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Wie man jetzt sieht, einiges. "Der Kardinalfehler war, dass der 90-Millionen-Euro-Kredit kaum getilgt wurde, während der zehnjährige Mietvertrag lief", sagt Steinhübel. Denn zwischen 2001 und 2007 hat der Fonds jährlich bis zu 5,75 Prozent der Anlagesumme ausgeschüttet. So ist der Fonds noch immer mit 83 Millionen Euro in den Miesen. Hohe Schulden, keine Einnahmen – das vermeintlich krisensichere Immobilien-Investment entpuppte sich als Vabanquespiel.

Fondsanbieter und Finanzvermittler bewerben Immobilienanlagen gerne als wertbeständig. Wer in Immobilien investiere , schütze sich vor Inflation und Börsenturbulenzen . Doch damit ist es bisweilen nicht weit her. Die Anleger gehen bei manchen Modellen unkalkulierbare Risiken ein.

Der Fonds Neue Börse beispielsweise gehört zur Kategorie der "geschlossenen Beteiligungen". Bei diesen Vehikeln werden Anleger zu echten Unternehmern: Sie beteiligen sich für eine Laufzeit von 10, 15 oder 20 Jahren an einer Gesellschaft, die eine Immobilie oder mehrere Immobilien kauft und anschließend vermietet. Dieses Modell ist beliebt: Allein 2010 steckten deutsche Privatanleger 2,3 Milliarden Euro in solche Fonds. Die Zahlen für 2011 liegen noch nicht vor, die Anbieter dürften jedoch immer noch gute Geschäfte gemacht haben. Schließlich waren "Sachwerte" angesichts der Schuldenkrise weiter gefragt.

Doch was bringt ein Investment in das angebliche Betongold, wenn die Immobilie mit hohen Schulden belastet ist? "Anleger sollten darauf achten, dass ein Fonds höchstens 50 Prozent Fremdkapital einsetzt und den Kredit schnell tilgt – optimalerweise während der Laufzeit des Mietvertrages", rät Dirk Schröllkamp, Vorstand der Vermögensberatung Mercurion.

Diesen Anforderungen genügen allerdings nur wenige Angebote. "Maximal zehn Prozent der geschlossenen Immobilienfonds sind für sicherheitsorientierte Anleger geeignet", sagt Andreas Hülsmann, Inhaber des Emissionshauses AHS Fondskonzept. "In den vergangenen Jahren haben die Fondsverwalter die Risiken sogar erhöht, um weiter mit Renditen von sechs oder sieben Prozent werben zu können."

Eine Menge schiefgegangen ist zuletzt bei sogenannten offenen Fonds, mit denen sich Anleger an einem Portfolio von Gewerbeimmobilien, zumeist Bürohäusern, beteiligen. Das Konzept sieht vor, dass Anleger ihre Anteile – anders als bei geschlossenen Fonds – dem Fondsanbieter jederzeit zurückverkaufen können. So funktioniert das in der Theorie. Doch als im Zuge der Finanzkrise Tausende Anleger aussteigen wollten, schafften es viele Fonds nicht rechtzeitig, ihre Immobilien loszuschlagen. Damit fehlte dann auch das Geld, um die Anteile zurückzunehmen.

Leserkommentare
    • lukeisi
    • 19. Februar 2012 10:23 Uhr

    Nicht zu vergessen den Kostenfaktor: diese Immobilienfonds werden ja nicht aus Jux und Tollerei betrieben, sondern meist gibt es eine irgendwie verbundene Schwestergesellschaft, die das Marketing, die Verwaltung, facility managmenet und was man sonst noch abrechnen kann, gern übernimmt. Da werden dann Gebühren berechnet, dass dem Anlager die Augen tränen. Es gibt immer einige gut dotierte Posten zu besetzen, das sollte man nicht vergessen.

  1. Die 3 goldenen Regeln im Immobiliengeschäft darf man nie vergessen. Ein windschiefes Häuschen an einem oberbayrischen See (Ammersee, Starnberger See, Chiemsee) ist mehr wert als eine topmoderne Villa im Ruhrpott. Einfach deswegen weil aus dem einen Gebiet die Leute wegziehen und ein höheres Angebot als Nachfrage herrscht und es sich in dem anderen Gebiet genau umgekehrt verhält.

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    • TomKaKr
    • 20. Februar 2012 4:58 Uhr

    Der Focus auf Lage, Lage und nochmals Lage ist grundsätzlich richtig. Leider trifft aber viel zu viel Kapital auf ein viel viel zu geringes Angebot an "Lage, Lage, Lage - Immobilien". So wird dann zwangslaufig jede Menge Kapital auch in no "Lage - Objekte" investiert. In Folge dessen gibt es dann eben viele geplatze Investitionen. Zu dem Thema werden für in Zukunft noch einiges hören und lesen.

  2. wer in imobillien investiert schütz sich vor börsenturbulenzen
    und tauscht sie gegen immobillienmarkt und mietmarktturbulenzen
    aber natürlich nur wenn er immobillien kauft
    ein am geldmarkt gehandelter immofond ist ein geldmarktprodukt und das bestimmt sein marktverhalten - ob so ein fond in immos oder in anleihen investiert macht letztlich keinen unterschied.
    geschlossene fonds sind investitionssammler weil niemand das geld für dieses geschäft auf den tisch legen will sprich: es einen haken hatt.
    kann trotzdem funktionieren, und 10% die trotzdem funktionieren ist keine schlechte rate.

  3. Und weil das nicht verstanden wird, wird die Demokratie in die Verdiente Armut und im Krieg enden...

    • Ron777
    • 19. Februar 2012 12:39 Uhr

    Aus einem schlecht geführten Immobilieninvestment die Schlussfolgerung zu ziehen, dass Betongold als Ganzes nichts taugt, ist schon eine gewagte Aussage. Mit Blick auf den Gesamtmarkt ist es doch so, dass die Preise derzeit in manchen Regionen kein Halten mehr kennen. Ursache ist zum einen die berechtigte Befürchtung eines schleichenden Wertverfalls unserer Chaoswährung Euro, zum anderenen das spottbillige Geld der Banken, das man zur Finanzierung bekommt. Und die Aussichten auf Erfolg sind gut, wenn man einige Grundsätze beachtet. Investieren Sie städtisch, da immer mehr Menschen in die Ballungszentren zurückströmen. Investieren Sie in gute und sehr gute Lagen - es ist teuer, aber zahlt sich langfristig aus. Investieren Sie in Bestandsimmobilien - die sind günstiger und z.T. deutlich in Größe und Miete ausbaufähig. Fokussieren Sie sich dabei auf Vermietwohnungen. Meiden Sie Fonds oder Gemeinschaftshäuser - nur so behalten Sie die Kontrolle über ihre Ausgaben. Seien Sie Visionär - überlegen Sie, wo die Einkünfte der Immobilie in ca. 5 Jahren sein könnten. Daraus muss sich dann mindestens eine Kapitalrendite vor Steuern und Reparaturen von 7 Prozent erwirtschaften lassen. Dabei besser eine etwas "angelotterte" Immobilie mit Potential als ein Schmuckstück ohne erkennbares Entwicklungspotential. Nutzen Sie B-Städte mit hohem Ateil an jungen Leuten (Unistädte), hier sind die Preise noch nicht überhitzt. Hannover, Münster, Bremen sind z.B. im Norden interessant.

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    • Infamia
    • 19. Februar 2012 15:45 Uhr

    "Mit Blick auf den Gesamtmarkt ist es doch so, dass die Preise derzeit in manchen Regionen kein Halten mehr kennen. "

    Wetten, dass auch bei Immobilien irgendwann die Preise wieder nach unten gehen? Wieso sollen ausgerechnet bei Immobilien andere Gesetze gelten als bei allen anderen Anlagen?

    Für mich gilt, ich investiere nur in eine Immobilie, die ich mir a) leisten kann, b) in der ich mir vorstellen kann, langfristig zu leben und c) deren Finanzierung weniger laufende Kosten verursacht als eine vergleichbare Mietwohnung. Alles andere ist eine Wette, die auch schief gehen kann.

    In Anbetracht des domografischen Wandels ist es absehbar, dass Deutschland schrumpft. Warum sollen da leerstehende Wohnungen (die es dann geben wird), nicht im Preis fallen?

  4. ...halten sich so hartnäckig wie die Fatamorgana des Betongoldes. So tragen Artikel und Kommentare auch bei ZEIT bedauerlicherweise zur Fortschreibung von Falschinformationen statt zur Aufklärung bei.

    Offene Immobilienfonds waren (leider waren!!!) eine geniale Erfindung, (a) weil vermittelnd zwischen kleinen Sparerbeträgen und grossen Anlagevermögen; (b) bevor sie von Vermögensverwaltern und Banken zur kurzfristigen Optimierung von liquiden Mitteln missbraucht wurden (z.B. wenig Zins an Sparer zahlen und hohe Rückflüsse dafür kassieren). Und unsere Politiker hatten nichts besseres im Sinn, als die Kleinsparer dafür in Haftung zu nehmen.

    Richtig gewesen wäre: Alle grösseren Geldzuflüsse (z.B. ab 100 TEUR) für die Rückzahlung auf mittlere und lange Frist zu setzen (fünf bis zehn Jahre): kleine Beträge auf der Einzahler- wie auf der Auszahlerseite weiter ohne hastige Aktivitäten am Markt und unter Einhaltung einer Liquiditätsquote von 10 - 50 % (wie die Satzung allesamt vorsahen) handhaben zu können und Anlegern dieses geniale Anlagemedium zu erhalten.

    Gesiegt haben leider:
    (1) Missbrauch durch Verschieben grosser Volumina durch Banken und Vermögensverwalter;
    (2) parteipolitisches Kalkül gegen Kleinanleger (die sollten ihr Geld lieber dem Staat via Staatsanleihen für lau in den Rachen schmeissen) und
    (3) mediale Falschinformationen durch Journalisten (quod erat demonstrandum).

    Wann werden ZEIT-Artikel erkennbar zur Aufklärung beitragen wollen und können? Noch hoffe ich...

    • Infamia
    • 19. Februar 2012 15:45 Uhr
    7. Ron777

    "Mit Blick auf den Gesamtmarkt ist es doch so, dass die Preise derzeit in manchen Regionen kein Halten mehr kennen. "

    Wetten, dass auch bei Immobilien irgendwann die Preise wieder nach unten gehen? Wieso sollen ausgerechnet bei Immobilien andere Gesetze gelten als bei allen anderen Anlagen?

    Für mich gilt, ich investiere nur in eine Immobilie, die ich mir a) leisten kann, b) in der ich mir vorstellen kann, langfristig zu leben und c) deren Finanzierung weniger laufende Kosten verursacht als eine vergleichbare Mietwohnung. Alles andere ist eine Wette, die auch schief gehen kann.

    In Anbetracht des domografischen Wandels ist es absehbar, dass Deutschland schrumpft. Warum sollen da leerstehende Wohnungen (die es dann geben wird), nicht im Preis fallen?

    Antwort auf "Einfach beachten:"
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    werden die preise3 wieder sinken
    spätestens wenn der derzeit dicke zufluss internationaler gelder sins stocken kommt
    z.b. weil sie spitz kriegen das sie keine der investition angemessene miete bekommen können weil die "reichen deutschen" nicht genug verdienen...
    und ihnen auch niemand ihre völlig überteuerten häuser wieder zu einkaufspreis abnimmt
    ähnlich wird es dann denen ergehen die heute wohnungen die vor 5 jahren für 60k zu haben waren für 300 gekauft haben und deren wert wieder auf die höhe der zinslast gesunken ist(wo sie auch heute hingehören würden)
    dabei ist völlig nebensächlich von welcher seite aus der preiseinbruch kommen wird
    nur das
    das ist sicher

  5. werden die preise3 wieder sinken
    spätestens wenn der derzeit dicke zufluss internationaler gelder sins stocken kommt
    z.b. weil sie spitz kriegen das sie keine der investition angemessene miete bekommen können weil die "reichen deutschen" nicht genug verdienen...
    und ihnen auch niemand ihre völlig überteuerten häuser wieder zu einkaufspreis abnimmt
    ähnlich wird es dann denen ergehen die heute wohnungen die vor 5 jahren für 60k zu haben waren für 300 gekauft haben und deren wert wieder auf die höhe der zinslast gesunken ist(wo sie auch heute hingehören würden)
    dabei ist völlig nebensächlich von welcher seite aus der preiseinbruch kommen wird
    nur das
    das ist sicher

    Antwort auf "Ron777"

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