In drei Wochen sollen die Bagger anrollen. Sie werden ein großes Loch in den lehmigen Berliner Boden graben, und wenn alles gut geht, steht in etwa einem Jahr an dieser Stelle, an der jetzt noch ein paar dürre Bäume in die Höhe ragen, ein Haus.

Mein Haus.

Es wird Teil einer neuen, kleinen Wohnanlage im Prenzlauer Berg sein. Mit großem Balkon und Terrasse zum Innenhof, mit Holzfußboden und viel Platz für die Kinder. Mein kleines privates Glück in Stein.

Seitdem ich vor 20 Jahren von zu Hause ausgezogen bin, habe ich in schönen Wohnungen und in schrecklichen, in teuren und in billigen gewohnt. Alle hatten sie gemeinsam, dass sie nicht mir gehörten. Seit 20 Jahren also überweise ich einem anderen Menschen jeden Monat Geld dafür, dass ich seine Wohnung nutzen darf. Insgesamt dürften mehrere Hunderttausend Euro zusammengekommen sein. Das Geld ist verloren, verschwunden. Ich habe es weggewohnt.

Das wird sich jetzt ändern. Wenn die Bauarbeiter wieder abgezogen sind, wenn mein Haus endlich steht, werde ich zwar an die Bank jeden Monat etwa genauso viel Geld überweisen, wie ich bislang an Miete zahle. Aber wenn der Kredit abgestottert ist, gehört das Haus mir. Das Geld verschwindet nicht. Es verwandelt sich in Wände und Türen, in Fenster und Dachbalken, in etwas, das einen bleibenden Wert hat. Das halte ich für einen guten Deal.

Ich bin nicht der Einzige, der heute so denkt. Deutschland ist im Immobilienrausch. Im vergangenen Jahr haben die Bundesbürger 130 Milliarden Euro ausgegeben, um Häuser und Wohnungen zu kaufen – fast doppelt so viel wie noch vor wenigen Jahren. Nach einer aktuellen Umfrage träumen 96 Prozent aller Mieter vom Leben in den eigenen vier Wänden. Also praktisch alle.

In den vergangenen Wochen haben meine Frau und ich die Fliesen für unser künftiges Badezimmer ausgesucht. Wir haben über das Design von Türklinken diskutiert, haben unsere neue Küche entworfen und das Wohnzimmer geplant. Und immer, wenn wir uns den Grundriss unseres künftigen Hauses ansahen, war das ein bisschen wie damals, wenn ich als Kind die Geschenke unter dem Weihnachtsbaum öffnete. Ein Wunsch wird Wirklichkeit.

Nur dass ich mir langsam nicht mehr ganz sicher bin, ob ich mir wirklich das Richtige gewünscht habe.

Ich habe mich in diesen Wochen nämlich nicht nur mit meiner eigenen Immobilienbegeisterung beschäftigt, sondern auch mit dem Rausch der anderen. Ich bin nach London gefahren, in ein einst durchschnittliches Stadtviertel, in dem ein Quadratmeter Wohnfläche inzwischen mehr kostet als ein Kilo Gold. Ich war in einer hübsch am Meer gelegenen deutschen Stadt, in der immer weniger Menschen leben wollen. Ich habe wissenschaftliche Studien gelesen, habe mit Maklern, Bankern und einem Wirtschaftsnobelpreisträger gesprochen. Und irgendwann habe ich mich an einen Begriff erinnert, den sich vor Jahren der Amerikaner Warren Buffett einfallen ließ.

Dieser Artikel stammt aus der ZEIT Nr. 51 vom 17.12.2015.

Buffett ist einer der reichsten Menschen der Welt. Er hat ein riesiges Vermögen aufgebaut, indem er an der Börse spekulierte. Buffett hat die Erfahrung gemacht, dass manche Wertpapiere, sogenannte Derivate, so stark im Preis schwanken, dass sie nicht nur Privatleute ruinieren können, sondern auch Banken, Versicherungen, Automobilhersteller, ja ganze Volkswirtschaften. Buffett sagt, Derivate seien "financial weapons of mass destruction".

Genau das ist mein Haus auch: eine finanzielle Massenvernichtungswaffe.

Die Geschichte dieser Erkenntnis beginnt in Köln. In einem weißen Bürogebäude direkt am Rhein hat das Institut der deutschen Wirtschaft seinen Sitz. Hier arbeitet der Ökonomieprofessor Michael Voigtländer. Es gibt in Deutschland ziemlich viele Ökonomieprofessoren, die meisten beschäftigten sich mit dem Arbeitsmarkt und dem Euro, mit dem Rentensystem und der Krankenversicherung. Mit dem Immobilienmarkt kennen sich nur wenige aus. Voigtländer ist einer dieser wenigen, deshalb ist er in diesen Tagen ein gefragter Mann, er hält Vorträge, gibt Interviews, verfasst Gutachten.

"Wenn es um das Eigentum an Immobilien geht", sagt Voigtländer, "unterscheidet sich Deutschland von fast allen anderen Ländern der Welt." Die Begeisterung fürs Häuserkaufen ist nämlich hierzulande ein sehr neues Phänomen. Bis vor Kurzem waren die Deutschen eher im Mietrausch. Noch heute leben nur 53 Prozent der Bundesbürger in den eigenen vier Wänden. Das ist nach der Schweiz und Neuseeland der niedrigste Wert weltweit. Dagegen liegt die Eigentümerquote in den USA bei 65 Prozent, in Italien bei 73 Prozent, in Griechenland bei 76 Prozent, in Spanien bei 83 Prozent und in Rumänien sogar bei 97 Prozent.

Immobilienkäufer sind umworbene Kunden, Profiteure der Wirtschaftskrisen

Sieht man sich diese Zahlen genauer an, erkennt man einen verblüffenden Zusammenhang. Man verbindet mit Immobilienbesitz ja meistens Begriffe wie Reichtum, Sicherheit, Stabilität. Aber offenbar ist das eine falsche Vorstellung. Denn je wohlhabender und ökonomisch stabiler ein Land ist, desto weniger Menschen sind Hausbesitzer, desto größer ist der Anteil der Mieter. Deutschland, Neuseeland, die Schweiz, das sind Länder, denen es wirtschaftlich deutlich besser geht als Rumänien, Griechenland, Italien und Spanien.

Als wir den Kaufvertrag für unser Haus unterschrieben, kannte ich diese Zahlen noch nicht. Vielleicht wäre ich sonst nachdenklich geworden.

Aber der Reihe nach.

Der Ökonom Michael Voigtländer sagt, die hohe Zahl der Mieter in Deutschland lasse sich mit der deutschen Geschichte erklären. Als der Zweite Weltkrieg endete, waren die Innenstädte zerbombt, Wohnraum war knapp. Weil den meisten Menschen das Geld fehlte, um selbst zu bauen, sprang der Staat ein und errichtete Millionen Wohnungen und Häuser. Die Menschen zogen auch dann nicht aus, als das Wirtschaftswunder den Wohlstand wieder wachsen ließ. Deutschland blieb ein Mieterland.

Bis vor wenigen Jahren lebten so ziemlich alle meine Freunde und Bekannten zur Miete, so wie ich selbst auch. Dann aber veränderte sich etwas. Menschen, mit denen ich mich früher über Musik oder Filme unterhalten hatte, fingen auf einmal an, von einer "spannenden Baulücke" zu erzählen, mit der sich "etwas anstellen" lasse. Andere, die noch kurz zuvor in besetzten Häusern gewohnt hatten, beschrieben mir nun ihre neu erworbenen Apartments in Kreuzberg oder Neukölln. Sie sprachen von einer "einmaligen Gelegenheit", von "einer so noch nie da gewesenen Chance". Am Ende kam ich mir vor wie der letzte Mensch, der noch keine Immobilie besitzt.

Dazu muss man sagen, dass ich ziemlich privilegiert bin. Ich habe einen festen Job und ein ordentliches Gehalt, wie auch die meisten meiner Freunde. Die Banken sind bereit, uns Geld zu leihen, damit wir ein Haus oder eine Wohnung kaufen können. Wir sind kreditwürdig.

Allerdings gab es in Deutschland auch früher schon kreditwürdige Menschen, ziemlich viele sogar. Trotzdem gab es keinen Immobilienrausch. Der Traum vom eigenen Heim blieb damals in vielen Fällen genau das: ein Traum. Die Kredite waren zu teuer, die Zinsen zu hoch.

Um zu verstehen, warum das heute anders ist, hilft ein Blick nach New York. Vor sieben Jahren kollabierte dort die Investmentbank Lehman Brothers, und für einige Zeit sah es aus, als würde sie Amerika, Europa, ja die gesamte globale Ökonomie mit in den Abgrund reißen. Wenig später begann in Europa auch noch die Euro-Krise. Bis heute hat sich die Welt nicht richtig von diesem Doppelschock erholt, obwohl die Zentralbanken seit Jahren neues Geld drucken.

Etwas vereinfacht kann man sagen, das neue Geld liegt nutzlos herum. Die Automobilkonzerne, die Chemiekonzerne, die Maschinenbaukonzerne, sie alle investieren noch immer viel zu wenig, sie nehmen zu wenig Kredite auf. Und wie immer, wenn auf einem Markt das Angebot groß ist und die Nachfrage klein, sinkt der Preis. Auf dem Kreditmarkt ist das der Zins.

Wir Immobilienkäufer gehören zu den wenigen Menschen, die sich in diesen Zeiten überhaupt noch Geld borgen. Wir sind umworbene Kunden, Profiteure der Wirtschaftskrisen. Die Banken unterbieten sich gegenseitig mit immer niedrigeren Zinsen, um uns überhaupt noch Geld leihen zu dürfen.

Bei der Berliner Sparkasse gibt es einen zehnjährigen Immobilienkredit in Höhe von 100.000 Euro für einen Zinssatz von 1,6 Prozent im Jahr.

Bei der HypoVereinsbank sind es, bei entsprechender Bonität, 1,47 Prozent.

Bei der Commerzbank sind schon 1,19 Prozent möglich.

Vor gut 30 Jahren haben auch meine Eltern ein Haus gekauft, so wie ich heute. Nur dass sie es nicht in Berlin kauften, sondern in der Nähe einer kleinen Stadt in der Oberpfalz. Und dass der Zinssatz damals bei über acht Prozent lag. Im Vergleich dazu spare ich Zinsen von etwa 2.000 Euro – und zwar Monat für Monat.

Es spricht also im Moment tatsächlich alles dafür, eine Immobilie zu kaufen. Wie soll man sein Geld denn sonst anlegen? Die Sparzinsen sind ja auch gesunken. Manche Experten empfehlen Aktien. Wenn ich das höre, muss ich immer an das Ende meines Studiums denken. Das war noch vor der Jahrtausendwende, und Deutschland war im Börsenfieber. Die Leute kauften scharenweise Aktien neu gegründeter Internet- und Technologiefirmen wie EM.TV, TelDaFax, Intershop. Hätten sie genauer hingesehen, hätten sie bemerkt, dass diese Unternehmen gar keinen Gewinn erwirtschafteten, aber die Leute waren wie geblendet. Sie wollten mitmachen beim großen Börsenspiel. Wenig später hatten sich nicht wenige der vermeintlichen Zukunftsfirmen in Luft aufgelöst und die Aktien mit ihnen. Das Geld war weg.

Eine Immobilie dagegen bleibt bestehen. Eine Immobilie ist etwas Solides, etwas Langfristiges. Seitdem ich mit meinem Studium fertig bin, haben Häuser und Wohnungen in Berlin im Schnitt um mehr als die Hälfte an Wert gewonnen.

Ich habe mich dann bei Immobilienscout24 angemeldet. Das ist die Website, über die ein großer Teil der Immobiliengeschäfte in Deutschland abgewickelt wird. Immobilienscout24, kurz Immoscout, wurde 1998 gegründet, gehörte zwischenzeitlich der Deutschen Telekom und ist heute an der Frankfurter Börse gelistet.

"Da können Sie nichts falsch machen"

Immoscout kann süchtig machen. Allein im vergangenen Jahr wurde die Website 800 Millionen Mal angeklickt. Ich kenne Leute, die über Monate hinweg Abend für Abend mehrere Stunden damit verbracht haben, bei Immoscout nach Wohnungen zu suchen. Es macht ja auch Spaß, sich vorzustellen, wie das Leben wäre, wenn man in diesem eigentlich viel zu teuren Penthouse wohnte. Oder in einen anderen Stadtteil zöge. Wer sich mit Immobilien beschäftigt, der beschäftigt sich mit Lebensentwürfen.

Allerdings, das habe ich schnell gemerkt, darf man sich nicht zu ausführlich damit beschäftigen. Gleich mehrere Wohnungen wurden uns vor der Nase weggeschnappt, weil wir zu lange zögerten. So ging das über Monate. Derweil stiegen die Preise immer weiter. Inzwischen kostete eine Wohnung in Berlin durchschnittlich schon über 3.500 Euro pro Quadratmeter – in den guten Lagen sogar deutlich mehr. Langsam wurde ich nervös.

Dann, eines Abends, stieß ich bei Immoscout auf eine vielversprechende Neubauwohnung. 140 Quadratmeter, dazu ein großer Keller und sogar ein kleiner Garten. Bei der Besichtigung stellte sich heraus, dass die Wohnung direkt an eine Bahnlinie grenzte. Nicht schlimm, sagte der Eigentümer. Moderne Schallschutztechnik, man höre die Züge gar nicht. "Da können Sie nichts falsch machen", sagte er.

Das dachten wir uns auch, und im Geiste begannen meine Frau und ich schon, die Wohnung einzurichten. Aber Herr Grunow kam uns dazwischen.

Herr Grunow heißt mit Vornamen Christoph, er ist Filialdirektor bei der Commerzbank in der Berliner Friedrichstraße. Bei ihm hatte ich nach einem Kredit gefragt, um die Wohnung an der Bahntrasse kaufen zu können. Ich hatte den Darlehensvertrag schon unterschrieben, als er mich eines Nachmittags anrief: Es gebe da ein Problem.

Wer bei der Commerzbank einen Kredit beantragt, muss angeben, wie viel Geld er im Monat verdient, ob er über Vermögen verfügt und was genau er kaufen will. Christoph Grunow tippte die Daten in seinen Computer, der mit einem Großrechner in der Zentrale der Commerzbank in Frankfurt verbunden ist. Dort sind Tausende solcher Angaben gespeichert, und der Computer rechnet mithilfe einer komplizierten Formel aus, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass das Objekt sein Geld wert ist und die Bank ihren Kredit zurückbekommt. Wenn alles in Ordnung ist, leuchtet auf dem Bildschirm von Herrn Grunow in der Berliner Friedrichstraße ein grünes Licht auf.

Bei mir war das Licht rot. Grunow sagte mir an diesem Nachmittag, die Kreditabteilung der Commerzbank könne das Darlehen nicht gewähren und – "ganz ehrlich" – er selbst habe auch so seine Bedenken.

Ich fiel aus allen Wolken. Heute bin ich Herrn Grunow sehr dankbar. Er hat uns vor einem schweren Fehler bewahrt. Wir hätten tatsächlich mehr als eine halbe Million Euro für eine Wohnung ausgegeben, an der nachts alle paar Minuten ein Güterzug vorbeidonnert und tagsüber alle paar Minuten ein ICE – aus dem Wohnzimmer kann man den Fahrgästen zuwinken. Dass eine solche Wohnung womöglich keine gute Investition ist, hätte uns auch selbst auffallen können, aber wir waren wie geblendet, wie damals die Käufer der Aktien von EM.TV, TelDaFax und Intershop. Wir wollten mitmachen beim großen Immobilienspiel.

Dann, bald darauf, unsere zweite Chance: Bei Immoscout wird das Neubauprojekt am Prenzlauer Berg inseriert. Unser Haus! Diesmal klappt alles. Als wir den Kaufvertrag unterschreiben, haben wir das Gefühl, am Ziel zu sein. Wir sind jetzt Immobilienbesitzer.

Ein paar Wochen später sitze ich im Flugzeug nach London. Ich will Robert besuchen, wir haben zusammen studiert. Robert arbeitet bei einer Bank und hat sich schon vor Jahren, gleich nach dem Examen, eine Wohnung gekauft. Damals haben wir anderen uns über ihn lustig gemacht. Ein Eigenheim kaufen – wir fanden das spießig.

Die Wohnung liegt im Stadtteil Islington, im Norden von London. Sie befindet sich in einem roten Klinkerbau, drei kleine Zimmer, Küche, Bad. In der Nähe ein Park, viele kleine Straßen mit schicken Läden und netten Cafés. Mit der U-Bahn ist Robert in wenigen Minuten im Finanzviertel.

Ungefähr 500.000 Pfund habe er damals für die Wohnung bezahlt, sagt Robert. "Viel Geld", sage ich. "Stimmt", antwortet Robert, "aber wenn ich sie heute verkaufen würde, bekäme ich eineinhalb Millionen dafür." Umgerechnet sind das fast 2,1 Millionen Euro. Robert ist Millionär geworden – nur weil er im richtigen Moment eine Wohnung gekauft hat.

Robert stellt mir Jake Perkins vor, der sein Büro um die Ecke hat. Perkins ist Makler bei Hotblack Desiato – einem auf Islington und die angrenzenden Bezirke spezialisierten Immobilienvermittler, benannt nach einer Figur aus dem Roman Per Anhalter durch die Galaxis. Perkins ist in Islington geboren und aufgewachsen. Solange er zurückdenken kann, sind die Immobilien in London von Jahr zu Jahr teurer geworden.

Die Deutschen zieht es in "Schwarmstädte"

Die Preise steigen weit schneller als die Einkommen. "Das macht etwas mit den Menschen", sagt Perkins. Alles drehe sich darum, auf die property ladder zu kommen, die Immobilienleiter. Damit meint er: Die Preise von Häusern und Wohnungen klettern nach oben, wie auf einer Leiter. Für jeden, der nicht den Anschluss verlieren will, bleibt nur eines: ganz schnell hinterherklettern! Eine Immobilie anschaffen, sie später mit Gewinn wieder veräußern und eine neue, teurere kaufen und sich auf diese Weise Stufe um Stufe nach oben arbeiten!

Wer zu lange warte, werde "aus dem Markt gepreist", sagt Perkins. Selbst Spitzenverdiener können sich dann keine vernünftige Wohnung mehr leisten. So wird die Immobilienleiter zum gesellschaftlichen Selektionsmechanismus. Wer den Aufstieg verpasst, gehört rasch zu den sozialen Verlierern, selbst wenn er in Oxford oder Cambridge studiert hat.

Als ich nach meinem London-Besuch wieder in Berlin lande, habe ich ein gutes Gefühl. Als Hausbesitzer bin ich jetzt auf der deutschen property ladder. Niemand wird mich aus dem Markt preisen.

Der Kaufvertrag ist längst unterschrieben, bei Immoscout bin ich wieder abgemeldet, da bekomme ich Post von einem Makler aus Cuxhaven. Das ist gar nicht so überraschend. Ich habe so viele Immobilienseiten im Internet angeklickt, habe so oft meine Daten hinterlassen, dass ich inzwischen wahrscheinlich auf den Adresslisten sämtlicher Makler zwischen Flensburg und Freiburg stehe.

In dem Kuvert steckt ein Exposé für ein Einfamilienhaus in Cuxhaven: frei stehend, 181 Quadratmeter Wohnfläche, großes Grundstück, Innenkamin. Ein Haus aus massivem Rotklinker mit Wintergarten und Mosaikparkett, wenige Minuten vom Meer entfernt. Und das alles für nur 165 000 Euro.

Zwei Tage später steige ich in Cuxhaven aus dem Zug. Ich habe nicht vor, an die Nordsee zu ziehen, aber mich interessiert, warum ein Haus, für das ich in Berlin mehr als eine Million Euro bezahlen müsste, in Cuxhaven so günstig ist.

Ich bin mit Ulrich Lasius verabredet, er ist in der Stadtverwaltung für Bauleitplanung und Stadtentwicklung zuständig. Lasius zeigt mir Cuxhaven. Viele alte Klinkerhäuser, Wiesen und kleine Wäldchen drum herum, der Sandstrand ist der längste in ganz Niedersachsen, vom Ufer der Elbmündung kann man den Schiffen nachschauen, die in Richtung Hamburger Hafen fahren. Ein schöner Platz zum Leben.

So jedenfalls haben die Menschen hier früher gedacht, am Stadtrand von Cuxhaven entstanden große Einfamilienhaus-Siedlungen, Häuschen an Häuschen, mit Garten und Zaun. Wie aus einer Werbebroschüre für Eigenheime.

Heute wollen die Leute weg. Nach Hamburg, wo es mehr Arbeit gibt. Nach München, wo angeblich die Schulen besser sind. Nach Berlin, wo sowieso alle hinziehen.

1967 hatte Cuxhaven noch mehr als 60.000 Einwohner. Heute sind es knapp 50.000 – und bis zum Jahr 2035 werden es Prognosen zufolge weniger als 40.000 sein. Unter dem Strich verliert Cuxhaven jeden Tag einen Bürger. Die Stadt braucht weniger Schulen, weniger Kindergärten – und auch weniger frei stehende Einfamilienhäuser mit Kamin und großem Garten.

Wie kann Cuxhaven trotzdem lebenswert bleiben? Das ist die Frage, die sich der Stadtplaner Ulrich Lasius stellt. Er hat das Projekt "Wohnlotsen" gegründet: Sobald er erfährt, dass da wieder jemand überlegt, seine Wohnung oder sein Haus aufzugeben, sucht Lasius gemeinsam mit Banken, Architekten und Energieunternehmen nach Lösungen, wie sich die Immobilie vielleicht verbessern, das Wohnen vergünstigen ließe. Wie ein Politiker vor der Wahl kämpft Lasius um jeden Bürger und versucht, ihn vom Weggehen abzuhalten.

Deutschland war einmal ein Land der Provinz. Während in zentralistisch organisierten Staaten wie Großbritannien oder Frankreich die Menschen seit jeher in die Hauptstadt strömen, fanden die Bundesbürger lange Gefallen am Leben außerhalb der Metropolen. Viele Familien schätzten den Platz und die Ruhe, das typische Eigenheim stand im Grünen, zum Beispiel in Cuxhaven.

Heute zieht es die Deutschen in die Großstädte. Während Cuxhaven jeden Tag einen Bürger verliert, gewinnt Berlin jeden Tag fast 120 dazu. Düsseldorf ist in den vergangenen zehn Jahren um fast 30.000 Einwohner gewachsen. Und Frankfurt am Main könnte innerhalb der nächsten 20 Jahre zur Millionenstadt werden. Bevölkerungswissenschaftler sprechen von "Schwarmstädten", wenn sie von diesen Orten reden.

Wert ist eine subjektive, keine objektive Kategorie

Für junge Menschen hatten große Städte schon immer ihren Reiz, aber auf einmal finden es auch Familien mit Kindern schön, in München-Haidhausen oder Hamburg-Eimsbüttel zu wohnen. Ältere Menschen schätzen die Nähe zu Ärzten und Geschäften. Und manche Leute wohnen nur deshalb neuerdings in Frankfurt oder Berlin, weil alle anderen jetzt auch dort wohnen.

Wie bei allen großen Trends kann auch bei der Landflucht niemand mit Sicherheit sagen, wann sie eingesetzt hat, was ihre Ursachen sind, niemand kann genau erklären, was eine Stadt zur Schwarmstadt macht.

Klar ist nur: Hat die Wanderung einmal begonnen, verstärkt sie sich selbst. Weil das Leben auf dem Land noch trostloser wird, wenn die letzte Dorfkneipe schließt. Und weil die Städte noch anziehender werden, wenn die Neuankömmlinge dort Unternehmen gründen und Arbeitsplätze schaffen.

Man kann es auch so formulieren: Leere produziert noch mehr Leere, und Enge erzeugt noch mehr Enge. Und je voller es in einer Stadt wird, desto wertvoller werden die Häuser und Wohnungen dort. Nach Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft wird in Berlin die Nachfrage nach Wohnraum bis zum Jahr 2030 um 6,4 Prozent steigen, in Hamburg um 7,1 und in München um 13,5 Prozent. In Cuxhaven dagegen werde der Bedarf um 3,8 Prozent sinken, im Süden von Brandenburg, im Landkreis Elbe-Elster, sogar um 20,2 Prozent.

Die Folge ist: Preisverfall. Die Wüstenrot Stiftung kommt in einer Studie über die deutschen Einfamilienhaus-Gebiete zu dem Ergebnis, dass in vielen Fällen mit "Entwertung" zu rechnen sei. In Südbrandenburg ist ein Haus mit Garten heute schon für 15.000 Euro zu haben. In Cuxhaven legte eine verzweifelte Frau, die ihr Haus verkaufen wollte, dem Interessenten ein ganzes Bündel aktueller Handwerkerrechnungen vor: Bad saniert, Dach ausgebessert, Fußböden erneuert. Die Frau hatte allein für die Reparaturen mehr Geld ausgegeben, als der Interessent für das Haus zu zahlen bereit war. Sein Gebot erhöhte er trotzdem nicht.

Diese Frau ist, das ist mir in Cuxhaven klar geworden, einer großen Illusion aufgesessen: Um ein Haus zu bauen, müssen viele Menschen viele Stunden arbeiten. Dann steht es da, mit steinernem Fundament, und strahlt etwas Ewiges aus. Eine Aktie dagegen ist heute, in Zeiten des Onlinehandels, nicht einmal mehr aus Papier, sie ist nur noch eine Zahl auf dem Computerschirm. Instinktiv denkt man deshalb, der Wert einer Aktie sei flüchtiger, unsicherer als der eines Hauses. In der Marktwirtschaft aber hängt der Wert einer Sache nicht davon ab, wie viel Arbeit, womöglich gar Leidenschaft in ihr steckt. Er bemisst sich allein daran, wie viel ein Käufer für sie zu zahlen bereit ist.

Und wenn es keinen Käufer gibt, ist eine Sache nichts wert. Wert ist eine subjektive, keine objektive Kategorie.

In einer Seitenstraße in Cuxhaven, nicht weit vom Bahnhof, steht eine mehrgeschossige Häuserzeile. Ungefähr in der Mitte ist sie von einer Grünfläche durchbrochen. Das Gras ist noch jung. Früher stand auch hier ein Haus, aber dann, sagt der Stadtplaner Ulrich Lasius, habe man sich entschlossen, das Gebäude herauszuschneiden, die Wohnungen wurden nicht mehr benötigt, man konnte sie nicht mehr verkaufen. Ihr Wert war bei null.

Während ich in Berlin baue, wird in Cuxhaven also abgerissen. Offenbar habe ich mich geirrt: Genau wie Aktien können sich auch Häuser in Luft auflösen.

Als ich am Bahnhof von Cuxhaven wieder in den Zug steige, ist meine Euphorie verflogen. Was, wenn Berlin in zehn oder zwanzig Jahren keine Schwarmstadt mehr ist? Wenn dann womöglich andere Städte in Mode sind? Was, wenn die Menschen dann wieder auf dem Land wohnen wollen? Die Immobilienleiter hat mit einer richtigen Leiter mehr gemein, als ich geahnt hatte: Man kann von ihr auch herunterfallen.

Ich beschließe, mir professionellen Rat zu holen. Ich kontaktiere Robert Shiller, Ökonomieprofessor an der Universität Yale an der amerikanischen Ostküste und Träger des Wirtschaftsnobelpreises. Shiller hat einen internationalen Bestseller über die Irrationalität der Finanzmärkte geschrieben und einen Index für die Immobilienpreise in den USA entwickelt, der nach ihm benannt ist und bis in das Jahr 1890 zurückreicht. Wenn mir jemand die Besonderheit des Immobilienmarkts erklären kann, dann er.

Professor Shiller, warum sind die Leute oft so verrückt nach Immobilien?

"Weil wir unser Haus als Teil unserer Identität verstehen. Das sind Verhaltensmuster, die tief in unserer Psyche verankert sind. Leider verursacht diese emotionale Herangehensweise immer wieder spekulative Übertreibungen."

Shillers Langzeitanalyse des Immobilienmarktes hat ergeben: Die Bewegung der Preise ähnelt der Bewegung des Meeresspiegels vor Cuxhaven. Viele Menschen kaufen Häuser, die Preise steigen, noch mehr Menschen kaufen Häuser, weil sie Angst haben, sonst nicht mehr zum Zug zu kommen, die Preise steigen weiter, bis die Welle irgendwann bricht und die Preise wieder fallen.

Auf jede Ebbe folgt die Flut und auf Flut wieder die Ebbe.

Ökonomische Explosivität von Häusern lässt sich beziffern

Wenn Shiller recht hat, kaufen die Menschen in den Schwarmstädten heute genauso begeistert Wohnungen und Häuser, wie einst die Menschen in den Niederlanden Tulpenzwiebeln kauften. Damals, im 17. Jahrhundert, wurde die Tulpe als Gartenschmuck populär. Die Züchter übertrafen sich darin, verschiedene Arten zu kreuzen und immer noch farbenprächtigere Blüten zu erschaffen. Die Tulpe wurde zum Statussymbol, die Zwiebel zur Geldanlage. Häuser dagegen galten wenig. Auf dem Höhepunkt des Tulpenwahns war manche Zwiebel so wertvoll wie ein Haus im Zentrum von Amsterdam. Dann, im Jahr 1637, stürzten die Tulpenkurse innerhalb weniger Tage ins Nichts, und viele Menschen waren mit einem Schlag ruiniert.

Es gab in der Geschichte des Kapitalismus immer wieder solche hysterischen Phasen. Mal begeisterten sich die Leute für Tulpenzwiebeln, mal für Straußenfedern, später für Eisenbahnaktien und Silberbarren.

Und immer wieder auch für Immobilien.

In den Vereinigten Staaten verteuerten sich Wohnungen und Häuser allein in den Jahren 2000 bis 2007 im Schnitt um 90 Prozent. Danach brachen die Preise um 30 Prozent ein.

In Japan betrug der Anstieg in den achtziger Jahren mehr als 100 Prozent. Das Grundstück des Kaiserpalasts soll damals so viel wert gewesen sein wie ganz Kalifornien. Als die Blase platzte, halbierten sich die Preise.

In Spanien verdreifachten sie sich innerhalb von zehn Jahren – umso schneller rutschten sie danach wieder ab.

Bin ich mit meinem Hauskauf in Berlin also nur Teil einer kollektiven Psychose?

Es ist sogar noch schlimmer.

Es gibt nämlich etwas, das den Immobilienkäufer fast immer von jenen Anlegern unterscheidet, die Aktien, Anleihen oder auch Tulpenzwiebeln kaufen. Der gewöhnliche Anleger verliert nur sein eigenes Geld, der Crash ist sozusagen sein Privatproblem. Banken, Automobilhersteller, der ganze Rest der Volkswirtschaft muss sich nicht groß darum kümmern.

Ein Immobilienkäufer wie ich aber gibt für sein Haus meist nicht nur sein gesamtes Vermögen aus, er macht auch noch Schulden. Mit meiner Unterschrift unter dem Kreditvertrag habe ich besiegelt, dass die Bank eine Forderung gegen mich geltend machen kann – in Höhe des Kreditbetrags. Diese Forderung hat die Bank durch meine Immobilie abgesichert. Wenn ich irgendwann meine Raten nicht mehr bezahlen kann, darf die Bank mein Haus verkaufen und das Geld einstreichen.

Sollte der Prenzlauer Berg als Wohnort dann allerdings aus der Mode gekommen und der Wert meines Hauses gesunken sein, reicht der Erlös womöglich nicht mehr aus, um den Verlust abzudecken. Und wenn das bei sehr vielen Kunden passiert, gerät meine Bank selbst in Schwierigkeiten und kann keine Kredite mehr an Unternehmen vergeben. Arbeitsplätze gehen verloren. Weitere Banken fangen an zu wackeln, die Staaten müssen sie stabilisieren und geraten selbst ins Schwanken. Aus der Immobilienkrise wird eine allgemeine Wirtschaftskrise.

Genau so kam es im Jahr 2007 zum globalen Finanzbeben, ausgelöst dadurch, dass zu viele Amerikaner glaubten, sich ein Haus kaufen zu müssen. Eine finanzielle Massenvernichtungswaffe. Und genau so entstanden auch viele andere Finanzkrisen in den vergangenen Jahrzehnten. Der Internationale Währungsfonds hat in einer aktuellen Untersuchung die Immobilienkrisen seit 1970 gezählt. Er kommt auf nicht weniger als 85, in Ländern rund um die Welt.

Es gibt eine Maßzahl, mit der man die ökonomische Explosivität von Häusern beziffern kann. Um sie zu errechnen, setzt man die Immobiliendarlehen ins Verhältnis zur gesamten Kreditsumme in einer Volkswirtschaft. Je höher der Anteil der Immobilienschulden, umso desaströser wirkt sich ein Zusammenbruch des Marktes aus.

Bis in die achtziger Jahre hinein machten die Immobilienschulden nur 40 Prozent aller in den damaligen Industrieländern vergebenen Kredite aus, wie kürzlich ein Forscherteam um den Ökonomen Moritz Schularick von der Universität Bonn errechnet hat.

Heute aber beträgt diese Zahl schon 60 Prozent. Nach Schätzung der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich in Basel liegt der Wert aller ausstehenden Immobiliendarlehen in den westlichen Ländern bei kaum vorstellbaren 24 Billionen Dollar – das ist mehr, als die Vereinigten Staaten in einem Jahr erwirtschaften. Verglichen damit, sind die Verbindlichkeiten Griechenlands eine Kleinigkeit.

Wenn also heute gelegentlich gesagt wird, die westliche Welt leide unter einer großen Schuldenlast, muss man hinzufügen: Ein großer Teil dieser Schulden sind Immobiliendarlehen.

Ein Haus zu kaufen sei eine Frage der persönlichen Identität, der Emotion, hat mir Robert Shiller aus Yale gesagt. Es ist auch eine Frage von Gesetzen und Verordnungen. In den USA subventioniert der Staat die Immobiliendarlehen. In Großbritannien können Grundbesitzer ihre Kreditkosten von der Steuer absetzen. In Japan gelten großzügige Förderprogramme für den Wohnungserwerb. Das sind nur drei Beispiele für unzählige Vergünstigungen, die Immobilienkäufer in den meisten Industrieländern genießen. Sie waren gedacht als soziale Wohltat, aber sie halfen mit, die Immobilienleiter aufzustellen.

Solange die Leute weiter in die Schwarmstädte strömen, wird die Leiter zumindest in Deutschland nicht umfallen. Dann werde ich auf ihr stehen bleiben.

Und wenn nicht? Jake Perkins, der Makler aus London, der im Boom-Stadtteil Islington geboren und aufgewachsen ist und der dort noch immer Wohnungen verkauft, hat mir erzählt, er selbst sei jetzt aus London weggezogen. In ein Haus, draußen in der Grafschaft Dorset. Von dort fährt er zwar jeden Tag zwei Stunden mit dem Zug ins Büro, aber er fühlt sich sehr wohl auf dem Land.

Es gibt dort einfach mehr Platz.