Bisher standen vor allem die "Big 7" im Fokus der Investoren: Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Frankfurt, Köln und Stuttgart. Zuletzt aber stiegen die Preise für Immobilien in einigen dieser Metropolen deutlich langsamer – und könnten ihren Höhepunkt schon bald erreicht haben. Die Suche nach Alternativen hat begonnen. Doch in welchen kleinen und mittelgroßen Städten lohnt es sich zu investieren?

Eigentlich ist Harald Simons Wohnungsmarktforscher an der Leipziger Hochschule für Technik, Wirtschaft und Kultur. Inzwischen aber beschäftigt ihn vor allem das Wanderungsverhalten der jungen Deutschen. Denn sie, die 20- bis 35-Jährigen, sorgen für einen Großteil der innerdeutschen Umzüge – und entscheiden damit über das Schicksal von Städten. Wo sie hinziehen, entsteht ein lebendiges, kreatives Flair, das auch Menschen jenseits der 35 anlockt. Der Wohnraum wird knapp, Mieten und Immobilienpreise steigen. Wo sie wegziehen, schreitet die demografische Entwicklung umso schneller voran. Städte vergreisen. Wer noch kann, flüchtet. Quasi wertlose Häuser gammeln vor sich hin.

Simons hat festgestellt, dass dieses für die Mieten und Immobilienpreise so ausschlaggebende Wanderungsverhalten der Jungen sich radikal verändert hat. Nach der Wende zog es sie noch vom Osten in den Westen, wo sie sich halbwegs gleichmäßig verteilten. Inzwischen aber wandern sie auch aus vielen westdeutschen Städten und Regionen ab. "Im ganzen Land", sagt Simons, "fliegen die Vögelchen hoch, bilden einen Schwarm und fallen dann in die immer gleichen Städte ein."

Dieser Artikel stammt aus der ZEIT Nr. 13 vom 26.03.2015.

Zu diesen "Schwarmstädten" gehören die Metropolen, aber eben nicht nur. Den höchsten Anteil an 20- bis 35-Jährigen hat beispielsweise Würzburg. Er liegt 59 Prozent über dem des Durchschnitts in Deutschland. Auch andere Uni-Städte wie Heidelberg, Mainz, Jena und Trier schneiden gut ab. Das junge Blut fließt ihnen wie von allein zu. Die Hochschulen sind allerdings nur ein Teil der Erklärung. Denn das Wanderungsverhalten der Studenten unterscheidet sich kaum von dem anderer junger Menschen. Außerdem ist nicht jede Universität ein Magnet, der den Schwarm anzieht: Städte wie Siegen oder Frankfurt (Oder) verlieren trotz Hochschule Einwohner.

Was genau den Schwarm lockt, ist kaum erforscht. Jobs allein jedenfalls sind es nicht. So gibt es Landkreise, in denen die Wirtschaft boomt, die Leute aber trotzdem wegziehen.

Eine Gefühl dafür, was den Schwarm lockt, bekommt man in Halle an der Saale. Die Stadt schrumpfte nach der Wende massiv, Experten sagten den Niedergang voraus. Seit 2010 aber wächst Halle wieder. Die Erklärung des Oberbürgermeisters Bernd Wiegand: Man habe massiv in den kulturellen Aufschwung investiert, leer stehende Häuser Künstlern überlassen und sei außerdem Vorreiter bei sogenannten Spontanpartys. Das passt zu einer Theorie des Soziologen Richard Florida, nach der Kunst und Kultur für die Anziehungskraft einer Stadt wichtiger seien als Jobs und günstige Mieten.

Wer überlegt, in eine kleine oder mittelgroße Stadt zu investieren, sollte den Anteil der 20- bis 35-Jährigen als Indikator für ihre Attraktivität berücksichtigen. Noch besser: Einfach mal hinfahren, ein bisschen schlendern, abends losziehen und sich dann fragen, ob man hier nicht nur studieren und arbeiten, sondern auch feiern und faulenzen wollen würde.