Mitten in Berlin, in der Torstraße, klafft eine Baulücke, die so hässlich ist wie die Geschäfte, die mit ihr gemacht wurden. Mit dieser Adresse verbanden Hunderte Anleger die Hoffnung auf eine satte Rendite, als sie vor etwa fünf Jahren Geld im Fonds Metropolitan Estates Berlin anlegten. Seitdem sind die Wohnungspreise in Berlin-Mitte um 50 Prozent gestiegen. Eigentlich also haben die Anleger im perfekten Moment investiert. So wie Jörg W. Der Mittfünfziger lebt in einer ruhigen Wohnstraße in Wuppertal, in einem Mehrfamilienhaus, er ist ein umsichtiger Mann, kein Zocker. Der Nachrichtentechniker hat sein Leben lang gespart und in den Fonds investiert, die Sache schien sicher. Nun aber befürchtet W., einen Großteil der 30.000 Euro, die er eingesetzt hat, zu verlieren.

Eigentlich sollten in der Torstraße längst die Tor Lofts entstehen, ein Neubau vorn an der Straße und ein luxussanierter Altbau dahinter. Über Monate aber türmte sich in der Baulücke nur Schutt vor einem halb abgerissenen Haus aus dem 19. Jahrhundert. Im Keller hängen Tropfsteine von der Decke, unter dem Dach stehen Eimer, die Regen auffangen sollen. Anwohner erzählen, phasenweise habe die Baustelle ganz stillgestanden, seit Jahren sei wenig geschehen. "Wir wissen auch nüscht", sagt eine Bewohnerin. Die Frau wohnt in dem Altbau, der längst Luxuswohnungen beherbergen sollte. Die Tapete bröckelt, durch die Fenster zieht es, die Gasheizung stammt aus DDR-Zeiten. Sie würden ja ausziehen, sagt die Seniorin, wenn man ihr etwas Bezahlbares anböte, aber bitte in der Nähe, sie will in ihrem Kiez bleiben.

Die Baulücke in der Torstraße: Sie könnte eine Strategie sein. Offenbar bereichert sich eine Berliner Immobilienfirma, die Sanus AG, geschickt auf Kosten von Kleinanlegern und zum Leidwesen mancher Bewohner. Mit einer Anlageform, die so viele Skandale produziert hat, dass man eigentlich denken würde, dass niemand ihr mehr traut: geschlossene Fonds.

37 Prozent Rendite in drei Jahren – da vergessen manche alle Vorsicht

Es ist das Jahr 2011, als Jörg W. erstmals von dem Fonds mit dem Namen Metropolitan Estates Berlin hört, kurz MEB. Ein Berater einer Kölner Vermögensberatung schwärmt ihm von MEB vor. Im Prospekt des Fonds heißt es, Immobilien in Berlin hätten die höchsten Wertsteigerungen im Vergleich mit anderen Großstädten. Doch "paradoxerweise ist das Preisniveau für den Einstieg für Neubau- und Sanierungsvorhaben am Boden". Anleger hätten deswegen eine einmalige Chance: "Der Zeitpunkt zum so günstigen Einstieg bei gleichzeitiger Erkenntnis über die steigenden Absatz- und Gewinnchancen ist ideal", behauptet die Fondsgesellschaft. Und verspricht eine Rendite von 37 Prozent in nur drei Jahren.

37 Prozent Rendite. Da werden die einen skeptisch, und die anderen vergessen alle Vorsicht. Wie irrational hoch dieser Wert ist, zeigt sich noch deutlicher, wenn man berücksichtigt, dass vom investierten Betrag 15 Prozent bei den Maklern und der Fondsgesellschaft landen. Hinzu kommt ein Ausgabeaufschlag von 5 Prozent. De facto hätten die Immobilien in den drei Jahren also eine Rendite von mehr als 60 Prozent einspielen müssen, um das Versprechen zu halten. Selbst bei einem boomenden Wohnungsmarkt kaum zu schaffen.

Dieser Artikel stammt aus der ZEIT Nr. 43 vom 13.10.2016.

Warum dieser und andere Fonds mit ähnlichen Versprechen trotzdem empfohlen wurden? Einen Teil der Antwort liefert Karsten Ewert. Mit seiner Hamburger Fonds-Analysefirma Invest-Report bewertete er den MEB als "sehr gut". Mithilfe dieser Analyse köderten Vermögensberater Anleger. Das Pikante: Bezahlt haben Ewert die Emissionshäuser oft selbst.

Zwischen 2.000 und 3.000 Euro habe er von den Anbietern der Fonds bekommen, wenn diese seine Analysen im Vertrieb einsetzten, sagt Ewert heute. Natürlich habe er versucht, "ein bisschen Objektivität" zu wahren und "nicht zu euphorisch" zu urteilen. Aber als Analyst müsse man seine Analysen nun einmal verkaufen. Ewert spricht auch deswegen so offen, weil er inzwischen nur noch selten Fonds bewertet. Aus Rücksicht auf die Anleger, schließlich seien geschlossene Fonds doch fast alle "scheiße" gelaufen.

Das kann man so sagen.