KapitalanlageJetzt kaufen – wirklich?

Immobilien galten immer als gute Altersvorsorge, aber seit alles nach Betongold sucht, heißt es: Vorsicht. von 

Hat er den richtigen Zeitpunkt schon verpasst, fragt sich Karsten Wemhöner. Seit einiger Zeit sucht er eine Eigentumswohnung. Bisher erfolglos. Währenddessen steigen die Preise, Monat um Monat. Rund 300.000 Euro müsste Wemhöner, der in Wahrheit anders heißt, für eine 70-Quadratmeter-Wohnung inzwischen hinlegen. Bei so viel Geld will er ganz sicher sein. Der 35-jährige Ingenieur wohnt in München. Um rund zehn Prozent sind die Preise dort innerhalb eines Jahres gestiegen, in guten Lagen noch deutlich stärker. Jede Woche, die Wemhöner zögert, kostet ihn bares Geld.

Für seine Eltern war die Sache damals irgendwie leichter, findet er. Sie lebten ihm vor, dass eine Immobilie die beste Altersvorsorge sei. Als Wemhöner klein war, bauten sie ein Haus im Westfälischen und zahlten dafür umgerechnet 80.000 Euro. Heute wohnt das Rentnerpaar mietfrei, und das Eigenheim ist gut 160.000 Euro wert. Wemhöners Eltern sind kein Einzelfall: Wer in den siebziger Jahren eine Immobilie kaufte, kann sich freuen, dass sie heute im Durchschnitt das Doppelte wert ist. Das geht aus einer Studie des Immobilienmarktforschers Bulwien Gesa hervor.

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Diese Erkenntnis bestärkt Wemhöner in seiner Einschätzung: Wohneigentum müsste man haben! Nur: Sind die Preise nicht schon zu hoch, um jetzt zu kaufen? Hat sich nicht längst eine Immobilienblase gebildet, die bald platzen könnte? Taugt das Eigenheim heute wirklich noch als Altersvorsorge?

»Nein«, sagt Reiner Braun, »jetzt zu kaufen ist keine gute Idee.« Die Finanzierungskosten seien zwar mit rund vier Prozent günstig wie nie, aber das machten die hohen Kaufpreise mehr als wett, sagt der Vorstand des Beratungsunternehmens Empirica, das sich auf Immobilienbewertungen spezialisiert hat. »Im Augenblick ziehen die Preise kräftig an, aber langfristig besagt das gar nichts.« Nur weil heute die Preise steigen, müssen sie das in Zukunft nicht auch tun.

Das glaubt auch Tobias Just, wissenschaftlicher Leiter der Immobilienakademie der Universität Regensburg. Drei bis fünf Jahre würden die Hauspreise noch steigen, schätzt er. »Aber die Altersvorsorge wird nicht in drei Jahren entschieden. Deshalb wäre es falsch, die jetzigen Preissteigerungen weiter nach vorne zu projizieren oder zu sehr auf die Vergangenheit zu schielen. Die Frage ist: Was wird in den nächsten 30 Jahren die Immobilienpreise belasten?«

Das wüssten alle gern. »Im Grunde«, sagt Steffen Sebastian, der Regensburger Professor für Immobilienfinanzierung, »kann man sogar fragen, ob die Geldanlage in Immobilien in den vergangenen 30 Jahren wirklich sinnvoll war – oder ob es nur zufällig geklappt hat.«

Dass das eigene Haus nicht immerzu wertvoller wird, hat ein Bekannter Wemhöners im Nachbarort erlebt. Er hat 1993 sein Haus für umgerechnet 120.000 Euro gekauft und viel Geld in die Renovierung gesteckt. Heute würde er allenfalls noch den Kaufpreis von damals bekommen. So geht es vielen, die sich Mitte der neunziger Jahre, als die Preise Höchststände erreicht hatten, eine Immobilie zulegten. Danach sackten die Preise ab und haben erst jetzt das Ausgangsniveau wieder erreicht. Und das gilt noch nicht einmal für alle Regionen in Deutschland. »Wer in den frühen neunziger Jahren eine Wohnung in Chemnitz gekauft hat, der wird sein Geld wohl nie wieder reinbekommen«, sagt Immobilienprofessor Sebastian.

Leserkommentare
  1. Ein Haus sollte man sich erst dann kaufen, wenn man sehr sicher ist, dass man dort auch bleiben will.
    Des Weiteren sollte man die Finanzierung "überschaubar" halten und bestenfalls nach den 15 Jahren durch sein (--> Schuster bleib bei deinen Leisten).

    Was mir hier aber fehlt:

    Eigentum/Häuser liegen i.d.R. in "überschaubaren" Nachbarschaften. Hier werden Effekte wie Lebensqualität (im Garten herumwurschteln - wer's mag), Nähe zur Natur, Nachbarschaftshilfe etcpp. vernachlässigt.

    Wir haben gerade gekauft und "bereuen" nichts. Die Finanzierung liegt vergleichbar zur Miete, die wir ja eh bezahlen müssten. Die einzige Einbuße, die wir haben, ist eine langfristige "örtliche" Gebundenheit - aber das wollen wir auch so, weil wir uns hier wohlfühlen.

    Ich bin jetzt 40 und habe regelrecht keinen Bock mehr auf diesen permanenten das-Beste-herausholen-Optimierungs-Wahn. Vielleicht gibt es in München eine Stelle wo ich 1.000 € mehr verdienen kann - und dann in 5 Jahren in Hamburg - später dann in Berlin. Dann hätten wir wohl nicht kaufen sollen - aber wir wollen einfach nicht von Pontius nach Pilatus ziehen und immer wieder neu anfangen.

    Unser Haus ist eine Investition, nicht in Euro, aber in Ruhe.
    Mein Herz wird es mir danken - hoffe ich.

    20 Leserempfehlungen
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    *Unser Haus ist eine Investition, nicht in Euro, aber in Ruhe.*

    Gebunden sind Sie nicht nur örtlich, sondern auch finanziell. Jedes Problem das auftritt, egal ob von der Technik her oder direkt am Gebäude ist Ihr persönliches Risiko. Da ist Mieten auf einmal gar nicht mehr so schlecht. Auch in Puncto Ruhe.

    Ich bin zwar selbst erst 23, aber alles, was ich für die Uni und für meine berufliche Zukunft tue, mach ich nur aus dem Grund, später ein eigenes Haus zu haben. Ich habe so wenig Lust auf irgendwelche Mietswohnungen in Großstädten. Ein gemütliches Haus in Naturnähe in einem 5000-Seelen-Kaff. Vielleicht bin ich spießig, aber ich kann mir nichts angenehmeres vorstellen.

    Ich kann keinen verstehen, der von dem bisschen, was er netto rauskriegt, privat in eine Rentenkasse einzahlt. Wenn dieser Laden pleite geht, ist jeder Cent weg. Wer dagegen in ein Haus investiert und es einigermaßen pflegt, legt sein Geld deutlich geschickter an.

    • IQ130
    • 11. August 2012 11:47 Uhr

    Wir haben beim Kauf vieles richtig gemacht. Ein richtig kuschelig kleines Reihenhaus. Schulen innerhalb 300m und fünf Minuten zu Fuß in die Innenstadt. Nur ein Kfz erforderlich. Gründe zum Wohlfühlen en masse.

    Leider zog später eine Nachbarin hinein, die ein echter Sozial-Assi ist. Außer Lärm, Dreck und Gestank kommt von der nichts. Grausam. Wir mussten bereits die Hilfe eines Rechtsanwalts beanspruchen - alles, was wir nie wollten.

    Die finanziellen Aspekte werden daher tatsächlich eher zweitrangig!

    • Fabiana
    • 12. August 2012 11:48 Uhr

    Ich habe seit 15 Jahren nichts bereut und ich finde es zweitrangig, wie sich der Wohnungskauf (Altbau, inzwischen energieoptimiert mit Garten) finanziell auszahlt. Was die Unbequemlichkeit betrifft, dass man für alle Reparaturen etc. selbst aufkommen muss, so ist diese mehr als aufgewogen durch die Vermeidung von Mietwucher und früherem Ärger mit Hausverwaltungen und Privatvermietern. Ich bin keine große Gärtnerin, aber die Gewissheit, dass niemand einen von mir in meinem Garten gepflanzten Baum fällt, sobald ich weg ziehe oder umziehen muss, oder mit vorschreibt, wie groß der Hund sein darf, den ich halte, ist Lebensqualität pur. Sogar den Balkon streiche ich lieber und sorgfältiger, wenn es meiner ist und ich nicht den Immobilienwert eines Investors erhalte oder erhöhe. Eine Genossenschaft wäre eine andere gute Lösung, aber ich habe keine passende gefunden.

    wünsche Ihnen, dass nicht nur die Finanzierung steht, sondern auch Ihre Beziehung dauerhaft ist. Man muss sich leider immer fragen, ob der Partner auch solange dableibt,, bis die Immobilie zum Eigentum geworden ist. Ich wünsche Ihnen alles Glück deser Welt.

    "Des Weiteren sollte man die Finanzierung "überschaubar" halten und bestenfalls nach den 15 Jahren durch sein (--> Schuster bleib bei deinen Leisten)."

    15 Jahre halte ich für etwas ambitioniert. Wer das in 15 Jahren schafft, hat meinen Segen, aber das ist für die meisten nicht realistisch. Muss es auch nicht. Ich zahle meine Immobilie jetzt seit 18 Jahren ab, tilge inzwischen knapp 6% und habe seit Jahren eine gleichbleibend niedrige Belastung. Eine Vergleichsmiete liegt inzwischen gut 50% über meiner monatlichen Rate. Ich könnte natürlich auch mehr tilgen und wäre vielleicht dann schon durch, aber ich will mich ja nicht selbst kasteien und auf jeglichen Luxus, wie z.B. Urlaub, verzichten, nur um in 15 Jahren durch zu sein. Miete müsste ich so oder so zahlen und wenn ich jetzt noch einen kleinen Betrag abtrage, der deutlich unter einer Vergleichsmiete liegt, verdient zwar die Bank auch, aber ich kann mir wenigstens auch noch ein paar Annehmlichkeiten leisten. Und das Ende ist ja nah, was auch ein gutes Gefühl ist.

    Ich stehe auf dem Standpunkt, wer eine Immobilie zur Eigennutzung sucht, sollte die Belastung so wählen, dass sie einem nicht die Luft zum Atmen nimmt, aber die Abzahlung auch nicht unnötig in die Länge gezogen wird. Wer ausreichend tilgt (auch mal mit einer Sondertilgung), der kann auf mittelfristige Sicht eigentlich nichts viel falsch machen.

    • joG
    • 10. August 2012 11:38 Uhr

    ....in der Innenstadt sind sicher gut. Ob ich eine Villa im Vorort kaufen würde? Nie. Nicht bei steigenden Energie- und Transportkosten und fallender Kinderzahl.

    3 Leserempfehlungen
    • kkr
    • 10. August 2012 12:08 Uhr

    es gibt eine riesige Auswahl an börsenhandelbaren Immobilien- unternehmen und darauf spezialisierten Fonds.

    Jeder halbwegs intelligente Anleger kann sich zB bei iShares REIT-ETFs heraussuchen und in Europa, USA, Asien oder weltweit sein Kapital investieren. Damit wäre er auch vor einer Euro-Pleite sicher.

    Und kann seinen Vermieter das Risiko sich mit dem deutschen Recht herum zu ärgern überlassen und sich auf regelmäßig hohe Ausschüttungen freuen.

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    • 2eco
    • 10. August 2012 12:32 Uhr

    "3. Immobilienkauf am Kapitalmarkt

    es gibt eine riesige Auswahl an börsenhandelbaren Immobilien- unternehmen und darauf spezialisierten Fonds."

    Erzählen Sie das mal den Besitzern dieser Fonds, die diese vor ein paar Jahren gekauft haben. Davon sollten Sie eigentlich etwas mitbekommen haben. In 3 Stichpunkten: hohe Verluste, Einfrierung des Vermögens, verlustreiche Auflösung der Fonds.

    Mit einem Immobilienfonds SPEKULIERT man auf Immobilien und das funktioniert nur solange, wie keiner bzw. nicht so viele den Fonds verkaufen. Bei einer Krise und massiver Kapitalflucht gehen die ganzen Fonds den Bach runter, weil sie die Objekte nicht mehr finanzieren können.

    Nein Danke. Habe mir die REITs die es z.B. in D gibt mehrmals angeschaut. Ergebnis: Äußerst schlechte Anlage. Ihr Kommentar wirkt auch eher wie ein Werbetext.

    Da ist es doch wesentlich ratsamer, sich im klaren darüber zu sein, was für einen Return-On-Investment man möchte. "Möglicher Gewinn" ist hier nur ein ROI von vielen neben Dingen wie "Ruhe" oder "urbanes Leben". Der "mögliche Gewinn" liegt im Durchschnitt bei 1%. Erfüllung wie "Ruhe" oder "Grillen im Garten" bei "unbezahlbar".

    Wer mit Häusern versucht zu spekulieren begibt sich auf sehr dünnes Eis.

  2. zum thema immobilie. und zwar was den finanziellen aspekt angeht. das meist geschriebene sind bauchkommentare. selbst gestandene ökonomen scheinen mit dem thema ueberfordert zu sein, da zu viele parameter mit hineinspielen, und natuerlich auch lebenswege

    Eine Leserempfehlung
    • 2eco
    • 10. August 2012 12:32 Uhr

    "3. Immobilienkauf am Kapitalmarkt

    es gibt eine riesige Auswahl an börsenhandelbaren Immobilien- unternehmen und darauf spezialisierten Fonds."

    Erzählen Sie das mal den Besitzern dieser Fonds, die diese vor ein paar Jahren gekauft haben. Davon sollten Sie eigentlich etwas mitbekommen haben. In 3 Stichpunkten: hohe Verluste, Einfrierung des Vermögens, verlustreiche Auflösung der Fonds.

    Mit einem Immobilienfonds SPEKULIERT man auf Immobilien und das funktioniert nur solange, wie keiner bzw. nicht so viele den Fonds verkaufen. Bei einer Krise und massiver Kapitalflucht gehen die ganzen Fonds den Bach runter, weil sie die Objekte nicht mehr finanzieren können.

    Eine Leserempfehlung
  3. *Unser Haus ist eine Investition, nicht in Euro, aber in Ruhe.*

    Gebunden sind Sie nicht nur örtlich, sondern auch finanziell. Jedes Problem das auftritt, egal ob von der Technik her oder direkt am Gebäude ist Ihr persönliches Risiko. Da ist Mieten auf einmal gar nicht mehr so schlecht. Auch in Puncto Ruhe.

    2 Leserempfehlungen
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    • Uwe1108
    • 10. August 2012 14:19 Uhr

    das ist ein wesentlicher Punkt. Das Propagieren des "mietfreien Wohnens", speziell im eigenen Haus, ist ein Trugschluss. Statt der Miete muss man halt Geld für Reparaturen (neues Dach, neue Heizung etc.) zurücklegen.

    Das ist zusätzlich dann problematisch, wenn man das Haus finanziert hat. Wenn die Finanzierung wenig Spielraum für Reservenbildung lässt, dürfte nach dieser dann wohl bald der nächste Kredit zur Gebrauchswerterhaltung nötig werden.

    Das ganze Leben Kredite abzahlen, das wäre nichts für mich. Hauskauf ist nach meiner Meinung nur was für Leute, die mindestens die Hälte Eigenkapital haben.

    Ich für meinen Teil wohne genossenschaftlich, die Miete ist günstig und Mitsprachemöglichkeiten gibts (zumindest in meiner Genossenschaft) auch.

  4. Die Blase muß ja ganz schön groß sein, wenn die Medien beginnen, den Leuten vom Immokauf abzuraten. Wer rechnen kann, weiß übrigens schon immer, wieviel eine Immobilie wert ist. Genau ihren Ertrag, nicht mehr. Der Rest ist Spekulation! Und wo bitte ist also der Gewinn, wenn man in den 70ern um 80k kauft und heute einen Wert von 160k hat? Rechnen Sie doch mal die Inflation von ca 35 Jahren dagegen, dann haben Sie bei Ihrem Beispiel nen Verlust.

    2 Leserempfehlungen
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    ... im Sinne einer einheitlichen Meinung gibt es nicht. Die einen schreiben rauf, die anderen schreiben runter. Glaskugel lesen ist einfacher, und sicher ist nur eines: Langfristig gesehen sind wir alle tot.

    Zum Artikel ist zu sagen: Der ist ziemlich lustlos geschrieben; liest sich ein wenig wie zusammengestoppelt aus anderen Quellen. Könnte aber auch umgekehrt sein.

    Es gibt bei Häusern und Wohnungen keine One-Size-Fits-All-Lösung. In München würde ich jeden Fall kaufen, Hamburg weniger, Plattes Land - ganz und gar nicht.

    • olivian
    • 10. August 2012 12:52 Uhr

    Chefredakteur Hermann-Josef Tenhagen von "Finanztest" zu Immobilienkauf

    http://goo.gl/i5V3G

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