Forward-DarlehenTeure Sicherheit auf Vorrat

Forward-Darlehen sind für Häuslebauer gedacht, die in ein paar Jahren einen Anschlusskredit brauchen. Sie sichern sich damit die heute niedrigen Zinsen – und zahlen dafür einen hohen Preis. von Olaf Wittrock

Reihenhäuser in München (Archivbild)

Reihenhäuser in München (Archivbild)  |  © Alexandra Beier/Getty Images

Ihre Werbung für Immobilienkredite mussten die deutschen Banken in den vergangenen Jahren nicht groß verändern: "Jetzt historisch niedrige Zinsen sichern", "Attraktive Konditionen festschreiben", "Schnell handeln bei der Anschlussfinanzierung" – schreit es bei Sparkassen, Commerzbank und all den anderen Anbietern von Baufinanzierungen aus den Schaufenstern. Irgendwann, so die Botschaft der Reklame, werden die Zinsen schon wieder steigen – und wehe dem, der sich dann nicht abgesichert hat und trotzdem bauen möchte. Für die angedrohte Zinswende haben die Banken natürlich auch ein passendes Produkt im Portfolio: die "Forward-Darlehen".

Das sind Kredite, die der Kunde erst in ein, zwei oder drei Jahren braucht – deren Zinsen er sich aber jetzt schon mal auf Vorrat sichert. Forward-Darlehen verkaufen Banker vor allem an Kunden, die schon eine Immobilie gekauft haben, aber bald eine Anschlussfinanzierung brauchen, sobald die Zinsbindung für ihren aktuellen Kredit ausläuft. "Forward-Darlehen machen inzwischen ein Siebtel des gesamten Baufinanzierungsgeschäfts aus", sagt Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Lübecker Baugeldvermittlers Dr. Klein & Co.: "Der Großteil davon entfällt auf Umschuldungen."

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Dr. Klein & Co. hat diese Produktvariante vor 17 Jahren entwickelt, ursprünglich, um Kommunen, gemeinnützigen Baugenossenschaften und Wohnungsgesellschaften die Sorgen vor unkalkulierbar steigenden Baukosten zu nehmen. Inzwischen sind es vor allem die Banken, die Interesse am Abschluss der Forward-Verträge haben – denn auch sie können mit den frühzeitigen Vertragsabschlüssen besser planen. "Die Kunden sind aufgrund des gesicherten niedrigen Zinsniveaus weniger anfällig für Zahlungsschwierigkeiten", sagt Gawarecki. "Vor allem aber können Kreditinstitute so bereits Jahre im Voraus ihren Refinanzierungsbedarf kalkulieren."

Darlehen funktionieren wie eine Versicherung gegen steigende Zinsen

Genau darin sehen Kritiker den größten Nachteil der Forward-Darlehen für die Kunden, denn diese müssen das Darlehen später auf jeden Fall abnehmen. Und das war zumindest in den vergangenen fünf Jahren fast immer ein schlechtes Geschäft. Seit Juli 2008 ist Baugeld, sieht man von dem etwa halbjährlichen Anstieg vom Herbst 2010 an ab, allen Warnungen der Banker zum Trotz nicht teurer, sondern immer billiger geworden. 2008 kostete ein zehnjähriger Kredit noch rund 5,5 Prozent Zinsen, inzwischen sind es nur noch 2,5 Prozent. Allein im vergangenen Jahr sind die Zinsen noch einmal um einen halben Prozentpunkt gesunken.

Wer also in den vergangenen Jahren ein Forward-Darlehen abgeschlossen hat, hat sich damit jeweils einen Kreditzins gesichert, der zum Auszahlungszeitpunkt des Kredits deutlich über dem Marktzins lag. Und weil die Banken für Forward-Darlehen einen Zinsaufschlag berechnen, haben die Kunden zusätzlich draufgezahlt. "Im Prinzip ist so ein Forward-Darlehen ja nichts anderes als eine Versicherung gegen steigende Zinsen", sagt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung in Frankfurt, der sich auf den Vergleich von Zinskonditionen spezialisiert hat. "Dass die Zinsen in den kommenden Monaten stark steigen, ist angesichts der Schuldenkrise in vielen Euro-Staaten aber unwahrscheinlich." Selbst wenn Herbst davon ausgeht, dass sich das Zinsniveau nicht noch weiter nach unten bewegen wird, glaubt er auch nicht, dass sich Immobilienkredite bald deutlich verteuern.

Nur dann aber wäre der Preis für die Zinssicherheit, die ein Forward-Darlehen verspricht, gerechtfertigt, wie der Blick auf die Zahlen zeigt: Für jeden Monat, den sie die Zinsen im Vorfeld garantieren, berechnen die Banken einen Zinsaufschlag auf den späteren Kredit. Der Aufschlag für ein Jahr Zinsgarantie liegt nach Angaben von Dr. Klein & Co. derzeit bei durchschnittlich 0,19 Prozentpunkten, wer sich Zinsen für eine Kreditaufnahme in zwei Jahren sichern will, zahlt 0,5 Prozentpunkte mehr. Drei Jahre kosten im Schnitt 0,78 Prozentpunkte zusätzlich.

Leserkommentare
  1. Theoretisch kann doch nur einer Gewinn mit so einem Angebot machen. Und da das wohl das Hauptbestreben der jeweiligen Institute ist, rate ich von solch einem Kredit ab.

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    Die letzten Jahre taugen kaum dafür, das pauschal sagen zu können. Es gab Zeiten, da hat sich so ein Forwarddarlehen durchaus gelohnt. Auch für die Bank, denn die hatte die Sicherheit der Anschlussfinanzierung schon vor Ablauf des Darlehens.

    Ich denke, würde ich innerhalb der nächsten zwei Jahre eine Anschlussfinanzierung brauchen, wäre es zumindest eine Überlegung wert. Irgendwann muss dieser Zinswahnsinn nach unten ein Ende haben.

    • Adur
    • 28. April 2013 7:26 Uhr

    Ich habe das auch mal gemacht und dabei leider etwa 0,75 % höher abgeschlossen als wenn ich einfach gewartet hätte.
    Das mag einen dann in dem Moment ärgern, hatte aber immerhin den Vorteil, dass man knapp anderthalb Jahre lang die Sicherheit eines trotz allem günstigen Darlehens hatte und nicht mit völlig überhöhten Zinsen und möglichen finanziellen problemen rechnen musste.
    Und es dürfte wohl nur ganz wenige geben, die die derzeitige Entwicklung am Zinsmarkt und dieses weitere Absinken tatsächlich vorausgesehen haben.

  2. Die letzten Jahre taugen kaum dafür, das pauschal sagen zu können. Es gab Zeiten, da hat sich so ein Forwarddarlehen durchaus gelohnt. Auch für die Bank, denn die hatte die Sicherheit der Anschlussfinanzierung schon vor Ablauf des Darlehens.

    Ich denke, würde ich innerhalb der nächsten zwei Jahre eine Anschlussfinanzierung brauchen, wäre es zumindest eine Überlegung wert. Irgendwann muss dieser Zinswahnsinn nach unten ein Ende haben.

    Antwort auf "Ganz pragmatisch"
  3. "Das entspricht den Zinseinnahmen, auf die die Bank in diesem Fall verzichten müsste. Kein Wunder also, dass die Kreditinstitute so gern Zinsgeschäfte in die Zukunft abzuschließen versuchen."

    Hier wird unterstellt, dass die Bank selber das Geld umsonst bekommt. Tatsächlich kalkuliert die Bank den Zinssatz für einen Kredit doch auf Basis ihrer eigenen Refinanzierungskosten. Obendrauf kommen dann noch Kreditrisikokosten (zur Deckung der Schäden durch ausfallende Kredite) und der Gewinn der Bank. Bei einem Forward-Darlehen sind die Refinanzierungskosten für die Bank einfach höher. Denn wenn die Bank nicht selber das Risiko eines Zinsanstiegs (welches sie dem Kunden ja durch das Forward-Darlehen abnimmt) tragen möchte, muss sie sich schon heute refinanzieren. Angenommen der Kunde möchte in 1 Jahr für 10 Jahre Geld. Dann nimmt die Bank heute für 11 Jahre Geld auf und legt dieses 1 Jahr an. Da der 1-Jahreszins unter dem 11-Jahreszins liegt, macht die Bank im ersten Jahr Verlust - dieser wird als Forward-Aufschlag dem Kunden in Rechnung gestellt. Die Aussage im Artikel und im ersten Kommentar ist also schlicht falsch!

    Letztlich kommt es also nur auf eins an: Glaubt man an einen Zinsanstieg oder nicht. Tut man es, sollte man ein Forward-Darlehen abschließen, sonst nicht.

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