Ein Wohnhaus im Berliner Distrikt Kreuzberg-Neukölln (Archivbild) © Kaveh Rostamkhani/AFP/Getty Images

Vor drei Wochen haben sich die Kaufinteressenten fast geprügelt, nur um einen Platz für die Auktion zu ergattern. Dieses Mal ist alles friedlich, als Rechtspfleger Jürgen Kruse um 8.45 Uhr die Eichentür zum Saal 128 aufschließt. Kruse legt die Akte 70K11/11c für das Objekt Lichtenrader Straße 55 in Berlin-Neukölln auf den Sekretär aus der Gründerzeit und steckt seine Schreibtischlampe in die Steckdose. Während Kruse seine Akten sortiert, füllt sich der Saal allmählich. Kurz nach neun, als Kruse mit dem Protokoll beginnt, sind alle Plätze besetzt.

Jürgen Kruse arbeitet seit 25 Jahren als Rechtspfleger am Amtsgericht Neukölln , gleich gegenüber vom Rathaus in der Karl-Marx-Straße. Dieses Jahr geht er in den Ruhestand. Er kennt in Neukölln jede Straße und fast jedes Haus. "Furchtbar viel hat sich hier eigentlich nicht verändert", sagt er.

Nur sein Job. Der hat sich sehr verändert, und das auch noch schnell. Seit zwei Jahren erlebt Kruse in seinem Viertel einen Immobilienboom, wie es ihn noch nie gegeben hat. Erklären kann Kruse ihn nicht.

Zwar rufen die Berliner Stadtmagazine seit fast 20 Jahren regelmäßig aus, dass "Neukölln kommt". Nur wollte Berlins hässliches Entlein bisher einfach nicht kommen. Bis heute eben.

Warum aber steigen die Immobilienpreise und Mieten hier zurzeit noch stärker als anderswo in der Hauptstadt und im Rest der Republik? Auch die Experten wissen keine klare Antwort. Als möglichen Grund führen sie fast immer die Inflationsangst der Deutschen an. Dabei ist die Teuerungsrate zuletzt stetig gesunken; einige Ökonomen warnen sogar vor einer Deflation, also sinkenden Preisen.

Klar sind die Zinsen niedrig und die Kredite billig, für Bundesanleihen gibt es nicht mal mehr zwei Prozent. Vielleicht kann sich auch deshalb jeder vierte Deutsche laut einer Forsa-Umfrage vorstellen, in Immobilien zu investieren. Jeder dritte Berufstätige, der seine Altersvorsorge aufbessern möchte, plant einer Allensbach-Erhebung zufolge den Bau oder Kauf eines Eigenheims, 50 Prozent mehr als vor einem Jahr.

Zunächst profitieren davon Immobilien in wirtschaftlich starken Ballungsräumen wie München oder in Szenevierteln wie dem immer noch hippen Berlin-Mitte. Schwabing, Eimsbüttel und Prenzlauer Berg sind allerdings längst gentrifiziert (und damit teuer), und Kreuzberg ist auf dem besten Weg dahin – trotz des Widerstands der Alteingesessenen.

Also ziehen die Galeristen in Berlin nach Neukölln und die Studenten hinterher. Mit dem stillgelegten Flughafen Tempelhof hat der Stadtteil nun sogar ein Naherholungsgebiet vor der Haustür. Wenn Schnee liegt wie in diesen Tagen, sind dort Langlaufloipen gespurt.

Neukölln bleibt bislang billig

In der Nähe des ehemaligen Flugfelds, am Richardplatz in Rixdorf und im Weserkiez ist Neuköllns lange herbeigeredeter Aufschwung tatsächlich schon zu spüren. Berlins Stadtmagazine bemühen bereits den Vergleich mit New Yorks Lower East Side in den Achtzigern.

Aber so weit ist es noch nicht. Neukölln bleibt bislang billig. Das lässt sich schon am Publikum bei der Zwangsversteigerung durch den Rechtspfleger Kruse erkennen. Es sind fast nur Privatpersonen, Leute, die Berlin kennen, "Insider", wie sie Reiner Braun von der Beratungsfirma Empirica nennt, die "sich Prenzlauer Berg oder Kreuzberg nicht mehr leisten wollen und in Neukölln auf ein Schnäppchen im Hauptstadtboom hoffen". Ziemlich normale Leute wie Wolfgang Schäfer* aus Wiesbaden . Ein unaufgeregter Typ, Augenbrauen wie Boris Becker , in Fjällräven-Kleidung. Er weiß, warum es neulich zur Rangelei bei der Zwangsversteigerung gekommen ist, schließlich kommt er regelmäßig in das Amtsgericht, heute zu seiner 20. Versteigerung. Vor drei Wochen sei der historische Saal mit seinen 45 Plätzen noch nicht fertig renoviert gewesen, die Kaufinteressenten seien in einen kleinen Raum mit vier Bänken gepfercht worden, erzählt der 46-Jährige.

Schäfer hat vor 20 Jahren schon einmal in Neukölln gewohnt. Seit sieben Jahren verbringt er ein Drittel seiner Arbeitszeit in Berlin. Jetzt will er nicht länger zur Untermiete wohnen, hätte gerne etwas Eigenes. Seit zwei Jahren sucht er schon, die Preisentwicklung in Prenzlauer Berg und Kreuzberg hat er verschlafen. "So langsam habe ich ein wenig Torschlusspanik", sagt er. Mehr als 1.300 Euro für den Quadratmeter will er trotzdem nicht bezahlen.

Auch Malte Seghers*, Mitte 50, aus Osnabrück , hat früher in Neukölln gearbeitet. Seghers ist Lehrer, seine Kinder studieren in Berlin. Seine Frau und er können sich vorstellen, im Alter wieder dort zu leben.

Ganz anderes hat hingegen Zwangsversteigerungsgast Manfred Röttger* im Sinn. Er wohnt schon seit Ewigkeiten in der Neuköllner Weserstraße, war bereits auf mehr als 100 Zwangsversteigerungen, hat aber nie den Zuschlag bekommen. Den wollte er auch nicht. Röttger geht auf die Versteigerungen, um den Preis nach oben zu treiben. So will er Menschen wie Schäfer und Seghers, "die aus dem Westen einfallen und die Mieten erhöhen", den Spaß verderben.

Ausländische Immobilieninvestoren versprechen sich viel von Berlin

Tatsächlich sind die Mieten in Neukölln zwischen 2007 und 2010 im Schnitt um 23 Prozent gestiegen, mehr als in allen anderen Bezirken Berlins. Auch wenn die Quadratmeterpreise in München immer noch drei- bis viermal so hoch liegen, ist die Veränderung auf dem Wohnimmobilienmarkt nirgendwo so sichtbar wie in Neukölln. Der Immobilienumsatz stieg im vergangenen Jahr um fast 50 Prozent. "Dabei waren fast alle unsere Grundstücke und Objekte in Neukölln bis 2009 noch Ladenhüter", sagt Holger Lippmann, Geschäftsführer des Berliner Liegenschaftsfonds. "Heute geben sich die Bieter die Klinke in die Hand." Allein in den vergangenen drei Jahren haben sich die Kaufpreise für den Quadratmeter verdoppelt, zum Teil verdreifacht. Eine Folge: selbst Premiummakler überlegen, demnächst Niederlassungen in Neukölln zu eröffnen.

Rechtspfleger Kruse findet das viel zu teuer. Er hat noch erlebt, wie 110 Quadratmeter in der Neuköllner Sonnenallee für 5.000 Euro über seinen Tresen gingen. "Nicht für den Quadratmeter, für die ganze Wohnung. Und zwar noch vor vier Jahren." Damals seien zu den Versteigerungen drei Makler gekommen, und die hätten den Preis zuvor unter sich ausgemacht. Kruse, 63 Jahre, silbergrauer Schnauzer, trägt Röhrenjeans und ein auf Falte gebügeltes Hemd. Zwischen jungen Eltern, Studenten, Lebenskünstlern und den paar dick bebrillten Hipstern wirkt er fast so anachronistisch wie das mit Intarsien verzierte Eichenpaneel. So langsam würde er gerne zum ersten Gebot kommen, doch noch immer strömen potenzielle Bieter in den Saal.

Jahrelang wurde in Neukölln kaum neu gebaut, jetzt ist Wohnraum knapp

Es sind keine Makler mehr, aber auch noch nicht die ausländischen Investoren, die deutsche und vor allem Berliner Immobilien für sich entdeckt haben. Der Immobilienumsatz ist im vergangenen Jahr nach Hochrechnungen des Immobilienverbandes IVD um ein Fünftel auf über 150 Milliarden Euro gestiegen. In Ballungszentren wie München, Hamburg und Stuttgart sind Eigentumswohnungen in guten Lagen auch deshalb bis zu 60 Prozent teurer als noch vor drei Jahren.

Wohnungsangebot kann mit der Nachfrage nicht mithalten

In Berlin ist die Zuversicht gerade von ausländischen Kapitalanlegern dabei am größten. Das jedenfalls ist beim Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2012 der Ernst & Young Real Estate herausgekommen. Die 550 befragten Unternehmen und Investoren favorisieren den Wohnungsmarkt der deutschen Hauptstadt vor allen anderen europäischen Städten. Passend dazu, rechnet der IVD auf seiner Homepage vor, dass eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Berlin nur halb so viel koste wie in Brüssel. In Stockholm würden im Schnitt 496.000 Euro für eine Wohnung bezahlt, in Berlin nur 112.000 Euro.

An diesem Morgen versteigert Jürgen Kruse die Wohnung 11/3 im Vorderhaus, dritte Etage, 58 Quadratmeter, Kaltmiete 288 Euro, mit unverbautem Blick auf das Tempelhofer Feld. Verkehrswert: 35.000 Euro. Das entspräche einem Quadratmeterpreis von 600 Euro und einer Mietrendite von fast zehn Prozent. Der Abgesandte der Gläubigerbank DKB weist aber gleich darauf hin, dass unter 44.000 Euro nichts zu machen sei.

Geplänkel könne man sich also sparen, sagt Gentrifizierungsgegner Manfred Röttger zu seinem Sitznachbarn in Reihe zwei und treibt den Wiesbadener Wolfgang Schäfer dann in Hunderterschritten bis auf 58.100 Euro – und dessen Rendite auf unter sechs Prozent. Hinter ihm flüstert Malte Seghers seiner Frau zu, dass sie eigentlich auch später hätten kommen können, und schaltet sich entschlossen mit seinem ersten Gebot von "59.000!" ein.

Schäfer in Reihe eins kontert abgebrüht mit "60.000". Seghers verkündet zuversichtlich "61.000!" Röttger erhöht mal wieder um 100. Das Spiel wiederholt sich, bis Seghers sein Gebotsschild noch einmal zückt, aber schon hörbar zögerlicher "66.000!" ruft. Doch auch Schäfer lässt sich nicht lumpen, dann erhöht Röttger noch einmal um 100, ehe Schäfer ihn mit 73.000 Euro abzuschütteln versucht. Die Mietrendite ist zu diesem Zeitpunkt auf unter fünf Prozent gefallen.

Da klinkt sich erstmals Benjamin Wille mit 73.500 Euro in das Bietergefecht ein. Mit seinen wilden Locken sieht er eher aus wie einer, der sich mit Röttger gegen steigende Mieten solidarisieren müsste. Tut er aber nicht. Der Ludwigsburger arbeitet seit sieben Jahren in Berlin, als Architekt in der Stadtentwicklung. Er hat gespart, versteht nichts von Aktien oder Gold, kennt sich aber mit Immobilien aus. Wille glaubt an Neukölln, als Stadtentwickler kennt er die Planwerke der Stadt, so etwas wie die nicht öffentlichen Flächennutzungspläne. "Der Südosten Berlins, also die Achse Tempelhof–Neukölln–Treptow–Adlershof bis zum neuen Flughafen, ist einer der wichtigsten Entwicklungskorridore der Stadt", sagt Wille.

Auch Reiner Braun von der Beratungsfirma Empirica ist optimistisch: "Es sprechen eine Reihe rationaler Gründe für den Kauf einer Immobilie in Berlin und Neukölln. Berlins Einwohnerzahl steigt seit elf Jahren kontinuierlich, die Zahl der Haushalte wächst noch stärker, bis 2020. Es wollen immer mehr Menschen alleine in einer Wohnung leben."

Das Wohnungsangebot habe in den vergangenen Jahren mit dieser Nachfrage nicht mitgehalten, sagt Braun: "Der Leerstand wurde abgebaut, jahrelang gab es kaum Neubauten." Wurden 1997 noch 30.000 Wohneinheiten fertiggestellt, waren es nach 2006 nur knapp 3.000 pro Jahr. Und in Neukölln entstanden so wenige Neubauten wie in kaum einem anderen Stadtteil.

Argumente, die auch Wille kennt. Er will bis 1.300 Euro pro Quadratmeter gehen. Das wären 75.400 Euro. Er ist eigentlich einer, der sich nicht hinreißen lässt, zumal er die Wohnung nicht von innen gesehen hat. Wie alle hier im Saal vertraut er allein auf das Gutachten. Er hat sich aber wenigstens den Innenhof und das Treppenhaus angeschaut und überbietet Malte Seghers aus Osnabrück bei 76.500 Euro ein letztes Mal. Auch Wolfgang Schäfer wollte eigentlich nicht so viel Geld für die Zweizimmerwohnung ausgeben. Während der Versteigerung hat er seine Meinung geändert. "Wegen des Andrangs", sagt er. Vielleicht hat er auch einfach keine Lust mehr auf weitere Versteigerungen. Bei 77.000 Euro erteilt ihm Jürgen Kruse den Zuschlag. Schäfer zahlt 1.328 Euro für den Quadratmeter.

Ein Münchner könnte darüber nur lachen.

* Name von der Redaktion geändert