WohnungsmarktWenn der Staat verbaut

Wohnraum ist knapp, aber Ökonomen warnen: Zu viel staatliche Einmischung ruiniert den Wohnungsmarkt. von Katja Scherer

Wohnungen in Großstädten sind knapp und teuer. Doch sozialer Wohnungsbau helfe nicht, meint der Kölner Ökonom Michael Voigtländer, der sich auf Immobilienökonomik spezialisiert hat. Er schlägt eine andere Lösung vor.

Ob in München, Hamburg oder Frankfurt – die Mietpreise in deutschen Großstädten steigen. Die Forderung, der Staat beziehungsweise konkret die Länder sollten aktiv werden, wird daher immer lauter: Seit der Föderalismusreform 2007 sind die Länder für den sozialen Wohnungsbau verantwortlich. Sie bauen oder erwerben Wohnungen und vermieten sie zu fairen Preisen an Menschen mit geringem Einkommen. Vier Millionen solcher Wohnungen braucht Deutschland derzeit, ermittelte das Eduard Pestel Institut in einer Studie. Vorstand Matthias Günther hält den sozialen Wohnungsbau für eine grundsätzliche Aufgabe der Politik. Er sagt: "Der Staat muss gewährleisten, dass es genug Wohnraum für alle gibt."

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Der Ökonom Voigtländer warnt genau davor. Denn sowohl in den Städten als auch im Umland werde heute deutlich mehr gebaut als in den Vorjahren. Bauland sei begehrt. "Wenn die Städte einen größeren Teil ihrer Flächen für den sozialen Wohnungsbau nutzen, dann verdrängen sie private Investoren", befürchtet Voigtländer. Crowding-out, also Verdrängung, nennen Ökonomen einen solchen Effekt.

Solche Verdrängungseffekte gibt es nicht nur auf dem Wohnungsmarkt. Sie sind grundsätzlich ein Streitpunkt, wenn sich der Staat irgendwo in der Wirtschaft engagiert. Ein häufig gebrauchtes Beispiel stammt vom US-Ökonom Robert J. Barro, der Rüstungsausgaben und Zinsen in Großbritannien im 18. und 19. Jahrhundert verglich. Er stellte fest: Wenn die Rüstungsausgaben stiegen, gingen in aller Regel auch die Zinsen in die Höhe. Dieses Ergebnis wertete Barro als Beweis für die Existenz von Crowding-out-Effekten.

Andere Ökonomen bezweifeln jedoch, dass es zu solcher Verdrängung kommt. Denn Barros Beobachtung hat einen Haken: In der kurzen Zeit ist es fast unmöglich nachzuweisen, dass steigende Staatsausgaben schuld am Rückgang von Investitionen sind. Das kann nämlich auch ganz andere Gründe haben. Einer Umfrage des IW Köln zufolge wollen rund 29 Prozent der westdeutschen Unternehmen in diesem Jahr weniger investieren – vor allem wegen der schlechten wirtschaftlichen Lage. Welchen Einfluss Staatsausgaben haben, darüber lässt sich nur spekulieren, zumal Deutschland und viele andere Staaten extra ihre Staatsausgaben erhöhten, um private Nachfrageausfälle auszugleichen.

Auch beim sozialen Wohnungsbau lässt sich schwer sagen, ob und in welchem Umfang private Investoren verdrängt werden. Doch Voigtländer hat weitere Gründe, die gegen den staatlichen Wohnungsbau sprechen. "Knapp die Hälfte der Sozialwohnungen ist fehlbelegt", sagt er. Jemand, der zeitweise arbeitslos gewesen sei, ziehe schließlich nicht sofort aus seiner Sozialwohnung aus, sobald er einen Job gefunden habe.

Der Wissenschaftler schlägt vor, stattdessen mehr Menschen durch Wohngeld zu unterstützen. Statt Zeit und Geld in den Wohnungsbau zu investieren, könnte die Stadt ihre Flächen zu höherem Preis an private Investoren vermieten und die Einnahmen an die Mieter weiterleiten. Der Vorteil des Wohngeldes: Verdrängungseffekte sind ausgeschlossen – ob es sie nun gibt oder nicht.

Leserkommentare
    • Chali
    • 23. Februar 2013 10:31 Uhr

    >> ... dass es genug Wohnraum für alle gibt."

    Der Ökonom Voigtländer warnt genau davor.<<

    Ich kann mir schon vorstellen, dass es "Ökonomen" gibt, zumal in Deutschland, die genügend Wohnraum für alle für eine scheussliche Sache halten.

    Ich kann mir aber nicht vorstellen, dass sie das in der Öffentlichkeit so offen sagen.

    17 Leserempfehlungen
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    was dringend erforderlich ist. Nämlich die Anpassung der Mieten an die Kosten. Hinzu kommt das Ungleichgewicht der Rechtsprechung zu Ungunsten der Vermieter und der Umgang der Mieter mit fremden Eigentum. Das alles fördert gerade nicht im Privatsektor die Investitionsneigung in Immobilien.
    Das alles geschieht zu einem Zeitpunkt, zu dem es der Bevölkerung richtig weh tut, denn das Realeinkommen ist in sehr sehr vielen Familien gefallen ebenso das der Rentner.

  1. Na klar! Das ist die Idee! Wir zahlen einfach soviel Wohngeld, dass die Mieter sich die exorbitanten Mieten auch weiterhin leisten können!

    Übernehmen wir Steuerzahler ja gerne!

    Wir stocken ja auch schon die Einkommen von Menschen auf, die zwar Vollzeit arbeiten, deren Arbeitgeber sich aber nicht schämen, diese Menschen mit einem Lohn nach Hause zu schicken, der nicht einmal das Existenzminimum abdeckt.

    Und nun sollen wir auch noch über das Wohngeld die Profite der Wohnungsbaugesellschaften finanzieren.

    Warum überweisen wir unsere Steuern eigentlich noch an den Staat? Es wäre doch viel praktischer, wenn das Geld direkt an die Konzerne ginge (natürlich nicht an den Mittelstand - wo denken Sie hin?).

    Übrigens: Der sog. Immobilienökonom Voigtländer arbeitet für das Institut der deutschen Wirtschaft.

    Noch Fragen Kienzle?

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    • hairy
    • 23. Februar 2013 10:40 Uhr

    "Übrigens: Der sog. Immobilienökonom Voigtländer arbeitet für das Institut der deutschen Wirtschaft."

    hat mir die Augen geöffnet... Liebe ZEIT, der Hinweis gehört in Euren Text...

    • Chali
    • 23. Februar 2013 10:54 Uhr

    Wohngeld ist ja eine problematische Sache, weil da ja Menschen Geld in die Hand bekommen, die nicht damit umgehen können, was sich ja schon daran zeigt, dass sie keines haben.

    Es ist daher besser, das Geld direkt an die Investoren zu überweisen - das spart auch Gebühren! An die, die etwas damit anfangen können!

    habe die selbe Meinung. Das Wohngeld hat auch für massive Verwerfungen auf dem Wohnungsmarkt gesorgt. Und für andere Effekte, z. B. ein Anspruchsdenken entwickelt.

    Fakt ist, dass der Steuerzahler damit tatsächlich AUCH die Einkommen/Gewinne der Vermieter sichert, sie quasi vom unternehmerischen Risiko freistellt.

    Klar, dass das weiter zementiert werden soll.

    • Otto2
    • 23. Februar 2013 12:23 Uhr

    Wie man heute richtigerweise zwischen Islam und Islamisten unterscheidet, halte ich es auch für angebracht, zwischen Ökonomen und Ökonomisten zu unterscheiden. Die einen wollen im 21. Jahrhundert dogmatisch das Leben der Menschen nach Regeln gestalten, die 1500 Jahre alt sind und die anderen halten an ihren neoliberalen Dogmen vom freien , ungeregelten Markt fest, der uns die Finanz- und Bankenkrise einbrachte.
    Wer behauptet, dass der Staat, der Wohnungsbau für Otto Normalmensch und für Geringverdiener fördert, den Wohnungsbau hemmt, der will nichts weiter als schnell steigende Mieten. Der Staat ist nur dann im Wohnungsbau von Übel, wenn er wie ein x-beliebiger Investor handelt. Das muss aber nicht sein!
    Deutschland hat doch Erfahrung mit sozialem Wohnungsbau. Die sind überwiegend positiv.

    "Na klar! Das ist die Idee! Wir zahlen einfach soviel Wohngeld, dass die Mieter sich die exorbitanten Mieten auch weiterhin leisten können!

    Übernehmen wir Steuerzahler ja gerne!" (AucheinkleinerReißnagel)

    Hier liegt ein Denkfehler vor, und der heißt Opportunitätskosten.

    Also nehmen wir mal an, eine Gemeinde besitzt ein Grundstück in gefragter Lage.

    Sie könnte jetzt darauf ein schönes Mietshaus bauen und (hohe) marktübliche Mieten kassieren und mit den Einnahmen den Armen Wohngeld bezahlen, das diese dann ihren Investorvermietern in den Rachen schieben müssten - was diese aber sowieso kriegen würden, weil es der Markpreis ist.

    Oder die Gemeinde könnte darauf Sozialwohnungen bauen und diese unter Marktpreis an Arme vermieten. Damit müsste sie weniger Wohngeld zahlen, würde aber auch weniger einnehmen. Also gehupft wie gesprungen, wie man bei den Häuslesbauern sagt.

    In der Realität sind die Alternativen wohl etwas verschieden, was z.B. an steuerlichen Verzerrungen liegen kann.

    Der Steuerzahler muss ja auch den sozialen Wohnungsbau bezahlen. Nur mit zwei Negativmerkmalen mehr:

    a.) der Staat pfuscht interventionisitisch im Markt rum
    b.) die Kosten sind viel höher als beim Wohngeld

    Den Befürwortern ist das aber egal, weil sie alles in staatliche Hand legen wollen und exorbitante Staatsausdehnung befürworten.

    Deren Finanzierung soll wieder, gemäß dem Unfairteilunganspruch, von wenigen gesellschaftliche Gruppen geleistet werden. Deshalb ist die haltlose Erhöhung von Staatsausgaben, z.B. durch sozialen Wohnungsbau und deren bürokratische Verwaltung, in deren Augen kein Übel.

    Existenzsicherung Einzelner ist Staatsaufgabe - daraus folgt Wohngeld als auch Aufstockung von Lohn sind genau die richtigen Lösungen individuelle Existenzsicherung durch die Gemeinschaft effizient durchzuführen. Das, weil man sie flexibel und schnell an Situationen, gesamtgesellschaftlich, wie auch individuell und an Auflagen knüpfen und anpassen kann.

    Ein Gebäudekomplex aber, der hat erst mal unmäßig viel gekostet hat und steht, ist unflexibel. Das gilt auch dann, man ihn nicht mehr braucht oder bezahlen kann. Dann wird man ihn wieder privatisieren müssen.

    Existenzsicherung kann nicht Aufgabe einiger weniger gesellschaftliche Gruppen sein, und massive staaliche Marktbeeinflußung gehört in eine tendenziell marode Planwirtschaft, nicht in die effiziente Marktwirtschaft.

    Es gibt genug Wohnungen und Angebot und Nachfrage bestimmen halt den Preis bei den Gefragten.

    Was soll das "Übernehmen wir Steuerzahler ja gerne"?
    Was meinen Sie, wer denn den sozialen Wohnungsbau bezahlt?

    • hairy
    • 23. Februar 2013 10:40 Uhr

    "Übrigens: Der sog. Immobilienökonom Voigtländer arbeitet für das Institut der deutschen Wirtschaft."

    hat mir die Augen geöffnet... Liebe ZEIT, der Hinweis gehört in Euren Text...

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    Antwort auf "Aber sicher doch....."
  2. Es ist sozial, wenn der Staat zu Marktkosten und zu Marktpreisen sich dort engagiert, wo sich Angebotsdefizite zeigen. Wenn er z. B. Wohnungen zu den gleichen Bedingungen baut, wo ein Mangel an Wohnraum auch zu marktüblichen Preisen herrscht. Dann wäre der zusätzliche Wohnraum ja auch zu kostengerechten Preisen vermietbar.

    Es ist aber nicht sozial, wenn der Staat mit Hilfe von Subventionen und Transfers aus Steuergeldern Wohnungen billiger anbietet - das zahlen dann nämlich alle anderen Bürger über ihre Abgaben. Im Ergebnis zahlt Herr Müller einen Teil der Miete von Frau Meier, weil sie in einer Gegend wohnen will, wo die Mieten ihren Finanzrahmen übersteigen.

    Es gibt in vielen Bereichen erhebliche Leerstände für wenig Miete und in anderen Bereichen riesige Nachfrage zu hohen Mieten. Die Gründe dafür sind vielschichtig; schlechte und teure Verkehrsanbindung, Flucht in Sachwerte, mangelhafte Infrastruktur für Unternehmen usw. Viele Gründe sind einer schlechten Strukturpolitik zu verdanken. Aber Politiker sind ja immun in jeder Beziehung.

    3 Leserempfehlungen
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    • Chali
    • 23. Februar 2013 11:10 Uhr

    dass Privatpersonen "mit Hilfe von Subventionen und Transfers aus Steuergeldern Wohnungen billiger anbieten" sollen.

    Übrigens hat Ihre Argumentation einen winzigen Haken:
    " ... die Mieten ihren Finanzrahmen übersteigen"
    Bei HartzIV-Empfängern inklusive Aufstockern, die also nur "mit Hilfe von Subventionen und Transfers aus Steuergelder" überhaupt auf das Existenzminimum kommen, übersteigt per definitionem jede Miete ihren Finanzrahmen. Und das sind bereits 11 Millionen Haushalte - mit rasch wachsender Tendenz.

    ... Ghettobildung zu unterbinden. Wird der Immobilienmarkt nur von kommerziellen Interessen geleitet, wird es eine scharfe Segregation in "arme" und "reiche" Viertel geben, wie man sie in den USA und auch vielerorts in Großbritannien kennt. Arme und sozial randständige Bevölkerungsgruppen in unattraktiven Vierteln zu konzentrieren, schafft massive gesellschaftliche Probleme auf lange Sicht.

    Genau die Politik, welche Sie hier propagieren, ist zum Fluch vieler Städte weltweit geworden, von den Banlieues in Frankreich bis zu den "Projects" in den USA. Anschließend sind solche Viertel, wo sich Armut und soziales Elend konzentrieren, kaum mehr zu retten. Sie vernichten Lebenschancen und zerstören den Zusammenhalt der Gesellschaft und letztendlich des Staates.

    Und im übrigen, mit öffentlichen Geldern die Profite privater Wohnungsvermieter zu subventionieren, ist wirtschaftlicher Unfug. Genau diese Politik scheitert gerade spektakulär in Großbritannien, wo diese Politik zu den rasanten Preissteigerungen auf dem Mietmarkt beigetragen hat. In Großbritannien sind seit dem weitgehenden Ende des sozialen Wohnungsneubaus die Mieten in Ballungsgebieten explodiert, alles staatlich subventioniert durch Wohngeldzahlungen. Jetzt gelangt man dort (zu spät) zu der Erkenntnis, dass dieser Weg ein falscher und sehr teurer ist.

    • Chali
    • 23. Februar 2013 10:54 Uhr

    Wohngeld ist ja eine problematische Sache, weil da ja Menschen Geld in die Hand bekommen, die nicht damit umgehen können, was sich ja schon daran zeigt, dass sie keines haben.

    Es ist daher besser, das Geld direkt an die Investoren zu überweisen - das spart auch Gebühren! An die, die etwas damit anfangen können!

    Antwort auf "Aber sicher doch....."
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    • Kaleva
    • 23. Februar 2013 15:25 Uhr

    Wenn Menschen kein Geld haben, zeigt das also, dass sie damit nicht umgehen können, WEIL sie eben keines haben? Soso.

    Diese dumpfe Pauschalisierung ist in Zeiten von Dumpinglöhnen, Zeitarbeit und 1-€-Jobs eine einzige Unverschämtheit!

    Im Übrigen ist den Innenstädten mit der Lebensqualität auch nicht gedient, wenn es nur noch Yuppighettos dort gibt. Ich würde Ihren Standpunkt aber durchaus verstehen -- wohlgemerkt: verstehen heißt nicht gutheißen -- wenn Sie Immobilienmakler wären. Bei den üppigen Courtagen für wenig Gegenleistung würde ich allerdings auch so argumentieren.

  3. Moin Moin,

    es wäre vielleicht eine gute Idee den Ökonom Voigtländer etwas zu charakterisieren. Aber gerne übernimmt das auch ein Kommentator.
    Der Autor ist beim

    Institut der deutschen Wirtschaft
    angestellt, einer Hochburg der INSM. Seine Publikationsliste enthält keine internationalen Peer-Reviewed Journals, die eigene Forschungstätigkeit ist anscheinend begrenzt.
    Von dieser Basis aus ist eine andere Sichtweise auf das deutsche Wohnraumproblem kaum zu erwarten.
    Der Vorschlag ziur Abhilfe läuft dann auch auf nichts anderes hinaus als dass der Staat die Mietzinsen subventionieren solle, anstelle durch Konkurrenz die Preise zu senken.
    Schon skurril, jetzt muss ein "Linker" wie ich den Marktwirtschaftlern Marktmechanismen erklären.
    Dass in vergangenene Jahrzehnten staatliche Bautätigkeit auch finanziell weniger gut gestellten Bürgern bezahlbare Wohnqualität ermöglichte wird im ganzen Artikel nicht einmal erwähnt.
    Schade.
    Die Zeit kann (konnte?) eigentlich mehr.

    CU

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    • Chali
    • 23. Februar 2013 11:19 Uhr

    Entfernt. Bitte bleiben Sie sachlich beim konkreten Artikelthema. Danke. Die Redaktion/kvk

    • Chali
    • 23. Februar 2013 12:07 Uhr

    des Artikels.

    Die Aufdeckung möglicher Interssenkonflikte ist auch nicht Bestandteil.

    Meine diesbezüglichen Beiträge folglich völlig zu Recht gelöscht.

    Liebe Frau Scherer,

    mich würde wirklich brennend interesieren was sie dazu bewogen hat diesen Artikel zu schreiben!

    Fangen wir mal mit den Ökonomen (Plural!)an die vor staatlicher Einflußnahme warnen. Im Artikel lese ich selber nur von einem Ökonomen.

    Auch finde ich es interesant das sie sich diesen Ökonomen ausgesucht haben und nichts über seinen alles andere als objektiven Hintergrund geschrieben haben.

    Liebe ZO Redaktion,

    ich erwarte Qualitätsjornalismus von ZO. Auch wenn die eingestellten Artikel hier kostenlos sind, steht doch "die Zeit" für ihren guten Namen damit ein.
    Dabei empfand ich die Zeit immer schon ein wenig "zu nett" was die politische Berichterstattung angeht, aber wenigstens als sehr verlässlich. Auch der Meinungspluralismus sagt mir zu. Nur solche Artikel bringen mich dazu mein Abo zu kündigen.

    MfG

    Ich finde es mittlerweile verwerflich das Institut der deutschen Wirtschaft in Koeln (nicht verwechseln mit DIW,Berlin) ueberhaupt als Forschungsinstitut zu bezeichnen. Die gesamte neoliberale Mannschaft dieses Lobbyvereins bekommt es doch sehr selten bis garnicht hin, ueberhaupt international wissenschaftlich aufzufallen. Selbst der gute Direktor (Honorar)Prof. Michael Huether koennte sich bei seiner (fehlenden) wissenschaftlichen Lebensleistung nicht einmal auf eine Post-Doc Stelle im Ausland erfolgreich bewerben. Im ueberigen sollte man angesichts der Inflation von Honorarprofessorentiteln in DE einen Honorarprofessor keinesfalls mehr so nennen, denn diese Personen mussten nichts fuer die Professur leisten (ausser medial bekannt sein oder Geld mitbringen) und sind eigentich keine Professoren.
    Und auf die strunzdummen Ideen von Herrn Voigtländer (wodurch hat der sich den Titel Experte erarbeitet? Ohne internationale wissenschaftliche Veroeffentlicheungen auf dem Gebiet?) sollte man garnicht eingehen.

    • Infamia
    • 23. Februar 2013 10:58 Uhr

    "Ob in München, Hamburg oder Frankfurt – die Mietpreise in deutschen Großstädten steigen."

    Das stimmt nur teilweise. Es ist richtig, dass Wohnraum in bestimmten Gebieten Hamburgs knapp ist. Überall da, wo dieser Wohnraum knapp ist, steigen die Mieten. Wenn sich auf eine Wohnungsanzeige in der Hamburger Schanze 150 Leute diese Wohnung ansehen, was soll man als Vermieter machen? Die Preise für diese Wohnung senken? Welches Regulat hätten die Wohungssuchenden denn gerne. Losverfahren?

    Wenige Kilometer weiter (z.B, Hamburg Hamm) gibt es vergleichbare Wohnungen für die Hälfte des Mietpreises. Diese stehen oft Monate leer. Es gibt kein Grundrecht auf Wohnraum in Toplage und Szenevirteln.

    Es gibt viel Leerstand in Hamburg und die Lagen sind nicht schlecht. Sie sind eben nur nicht hipp, trendy ect.

    Die nicht so begehrten Lagen in Hamburg haben nichts, wofür man sich als Mieter schämen müsste oder irgendeinen Makel, wie sozialer Brennpunkt, Einflugschneiße, vierspurige Durchfahrtsstraßen, keine Infrastruktur ect. Sie sind halt nur nicht hipp. Wer hipp sein will, muss zahlen und soll aufhören zu jammern.

    7 Leserempfehlungen
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    Sie machen es sich einfach. In München zahlen Sie für eine kleine Wohnung in einem nicht unbedingt "hippen" Viertel horrende Preise - und das evtl. noch bei maroder Bausubstanz. Kommen Sie mir also nicht mit "wer trendy sein will, muss zahlen". Hier gilt: Wer ein Dach über dem Kopf will muss ordentlich in die Tasche greifen.

    Na, dann zeigen Sie mal die Wohnungen, die in Hamburg-Hamm leerstehen.

    In Hamm gibt es keine lange leerstehenden Wohnungen. Das war mal so vor 5 oder 6 Jahren. Selbst in Hamm zahlen sie für neue Mietwohnungen jetzt 11,- € aufwärts kalt pro Quadratmeter. Das gilt auch für Hamm Süd, da ja alles andere als schick ist.

    Und kommen sie nicht mit dem Mietpreisspiegel. Der wird noch durch den alt Bestand gedrückt!

    • Chali
    • 23. Februar 2013 11:10 Uhr

    dass Privatpersonen "mit Hilfe von Subventionen und Transfers aus Steuergeldern Wohnungen billiger anbieten" sollen.

    Übrigens hat Ihre Argumentation einen winzigen Haken:
    " ... die Mieten ihren Finanzrahmen übersteigen"
    Bei HartzIV-Empfängern inklusive Aufstockern, die also nur "mit Hilfe von Subventionen und Transfers aus Steuergelder" überhaupt auf das Existenzminimum kommen, übersteigt per definitionem jede Miete ihren Finanzrahmen. Und das sind bereits 11 Millionen Haushalte - mit rasch wachsender Tendenz.

    4 Leserempfehlungen
    Antwort auf "Soziales & Unsoziales"
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    werter Chali. Es geht eben nicht darum, Wohnungen billiger anzubieten, sondern um Sozialhilfe über Wohngeld. Das ist etwas ganz anderes.

    Wohngeld ist an die Person gebunden, die hilfsbedürftig ist. Billigere Mieten sind mit dem Wohnraum verknüpft. Das sind verschiedenen Dinge, die Sie sicher auch durch Nachdenken sich erschließen können.

    Das zweite Thema, nämlich Hartz IV-Empfänger, hat mit den Mietpreisen überhaupt nichts zu tun, sondern mit dem Arbeitsmarkt. Dazu brauchen Sie Pläne zu Transfers von produktivem Kapital innerhalb des Privatsektors.

    Es ist leider symptomatisch, daß das simple lineare Denken der politischen Klasse die Realität der Vernetzungen ignoriert; dann entstehen eben neue selbstgeschaffene Baustellen, die man nicht sehen konnte. Sie sollten nicht diesen Weg befürworten, wenn Sie sich nicht dieser Primitivität anschließen möchten.

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