Die Rentnerin Rita Weschenbach stapft einen matschigen Pfad entlang, links und rechts verwinkelte Gärten, Kiwisträucher, Bienenstöcke, kaum Gartenzwerge. Dann ist sie am Ziel: Parzelle 177, Protest-Zentrale. Hier malt die 64-Jährige neuerdings Plakate, die mehr nach autonomer Szene als nach Kleingartenverein klingen. "Finanzhaie fressen Biotope", steht auf einem, "Unsere Gärten machen sie platt für die wachsende Stadt" auf einem anderen. Aus Zeitschriften hat sie Bilder von Vögeln und Igeln ausgeschnitten, auf eine Pappe geklebt und in fetten Buchstaben daneben geschrieben: "2014 ist euer aller Todestag".

Noch ist die hölzerne, knarrende Pforte zum Kleingartenverein Barmbeker Schweiz im Hamburger Stadtteil Barmbek ein Tor in eine andere Welt: Der Straßenlärm erstirbt, es riecht nach Wiese und Apfelbaum, junge Grauschnäpper zwitschern. Doch bald schon sollen die Bagger kommen, um Wechenbachs Paradies zu zerstören. Die 330 Parzellen der Vereine Heimat und Barmbeker Schweiz sollen 1.400 neuen Wohnungen weichen. Das wollen Weschenbach und ihre Mitstreiter von der Initiative Eden für jeden verhindern, mit Plakaten, über 10.000 gesammelten Unterschriften, einer Klage vor dem Verwaltungsgericht. Doch gegen wen kämpfen die Kleingärtner eigentlich? Die Politik? Die Investoren? Die Zugezogenen?

Der Hamburger Konflikt ist nur einer von vielen, die im ganzen Land um Wohnraum toben: Mieter kämpfen gegen Vermieter, Alteingesessene gegen Gentrifizierung, Naturschützer gegen Bebauung, Stadtplaner gegen Investoren, Aktivisten gegen Zwangsräumungen, Zugezogene um ein Dach über dem Kopf. Die Bundesregierung will sogar die Erhöhung der Mietpreise begrenzen, damit Wohnraum bezahlbar bleibt. Diese Woche aber hat sie sich darauf geeinigt, dass die neue Regel für Neubauten nicht gelten soll, damit Investoren weiter Wohnungen bauen.

Wie kann es sein, dass in Deutschland, dessen Bevölkerung kaum noch wächst, plötzlich der Wohnraum knapp wird, Mieten explodieren und sich Stadtviertel so rasend schnell verändern, dass ihre Bewohner sie kaum noch wiedererkennen? Wer ist für all das verantwortlich?

Eigentlich ist Harald Simons Wohnungsmarktforscher an der Leipziger Hochschule für Technik, Wirtschaft und Kultur. Inzwischen aber beschäftigt ihn vor allem das, was er den "Schwarm" nennt – und für die Ursache der Wohnungsprobleme hält. Demnach sind nicht fiese Immobilienhaie dafür verantwortlich und auch keine unfähigen Politiker. Es sind die Wohnungssuchenden selbst. Genauer gesagt: ihr verändertes Wanderungsverhalten.

Simons zeigt zwei Karten vom Wanderungsverhalten der jungen Menschen. Auf der ersten sieht man Deutschland kurz nach der Jahrtausendwende. Und es wird deutlich: Die jungen Menschen zog es bis zum Jahr 2000 von den neuen in die alten Bundesländer. Dort haben sie sich halbwegs gleichmäßig verteilt.

Jetzt herrsche ein anderes Muster vor, sagt Simons. Man sieht auf der zweiten, aktuellen Karte: Überall sind junge Menschen abgewandert, vom platten Land und aus Städten wie Duisburg, Remscheid, Salzgitter oder Bremerhaven. Ihr Ziel sind die wenigen Städte, in die alle wollen. Berlin, Hamburg und München gehören dazu, aber auch Würzburg, Leipzig, Mainz und Bamberg. Man sieht auf der Karte als rote Punkte. Rot steht für einen im Vergleich zum Rest der Republik sehr hohen Anteil an 20- bis 35-Jährigen.

Was man auf den Karten sieht, lässt sich nicht mehr als Ost- oder Landflucht beschreiben. Es ist eine Wanderung neuen Typs. "Im ganzen Land", sagt Simons, "fliegen die Vögelchen hoch, bilden einen Schwarm und fallen dann in immer die gleichen Städte ein." Diese "Schwarmstädte" sind die Gravitationspunkte der Wanderer.

Die Entwicklung betrifft nicht nur die 20- bis 35-Jährigen. Doch an dieser Gruppe, die für einen Großteil der innerdeutschen Umzüge verantwortlich ist, zeigt sich die Entwicklung besonders deutlich: Mehr Menschen wollen in denselben Städten wohnen, was sowohl die schrumpfenden als auch die wachsenden Städte vor große Probleme stellt.

Im Grunde gibt es für die Städte nur zwei Strategien: Entweder sie passen sich dem Schwarm an, so wie das boomende Hamburg es vormacht und dem ausblutenden Hagen nichts anderes übrig bleibt. Oder sie versuchen, den Schwarm zu lenken, was viele Wohnungsmarktforscher für fast unmöglich halten. Halle an der Saale aber ist es dann doch gelungen.

In Hamburg konnte man lange beobachten, was geschieht, wenn der Zustrom junger Menschen auf einen Wohnungsmarkt trifft, den die Politik sich selbst überlässt. Jahr um Jahr wuchs die Zahl der Einwohner, allein 2013 um 12.000 Menschen, gleichzeitig wurde viel zu wenig gebaut – und wenn, dann vor allem die für Investoren lukrativen Luxuswohnungen. Das Ergebnis: Die Mieten in der Hansestadt sind seit 2007 um knapp 40 Prozent gestiegen.