Die heile Welt von Florian Münch liegt 500 Meter vom Hamburger U-Bahnhof Eppendorfer Baum entfernt in einer ruhigen Seitenstraße. Auf dem Weg dorthin passiert man zwei Maklerbüros, ein Einrichtungsgeschäft, eine Weinbar und einen Gewürzladen, "Bestlage", wie es im Maklerjargon heißt. Eine Kirche gibt es da, deren runde Eingangshalle aus Glas aussieht wie der Vorraum zum Himmel. In dieser Gegend, inmitten von vanillefarbenen Jugendstilfassaden, hohen Bäumen und Vogelgezwitscher, soll seine Tochter aufwachsen. So hat es Florian Münch beschlossen. "Irgendwie ist hier alles noch so in Ordnung", sagt er.

Wer sich in diese heile Welt einkaufen will, muss mittlerweile Millionär sein.

Münch, ein Mann in Jeans und Pulli, ist es etwas peinlich, dass er gerade ein Vermögen für eine Wohnung in dieser Gegend ausgegeben hat. Er nennt sie deshalb "mein Geheimprojekt". Seine Schwester hat ihn für verrückt erklärt, als er ihr den Preis nannte, bei den wenigen Freunden, die davon wissen, war es genauso. Also spricht er lieber mit niemandem mehr darüber. Auch sein Name wurde hier geändert. Drei Jahre lang hat Florian Münch gesucht, anfangs wollte er 450.000 Euro ausgeben, jetzt ist er beim Doppelten gelandet, für eine 170-Quadratmeter-Wohnung.

Besichtigungstermin in Hamburg: Nur Minuten für den Millionenkauf

In die Wohnung wird Münch noch einmal rund 100.000 Euro Renovierungskosten stecken. Wie viel genau – das weiß er nicht. Es blieb ja keine Zeit für Details. Da waren schließlich noch andere Interessenten, die sie genauso sehr wollten wie er, und er hatte schon ein paar Mal erlebt, wie man ihm seine Traumwohnung wegschnappte, weil er zu zögerlich war. Einmal sagte jemand zu, bevor er das Objekt überhaupt gesehen hatte. Ein anderes Mal musste Münch mit 40 anderen Bewerbern stundenlang in Eiseskälte vor dem Haus ausharren und sollte nach ein paar Minuten Besichtigung entscheiden, ob ihm die Wohnung eine Million wert ist.

So wie in Hamburg-Eppendorf geht es in praktisch allen deutschen Ballungszentren zu. Auf dem Berliner Grundstücksmarkt wurden 2011 mehr als zehn Milliarden Euro umgesetzt, in Frankfurt inserieren Makler ihre Objekte nicht einmal mehr, weil sie ansonsten mit Anfragen überschwemmt werden, in Düsseldorf müssen Kaufinteressenten auf einen Termin bei der Bank manchmal Wochen warten, eine Wohnung im Münchner Immobilienprojekt "The Seven" – einem umgebauten alten Heizkraftwerk – kostet 22.000 Euro pro Quadratmeter.

Es gibt inzwischen Makler , die so wild auf der Suche nach Objekten sind, dass sie für einen Tipp einen Krügerrand als Prämie bieten, und der ist derzeit mehr als 1.200 Euro wert. Bei Immobilienscout24.de – dem Marktführer unter den Immobilienportalen im Netz – werden pro Tag rund sechs Millionen Exposés abgerufen. Der amerikanische Finanzinvestor Cerberus verhandelt in diesen Tagen über den Erwerb von mehr als 20.000 deutschen Wohnungen – zum geschätzten Kaufpreis von knapp einer Milliarde Euro. Deutschland heute, das ist ein Land im Häuserkampf.

Schon wächst die Angst, dass die Lage außer Kontrolle geraten könnte. Wohnimmobilien hätten sich im vergangenen Jahr "kräftig verteuert" , schreibt die Bundesbank in ihrem letzten Monatsbericht, und Jörg Asmussen, Mitglied im Direktorium der Europäischen Zentralbank (EZB), warnt, man müsse die Immobilienpreise "aufmerksam verfolgen".

Achtung, Spekulationsalarm!, heißt das übersetzt aus der nüchternen Sprache der Notenbanker – und das ausgerechnet in Deutschland, wo die Menschen nach vielen schweren Jahren erstmals wieder die Erfahrung machen, dass es auch aufwärtsgehen kann. Und wo die Politiker gerne mit dem Finger auf den angelsächsischen Pumpkapitalismus zeigen.

Was ist hier los? Sind die Deutschen am Ende genauso verrückt wie die Amerikaner, die im Immobilienfieber beinahe ihr Land ruinierten? Der Anstieg der Hauspreise nährte die Illusion von Wachstum und Wohlstand, heute verrotten die Traumvillen am Stadtrand, und die Wirtschaft versinkt in Schulden.

Droht jetzt also die deutsche Blase ?

Sparer aus den Krisenländern wollen ihr Vermögen in Sicherheit bringen

Eine erste Antwort findet man nicht in Deutschland, sondern in der Schweiz. Genauer gesagt in Basel . Unweit des beschaulichen Bahnhofs ragt dort ein zylinderförmiges Gebäude mit einer Fassade aus Stahl und Glas in die Höhe: die Zentrale der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich. Wer die Sicherheitsschleusen passiert, tritt in eine Parallelwelt ein. Dicke Teppiche, die jedes Geräusch schlucken, getönte Fensterscheiben. In den klimatisierten Büros überwachen Finanzspezialisten im Auftrag der Staatengemeinschaft den globalen Geldverkehr.

Weil nichts von dem, was hier geschieht, für die Öffentlichkeit bestimmt ist, darf man keine Namen nennen. Aber man kann einen Blick auf die Datenreihen werfen, die in Basel analysiert werden. Sie zeigen an, dass die weltweiten Kapitalströme die Richtung ändern: Floss in den vergangenen Jahren jede Menge deutsches Geld ins Ausland, so transferieren jetzt Ausländer Kapital nach Deutschland. Verängstigte Sparer aus den Krisenländern Südeuropas etwa, die ihr Vermögen in Sicherheit bringen wollen. Oder Fondsgesellschaften aus Asien, Skandinavien und Nordamerika, die sich von einem Engagement in der boomenden deutschen Wirtschaft saftige Renditen versprechen.

Immer öfter setzen sie auf Immobilien . Von einem "Run auf deutsche Wohnungsbestände in den Metropolregionen" berichtet der kalifornische Immobiliendienstleister CB Richard Ellis. In Berlin haben ausländische Investoren im vergangenen Jahr Schätzungen zufolge rund ein Drittel aller Immobilienkäufe getätigt.

Einer von ihnen ist Einar Skjerven, 46 Jahre, dunkler Anzug, die halblangen Haare nach hinten gekämmt, seit 20 Jahren im Finanzgeschäft. Für die norwegische Investmentgesellschaft Industrifinans hat er 145 Millionen Euro in der Hauptstadt angelegt. In regelmäßigen Abständen organisiert Skjerven "Property Tours" durch Berlin. Dann macht er vor einem Mehrfamilienhaus in der Pappelallee im angesagten Stadtteil Prenzlauer Berg halt. Eine schmucklose Fassade, 16 Wohnungen, Baujahr 1905.

Für 730.000 Euro hat Industrifinans das Haus gekauft und drei Jahre später für 1,19 Millionen Euro verkauft – eine Wertsteigerung von 63 Prozent. Derzeit ist Skjerven auf der Suche nach Wohnungen für einen zweiten Fonds, und das ist eine Menge Arbeit. Eigentlich hätten die Immobilien bis zum 31. August des vergangenen Jahres erworben werden sollen. Die Frist musste verlängert werden. "Es war einfach zu teuer", sagt Skjerven.

Kein Wunder, denn zunehmend bekommen die Profis Konkurrenz durch Privatleute. Ein Teil des Fluchtgelds aus dem Ausland landet auf den Konten deutscher Banken, die ihren Kunden dann günstigere Kredite anbieten können. Wer sich in Deutschland Geld leihen will, der profitiert ganz erheblich von der Krise in Europa : Für zehnjährige Immobiliendarlehen verlangen hiesige Institute nur noch rund drei Prozent Zinsen statt wie früher fünf oder sechs Prozent. Jeder Prozentpunkt weniger reduziert bei einem Kredit von 500.000 Euro die monatliche Belastung um etwa 420 Euro. Das macht den Kauf attraktiv – und treibt die Preise.

Früher blieben laute Wohnungen leer, heute verkaufen sie sich im Nu

Die Folgen kann man im Berliner Stadtteil Neukölln beobachten . Vor dem Amtsgericht hat sich eine lange Schlange gebildet. Es steht eine Zwangsversteigerung auf dem Terminplan. Im Vorraum zur Sicherheitskontrolle halten sich so viele Leute auf, dass die Tür nach innen nicht mehr aufgeht. Die meisten wollen das Objekt für sich selbst, sie sind in den Dreißigern, einige tragen Turnschuhe und Jogginghose. Die Wohnung haben fast alle von ihnen noch nie gesehen. "Noch vor einem Jahr konnten wir froh sein, wenn überhaupt jemand kam", sagt ein Vertreter der auf Immobilien spezialisierten WL Bank, die die Versteigerung erwirkt hat.

Es geht an diesem Tag um eine Dreizimmerwohnung in der Reuterstraße 2, 86 Quadratmeter groß, Verkehrswert 67.000 Euro. Die Reuterstraße liegt im Zentrum von Neukölln , noch immer ein raues Viertel, in dem Männer in Feinripp-Unterhemden ihre Kampfhunde spazieren führen. Aber das stört die zumeist jungen Leute nicht, die seit einiger Zeit in Scharen dort hinziehen. Joachim Brandl-Peverali bietet für eine Bekannte in Italien mit. Er ist Immobilienfachwirt und hat bis vor Kurzem bei einem Investor gearbeitet. Er kennt sich also aus in Berlin und war in den vergangenen Monaten auf einigen Versteigerungen. Vor drei Wochen erlebte er, wie eine sehr mittelmäßige Wohnung in Neukölln zum doppelten Verkehrswert an ein junges Paar ging. Die Bushaltestelle direkt vor der Haustür und der schlechte Zustand des Hauses hatten sie offenbar nicht gestört. "Die Leute wissen oft gar nicht, worauf sie sich einlassen", sagt er.

Der Boom nährt den Boom

Brandl-Peverali hat sich erkundigt, in dem Haus in der Reuterstraße muss viel gemacht werden. Bei 110.500 Euro steigt er aus, und am Ende geht die Wohnung für 115.500 Euro an eine junge Ärztin. Nach der Versteigerung kommt der Vertreter der WL Bank kopfschüttelnd aus dem Saal. "Vor einem Jahr waren wir noch froh, wenn wir so ein Objekt zur Hälfte des Verkehrswerts losbekommen haben", sagt er. "Was jetzt passiert, ist einfach Wahnsinn."

Der Wahnsinn hat die ganze Stadt im Griff. Allein im vergangenen Jahr stiegen die Preise für Berliner Altbauwohnungen um mehr als zehn Prozent, durchschnittlich wohlgemerkt. Rund um den Chamissoplatz in Kreuzberg mit seinen Gründerzeitfassaden haben sich die Quadratmeterpreise in den vergangenen Jahren verdoppelt. Am sechsspurigen Mehringdamm entsteht gerade ein Mehrfamilienhaus, in dem die Wohnungen bis zu 4.800 Euro pro Quadratmeter kosten. "Früher hätten wir laute Lagen nicht verkaufen können", sagt Nikolaus Ziegert, dessen Maklerbüro das Objekt vertreibt. Heute ist Lärm kein Problem mehr.

Und das ist nicht nur in Berlin so. Nach Schätzungen der Bundesbank haben sich Wohnimmobilien in den großen Städten 2011 im Schnitt um fünfeinhalb Prozent verteuert. In Spitzenlagen wie Hamburg-Hohenfelde müssen Käufer für Eigentumswohnungen heute 45 Prozent mehr bezahlen als noch vor einem Jahr. Das ist umso bemerkenswerter, als die Immobilienpreise zuvor jahrelang gefallen waren.

Die "markante Trendwende" (Bundesbank) ist nicht nur eine Folge der niedrigen Zinsen. Viele Deutsche zieht es in die Ballungsgebiete. Die Jungen locken die Berufsperspektiven und die Alten die kurzen Wege und die medizinische Versorgung. Das hat zur Folge, dass die Preise in den Städten anziehen, während sie in vielen ländlichen Regionen zum Teil sogar sinken. Dazu kommt, dass mehr Deutsche in Singlehaushalten wohnen, was die Nachfrage nach Wohnraum ankurbelt.

Vor allem aber treibt die Angst vor Inflation und einer Währungsreform viele Bundesbürger in den Immobilienmarkt. Nach einer Umfrage des Branchenverbands IVD halten 54 Prozent der Deutschen die Immobilie für den besten Schutz gegen Geldentwertung. Ein Berliner Makler hat beobachtet, dass bei ihm die Telefone immer dann oft klingeln, wenn in Brüssel wieder einmal Milliarden zur Stabilisierung des Euro aufgeboten werden.

Nun ist nicht jeder Boom gleich ein Problem. Nach der jahrelangen Talfahrt war eine Trendwende am Immobilienmarkt überfällig. Und weil die Konjunktur besser läuft, können sich die Deutschen teurere Wohnungen leisten, ohne sich übermäßig verschulden zu müssen.

Den Hauskauf auf Pump erschweren auch die im Vergleich zu den Vereinigten Staaten konservativen Finanzpraktiken der deutschen Banken. Die hiesigen Institute verlangen bei Immobilienkrediten in der Regel einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent – in Amerika mussten die Käufer zum Teil gar kein Kapital mitbringen. Zudem können die Amerikaner ihre Häuser immer wieder neu beleihen, hierzulande ist das sehr schwer. In Deutschland sei aktuell "keine Blase zu erkennen", heißt es in einer Analyse der Großbank UniCredit.

Doch so läuft es immer: Die Zuversicht lockt Investoren an, der Wert der Häuser steigt, die Banken vergeben mehr Kredite , die Menschen werden wagemutiger und schalten den Verstand aus. Wer will schon außen vor bleiben, wenn auf Partys alle über das neue Eigenheim reden? Irgendwann nährt der Boom den Boom, und den Experten fallen immer neue Argumente ein, warum das alles ganz normal ist, obwohl die Preise schon lange nichts mehr mit der Realität zu tun haben. Noch im Juli 2005 – die US-Hauspreise hatten sich bereits innerhalb von nur fünf Jahren verdoppelt – stritt der damalige Notenbankchef Alan Greenspan ab, dass es sich um eine Blase handle. Bald darauf begann die große Krise.

Nachher wissen es alle besser, aber zunächst einmal merkt niemand etwas – auch das gehört zur Logik der Spekulation.

Steffen Sebastian, Immobilienökonom an der Universität Regensburg, beobachtet denn auch den "Anfang einer Blasenbildung". Schließlich schrumpft in Deutschland die Bevölkerung, wo soll also auf Dauer die Nachfrage nach Immobilien herkommen? Überdies wird die Phase niedriger Zinsen irgendwann enden. Wer sein Häuschen kreditfinanziert hat, erlebt dann möglicherweise eine böse Überraschung, weil die monatliche Belastung steigt.

Kommt eine Immobilienblase?

Ausgerechnet die neuen Regeln für den Finanzsektor könnten die Sache noch schlimmer machen. Bislang vergeben deutsche Banken langjährige Immobilienkredite in der Regel zu einem festen jährlichen Zinssatz. Künftig sollen die Finanzhäuser solche langfristigen Ausleihungen aber zusätzlich absichern, damit sie besser für Krisen gerüstet sind. Das wird nach Einschätzung des Kölner Instituts der deutschen Wirtschaft dazu führen, dass viele Banken auf variabel verzinste Darlehen umstellen, da wird diese Absicherung nicht verlangt. Dann aber kommen Zinsänderungen sofort beim Verbraucher an, der Häusermarkt wird noch wilder schwanken als heute.

Das Platzen einer Hauspreisblase ist dabei so ungefähr das Schlimmste, was einer Volkswirtschaft passieren kann. Wenn die Immobilienbesitzer feststellen, dass der Wert ihres Hauses verfällt, konsumieren sie weniger. Und wenn sie ihre Kredite nicht mehr bedienen können, reißen sie Löcher in die Bilanzen der Banken, und die Geldversorgung der Wirtschaft kollabiert. Der Zusammenbruch des Häusermarkts bescherte den USA die schwerste Konjunkturkrise der Nachkriegszeit.

Der Berliner Makler Klaus Fuchs, ein Ein-Mann-Unternehmer, gehört zu den Skeptikern, auch er will seinen echten Namen nicht nennen. Fuchs hat sich auf Mietshäuser spezialisiert. Unter seinen Kunden sind Investoren, die ihr Geld zuvor in den USA und Großbritannien angelegt hatten, Leute, die auf Berlin gestoßen sind, weil es hier noch günstig war. Mittlerweile seien die Preise aber zu hoch, findet Fuchs. Gerade Ausländer, die den Markt nicht kennen, würden zu teuer kaufen. "Als Makler lebt man von den Dummen", sagt er, "aber die habe ich nicht unter meinen Kunden."

Auch in Deutschland beginnt der Boom also den Boom zu nähren. Was die Lage dabei so brisant macht, ist die Tatsache, dass die Bundesrepublik einer Währungsunion angehört: Normalerweise wird die Notenbank aktiv, wenn die Wirtschaft heiß läuft. Erhöht sie die Zinsen, wird der Hauskauf weniger attraktiv. Nur hat Deutschland keine eigene Notenbank mehr. Die Europäische Zentralbank ist für den gesamten Währungsraum zuständig – und während die Wirtschaft hierzulande kräftig wächst, schrumpft sie in Italien und Spanien, wo die Furcht vor neuem Ungemach zu Wochenbeginn wieder einmal die Börsen abstürzen ließ.

Der Süden Europas bräuchte also womöglich noch niedrigere Zinsen, Deutschland mit Sicherheit höhere. Das geht aber nicht, weil die EZB nur einen Ausleihsatz für alle Euro-Staaten festlegen kann. Dabei orientiert sie sich am Durchschnitt – und befeuert damit den hiesigen Boom.

Die Währungshüter haben das Problem erkannt, und so sollen die nationalen Aufsichtsbehörden in den von der Überhitzung bedrohten Staaten künftig gezielt die Kreditvergabe ihrer Banken drosseln, damit diese zum Beispiel weniger Immobiliendarlehen gewähren können.

In Deutschland wird das ein neuer "Ausschuss für Finanzstabilität" übernehmen, dem die Bundesbank und die Finanzaufsicht BaFin angehören – so steht es in einem Gesetzentwurf, der der ZEIT vorliegt und den das Kabinett Ende des Monats verabschieden will. Auftrag des Gremiums ist es, "frühzeitig vor Gefahren für die Finanzstabilität zu warnen und Empfehlungen an zuständige nationale Stellen zu ihrer Beseitigung auszusprechen". Doch die neuen Instrumente sind noch nie zum Einsatz gekommen. Niemand weiß, wie sie wirken – und ob die Behörden den Mut haben werden, Bürgern den Kredithahn zuzudrehen, wenn es ernst wird. Denn solange es aufwärtsgeht, lebt es sich in einer Spekulationsblase ja ganz gut.

Die Amerikaner haben fast eine Dekade lang gefeiert, bevor der große Absturz kam.