Beliebt: Altbauten in Altona © CC BY-SA 3.0

Eigentlich eine einfache Frage: Warum ist es so teuer, in Hamburg eine Wohnung zu kaufen?

Vierzig Prozent höhere Preise binnen fünf Jahren, in zentralen Lagen eine Preissteigerung von 22 Prozent allein im vergangenen Jahr – das schreit nach einer Erklärung. Also: Warum?

Weil Hamburg schön ist und viele Zuwanderer anzieht? Weil es so teuer ist, neue Wohnungen zu bauen? Weil Kredite günstig sind und Käufer deshalb hohe Preise bezahlen können?

Das sind die gängigen Erklärungen – erstaunlich, dass irgendjemand sich damit zufriedengibt. Wollen wir es nicht sehen?

Natürlich ziehen viele Menschen nach Hamburg – aber nicht darum wird der Wohnraum knapp. Denn das Land baut ja auch. Die Wohnfläche, die den Hamburgern insgesamt zur Verfügung steht, wächst schon seit zwei Jahren so schnell wie die Zahl der Menschen, die hier leben – die Immobilienpreise aber steigen rasanter denn je.

Ja, Bauen ist seit einigen Jahren wieder teurer geworden – es wurde zuvor aber auch lange Zeit billiger. 2013 war ungefähr der Stand des Jahres 2000 erreicht, wie den Zahlenreihen des statistischen Landesamts zu entnehmen ist – aber die Immobilienpreise sind in der Zwischenzeit um mehr als 60 Prozent gestiegen.

Dieser Artikel stammt aus dem Hamburg-Teil der ZEIT Nr. 21 vom 21.5.2015. Sie finden diese Seiten jede Woche auch in der digitalen ZEIT.

Selbstverständlich sind Kredite günstig – aber das sind sie auch an Orten, an denen die Häuser nicht teurer werden. Und was die Schönheit betrifft: Glaubt wirklich jemand, die Wohnungspreise seien zuletzt so drastisch gestiegen, weil Hamburg in den vergangenen fünf Jahren um vierzig Prozent schöner geworden sei?

Es gibt eine viel plausiblere Erklärung für den rasanten Anstieg der Haus- und Wohnungspreise: Sie steigen, weil die Käufer auf steigende Preise spekulieren. "Die sehen, die Preise gehen nach oben, und gehen davon aus, dass die Preise weiter steigen und man mit Gewinn verkaufen kann", sagt Frank Stolz. Anders gesagt: Hamburg hat ein altes, aus vielen Teilen der Welt wohlbekanntes Problem – eine Immobilienblase.

Stolz, Bereichsleiter für Neubau in dem großen Hamburger Immobilienhaus Grossmann&Berger, würde vermutlich lieber dem Mieterschutzbund beitreten als zuzugeben, dass er nicht nur Wohnungen, sondern auch heiße Luft verkauft. Seine Formulierung aber kommt der klassischen Beschreibung einer spekulativen Blase sehr nahe: "Wenn der Preis heute nur darum hoch ist, weil Investoren glauben, dass der Verkaufspreis morgen hoch sein wird, wenn fundamentale Faktoren solche Preise anscheinend nicht rechtfertigen, dann existiert eine Blase" – so erklärte der amerikanische Wirtschaftsnobelpreisträger Joseph Stiglitz vor einem Vierteljahrhundert das Phänomen.

Immobilienblase: Das ist ein Wort, das durch die amerikanische Hauspreis-Krise und den Niedergang der irischen und der spanischen Wirtschaft in den Jahren nach 2007 selbst gewaltig aufgebläht worden ist. Verödende Straßen mit unverkäuflichen Häusern, Investitionsruinen und ruinierte Investoren, Bankenpleite und Schuldenkrise – all das ist von der Hamburger Wirklichkeit natürlich weit entfernt. Aber nicht jede Immobilienblase muss gleich eine ganze Volkswirtschaft in die Krise treiben. Für eine Blase genügt es, dass die Erwartung steigender Preise die Preise steigen lässt. All die Wohnungen und Häuser, die in Hamburg Jahr für Jahr den Besitzer wechseln, sind nicht wertlos. Sie sind nur nicht so viel wert, wie die Käufer bezahlen.

Wie viel Luft ist in der Blase? Die Bundesbank hat die Immobilienpreise der sieben wichtigsten Großstädte – darunter natürlich Hamburg – mit dem rechnerisch ermittelten Wert verglichen, der aufgrund demografischer und ökonomischer Daten langfristig zu erwarten sei. Ergebnis: Sie sind im Schnitt um ein Viertel zu hoch.

Seltsam, wie lange man sich im Inneren einer Immobilienblase aufhalten kann, ohne es zu merken. "Gefühle beeinflussen den Immobilienkauf", schreiben die Branchenexperten des Internetportals Immobilienscout. Gemeinsam blicken wir durch die schillernden Wände der Blase auf die Häuser da draußen, die uns in den schönsten Farben erscheinen. Wer weiß schon wirklich, ob 4000 Euro für einen Quadratmeter zu viel sind oder angemessen? Wenn die eigenen Freunde und Nachbarn solche Preise bezahlen, werden sie wohl in Ordnung sein, denkt man. Und welcher Käufer gesteht sich gern eine teure Fehlentscheidung ein?

Von außen betrachtet, ist die Sache ziemlich klar. Es gebe "Evidenz für rein preisliche Übertragungswege", schreiben die Experten der Bundesbank – also für Preise, die auf Preise reagieren, nicht auf objektive Knappheit. Eine Blase.