Ihre Werbung für Immobilienkredite mussten die deutschen Banken in den vergangenen Jahren nicht groß verändern: "Jetzt historisch niedrige Zinsen sichern", "Attraktive Konditionen festschreiben", "Schnell handeln bei der Anschlussfinanzierung" – schreit es bei Sparkassen, Commerzbank und all den anderen Anbietern von Baufinanzierungen aus den Schaufenstern. Irgendwann, so die Botschaft der Reklame, werden die Zinsen schon wieder steigen – und wehe dem, der sich dann nicht abgesichert hat und trotzdem bauen möchte. Für die angedrohte Zinswende haben die Banken natürlich auch ein passendes Produkt im Portfolio: die "Forward-Darlehen".

Das sind Kredite, die der Kunde erst in ein, zwei oder drei Jahren braucht – deren Zinsen er sich aber jetzt schon mal auf Vorrat sichert. Forward-Darlehen verkaufen Banker vor allem an Kunden, die schon eine Immobilie gekauft haben, aber bald eine Anschlussfinanzierung brauchen, sobald die Zinsbindung für ihren aktuellen Kredit ausläuft. "Forward-Darlehen machen inzwischen ein Siebtel des gesamten Baufinanzierungsgeschäfts aus", sagt Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Lübecker Baugeldvermittlers Dr. Klein & Co.: "Der Großteil davon entfällt auf Umschuldungen."

Dr. Klein & Co. hat diese Produktvariante vor 17 Jahren entwickelt, ursprünglich, um Kommunen, gemeinnützigen Baugenossenschaften und Wohnungsgesellschaften die Sorgen vor unkalkulierbar steigenden Baukosten zu nehmen. Inzwischen sind es vor allem die Banken, die Interesse am Abschluss der Forward-Verträge haben – denn auch sie können mit den frühzeitigen Vertragsabschlüssen besser planen. "Die Kunden sind aufgrund des gesicherten niedrigen Zinsniveaus weniger anfällig für Zahlungsschwierigkeiten", sagt Gawarecki. "Vor allem aber können Kreditinstitute so bereits Jahre im Voraus ihren Refinanzierungsbedarf kalkulieren."

Darlehen funktionieren wie eine Versicherung gegen steigende Zinsen

Genau darin sehen Kritiker den größten Nachteil der Forward-Darlehen für die Kunden, denn diese müssen das Darlehen später auf jeden Fall abnehmen. Und das war zumindest in den vergangenen fünf Jahren fast immer ein schlechtes Geschäft. Seit Juli 2008 ist Baugeld, sieht man von dem etwa halbjährlichen Anstieg vom Herbst 2010 an ab, allen Warnungen der Banker zum Trotz nicht teurer, sondern immer billiger geworden. 2008 kostete ein zehnjähriger Kredit noch rund 5,5 Prozent Zinsen, inzwischen sind es nur noch 2,5 Prozent. Allein im vergangenen Jahr sind die Zinsen noch einmal um einen halben Prozentpunkt gesunken.

Wer also in den vergangenen Jahren ein Forward-Darlehen abgeschlossen hat, hat sich damit jeweils einen Kreditzins gesichert, der zum Auszahlungszeitpunkt des Kredits deutlich über dem Marktzins lag. Und weil die Banken für Forward-Darlehen einen Zinsaufschlag berechnen, haben die Kunden zusätzlich draufgezahlt. "Im Prinzip ist so ein Forward-Darlehen ja nichts anderes als eine Versicherung gegen steigende Zinsen", sagt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung in Frankfurt, der sich auf den Vergleich von Zinskonditionen spezialisiert hat. "Dass die Zinsen in den kommenden Monaten stark steigen, ist angesichts der Schuldenkrise in vielen Euro-Staaten aber unwahrscheinlich." Selbst wenn Herbst davon ausgeht, dass sich das Zinsniveau nicht noch weiter nach unten bewegen wird, glaubt er auch nicht, dass sich Immobilienkredite bald deutlich verteuern.

Nur dann aber wäre der Preis für die Zinssicherheit, die ein Forward-Darlehen verspricht, gerechtfertigt, wie der Blick auf die Zahlen zeigt: Für jeden Monat, den sie die Zinsen im Vorfeld garantieren, berechnen die Banken einen Zinsaufschlag auf den späteren Kredit. Der Aufschlag für ein Jahr Zinsgarantie liegt nach Angaben von Dr. Klein & Co. derzeit bei durchschnittlich 0,19 Prozentpunkten, wer sich Zinsen für eine Kreditaufnahme in zwei Jahren sichern will, zahlt 0,5 Prozentpunkte mehr. Drei Jahre kosten im Schnitt 0,78 Prozentpunkte zusätzlich.