Wohnungen in Großstädten sind knapp und teuer. Doch sozialer Wohnungsbau helfe nicht, meint der Kölner Ökonom Michael Voigtländer, der sich auf Immobilienökonomik spezialisiert hat. Er schlägt eine andere Lösung vor.

Ob in München, Hamburg oder Frankfurt – die Mietpreise in deutschen Großstädten steigen. Die Forderung, der Staat beziehungsweise konkret die Länder sollten aktiv werden, wird daher immer lauter: Seit der Föderalismusreform 2007 sind die Länder für den sozialen Wohnungsbau verantwortlich. Sie bauen oder erwerben Wohnungen und vermieten sie zu fairen Preisen an Menschen mit geringem Einkommen. Vier Millionen solcher Wohnungen braucht Deutschland derzeit, ermittelte das Eduard Pestel Institut in einer Studie. Vorstand Matthias Günther hält den sozialen Wohnungsbau für eine grundsätzliche Aufgabe der Politik. Er sagt: "Der Staat muss gewährleisten, dass es genug Wohnraum für alle gibt."

Der Ökonom Voigtländer warnt genau davor. Denn sowohl in den Städten als auch im Umland werde heute deutlich mehr gebaut als in den Vorjahren. Bauland sei begehrt. "Wenn die Städte einen größeren Teil ihrer Flächen für den sozialen Wohnungsbau nutzen, dann verdrängen sie private Investoren", befürchtet Voigtländer. Crowding-out, also Verdrängung, nennen Ökonomen einen solchen Effekt.

Solche Verdrängungseffekte gibt es nicht nur auf dem Wohnungsmarkt. Sie sind grundsätzlich ein Streitpunkt, wenn sich der Staat irgendwo in der Wirtschaft engagiert. Ein häufig gebrauchtes Beispiel stammt vom US-Ökonom Robert J. Barro, der Rüstungsausgaben und Zinsen in Großbritannien im 18. und 19. Jahrhundert verglich. Er stellte fest: Wenn die Rüstungsausgaben stiegen, gingen in aller Regel auch die Zinsen in die Höhe. Dieses Ergebnis wertete Barro als Beweis für die Existenz von Crowding-out-Effekten.

Andere Ökonomen bezweifeln jedoch, dass es zu solcher Verdrängung kommt. Denn Barros Beobachtung hat einen Haken: In der kurzen Zeit ist es fast unmöglich nachzuweisen, dass steigende Staatsausgaben schuld am Rückgang von Investitionen sind. Das kann nämlich auch ganz andere Gründe haben. Einer Umfrage des IW Köln zufolge wollen rund 29 Prozent der westdeutschen Unternehmen in diesem Jahr weniger investieren – vor allem wegen der schlechten wirtschaftlichen Lage. Welchen Einfluss Staatsausgaben haben, darüber lässt sich nur spekulieren, zumal Deutschland und viele andere Staaten extra ihre Staatsausgaben erhöhten, um private Nachfrageausfälle auszugleichen.

Auch beim sozialen Wohnungsbau lässt sich schwer sagen, ob und in welchem Umfang private Investoren verdrängt werden. Doch Voigtländer hat weitere Gründe, die gegen den staatlichen Wohnungsbau sprechen. "Knapp die Hälfte der Sozialwohnungen ist fehlbelegt", sagt er. Jemand, der zeitweise arbeitslos gewesen sei, ziehe schließlich nicht sofort aus seiner Sozialwohnung aus, sobald er einen Job gefunden habe.

Der Wissenschaftler schlägt vor, stattdessen mehr Menschen durch Wohngeld zu unterstützen. Statt Zeit und Geld in den Wohnungsbau zu investieren, könnte die Stadt ihre Flächen zu höherem Preis an private Investoren vermieten und die Einnahmen an die Mieter weiterleiten. Der Vorteil des Wohngeldes: Verdrängungseffekte sind ausgeschlossen – ob es sie nun gibt oder nicht.