Mitten in Berlin, in der Torstraße, klafft eine Baulücke, die so hässlich ist wie die Geschäfte, die mit ihr gemacht wurden. Mit dieser Adresse verbanden Hunderte Anleger die Hoffnung auf eine satte Rendite, als sie vor etwa fünf Jahren Geld im Fonds Metropolitan Estates Berlin anlegten. Seitdem sind die Wohnungspreise in Berlin-Mitte um 50 Prozent gestiegen. Eigentlich also haben die Anleger im perfekten Moment investiert. So wie Jörg W. Der Mittfünfziger lebt in einer ruhigen Wohnstraße in Wuppertal, in einem Mehrfamilienhaus, er ist ein umsichtiger Mann, kein Zocker. Der Nachrichtentechniker hat sein Leben lang gespart und in den Fonds investiert, die Sache schien sicher. Nun aber befürchtet W., einen Großteil der 30.000 Euro, die er eingesetzt hat, zu verlieren.

Eigentlich sollten in der Torstraße längst die Tor Lofts entstehen, ein Neubau vorn an der Straße und ein luxussanierter Altbau dahinter. Über Monate aber türmte sich in der Baulücke nur Schutt vor einem halb abgerissenen Haus aus dem 19. Jahrhundert. Im Keller hängen Tropfsteine von der Decke, unter dem Dach stehen Eimer, die Regen auffangen sollen. Anwohner erzählen, phasenweise habe die Baustelle ganz stillgestanden, seit Jahren sei wenig geschehen. "Wir wissen auch nüscht", sagt eine Bewohnerin. Die Frau wohnt in dem Altbau, der längst Luxuswohnungen beherbergen sollte. Die Tapete bröckelt, durch die Fenster zieht es, die Gasheizung stammt aus DDR-Zeiten. Sie würden ja ausziehen, sagt die Seniorin, wenn man ihr etwas Bezahlbares anböte, aber bitte in der Nähe, sie will in ihrem Kiez bleiben.

Die Baulücke in der Torstraße: Sie könnte eine Strategie sein. Offenbar bereichert sich eine Berliner Immobilienfirma, die Sanus AG, geschickt auf Kosten von Kleinanlegern und zum Leidwesen mancher Bewohner. Mit einer Anlageform, die so viele Skandale produziert hat, dass man eigentlich denken würde, dass niemand ihr mehr traut: geschlossene Fonds.

37 Prozent Rendite in drei Jahren – da vergessen manche alle Vorsicht

Es ist das Jahr 2011, als Jörg W. erstmals von dem Fonds mit dem Namen Metropolitan Estates Berlin hört, kurz MEB. Ein Berater einer Kölner Vermögensberatung schwärmt ihm von MEB vor. Im Prospekt des Fonds heißt es, Immobilien in Berlin hätten die höchsten Wertsteigerungen im Vergleich mit anderen Großstädten. Doch "paradoxerweise ist das Preisniveau für den Einstieg für Neubau- und Sanierungsvorhaben am Boden". Anleger hätten deswegen eine einmalige Chance: "Der Zeitpunkt zum so günstigen Einstieg bei gleichzeitiger Erkenntnis über die steigenden Absatz- und Gewinnchancen ist ideal", behauptet die Fondsgesellschaft. Und verspricht eine Rendite von 37 Prozent in nur drei Jahren.

37 Prozent Rendite. Da werden die einen skeptisch, und die anderen vergessen alle Vorsicht. Wie irrational hoch dieser Wert ist, zeigt sich noch deutlicher, wenn man berücksichtigt, dass vom investierten Betrag 15 Prozent bei den Maklern und der Fondsgesellschaft landen. Hinzu kommt ein Ausgabeaufschlag von 5 Prozent. De facto hätten die Immobilien in den drei Jahren also eine Rendite von mehr als 60 Prozent einspielen müssen, um das Versprechen zu halten. Selbst bei einem boomenden Wohnungsmarkt kaum zu schaffen.

Dieser Artikel stammt aus der ZEIT Nr. 43 vom 13.10.2016.

Warum dieser und andere Fonds mit ähnlichen Versprechen trotzdem empfohlen wurden? Einen Teil der Antwort liefert Karsten Ewert. Mit seiner Hamburger Fonds-Analysefirma Invest-Report bewertete er den MEB als "sehr gut". Mithilfe dieser Analyse köderten Vermögensberater Anleger. Das Pikante: Bezahlt haben Ewert die Emissionshäuser oft selbst.

Zwischen 2.000 und 3.000 Euro habe er von den Anbietern der Fonds bekommen, wenn diese seine Analysen im Vertrieb einsetzten, sagt Ewert heute. Natürlich habe er versucht, "ein bisschen Objektivität" zu wahren und "nicht zu euphorisch" zu urteilen. Aber als Analyst müsse man seine Analysen nun einmal verkaufen. Ewert spricht auch deswegen so offen, weil er inzwischen nur noch selten Fonds bewertet. Aus Rücksicht auf die Anleger, schließlich seien geschlossene Fonds doch fast alle "scheiße" gelaufen.

Das kann man so sagen.

Geldgeber haben keinen Einfluss

Geschlossene Fonds wie der Metropolitan Estate Berlin sind seit Jahren bekannt für große Versprechen – und dafür, sie meist zu brechen. Im vergangenen Jahr untersuchte die Stiftung Warentest mehr als 1.100 solcher Fonds. Sie werden geschlossen genannt, weil sie einen bestimmten Betrag einsammeln und schließen, sobald sich genügend Anleger gefunden haben. 15,4 Milliarden Euro Gewinn haben die mehr als 600 untersuchten Fonds den Anlegern insgesamt in Aussicht gestellt. Herausgekommen sind 4,3 Milliarden Euro – allerdings nicht Gewinn, sondern Verlust. Nur sechs Prozent der Fonds haben ihre Prognose erfüllt. Bei den Immobilienfonds erwirtschaftete etwa jeder zweite ein Minus.

Um zu verstehen, was aus dem Geld der Anleger geworden ist, trifft man sich am besten mit Christian Kühn aus Hamburg. Er ist Anwalt und hat sich aus privaten Gründen in den Fall MEB eingeklinkt. Ein Angehöriger hat 10.000 Euro investiert, aus Naivität, aber wohl auch aus Gier. "Betonkuh, die Gold gibt", habe der sie genannt. "Da schrillen bei mir die Alarmglocken", erzählt Kühn. Er hat einen Koffer voller Akten mitgebracht zum Treffen in einem Café gleich gegenüber dem Ort, wo der MEB-Fonds verwaltet wird und wo Plakate neue geschlossene Fonds bewerben. Kühn kann da nur mit dem Kopf schütteln.

Wenn er erklären will, wie die Betonkuh genau aussieht, dann greift er sich einen Stift und ein großes weißes Blatt Papier. Am Anfang malt Kühn ein Rechteck, es steht für den Krisenfonds Metropolitan Estates Berlin. Kleine Strichmännchen symbolisieren die Anleger, die insgesamt mehr als 20 Millionen Euro investiert und davon bisher nur einen Bruchteil wiedergesehen haben.

Dann malt Kühn einen Pfeil. Der zeigt, wohin das Geld geflossen ist: als Kredit an die Metropolitan Berlin Immobilien (MBI). Jörg W. und Co. liehen das Geld also einem Unternehmen, das irgendwas mit Immobilien vorhatte. Dabei handelte es sich um eine sogenannte Blind-Pool-Konstruktion: Was genau das Unternehmen mit dem Geld anstellte, war ihm überlassen. Die Geldgeber hatten keinen Einfluss.

Von der MBI wiederum floss das Geld an vier Gesellschaften, die Immobilien sanieren oder bauen, unter ihnen die in der Torstraße. Auch die anderen drei Projekte liegen bestens, die Prospekte der Immobilienvermarkter preisen sie als erstklassige Kapitalanlagen. Zum Beispiel ein restaurierter Altbau mit "wunderschönem Hofgarten" im ehemaligen Reichspostverteilamt in Mitte. Oder ein Altbau in Friedrichshain: "Individuell. Attraktiv. Renditestark." Sie alle werden auch mit dem Geld der Anleger gebaut. Doch es profitiert davon vor allem einer.

Im Mittelpunkt der verschachtelten Konstruktion befindet sich wie eine fette Spinne im Netz die Berliner Sanus AG, nach eigenen Angaben eine der führenden Immobilienfirmen der Hauptstadt. Sie hat den Fonds gemeinsam mit United Investors entwickelt, ihr gehört die MBI, die den Kredit von der Fondsgesellschaft aufgenommen hat. Und sie ist wohl die größte Gewinnerin dieses Falls. Die Anleger werfen ihr nicht nur vor, die Projekte deutlich langsamer umzusetzen als angekündigt. Sie sind auch überzeugt, dass sie sich an den Projekten bereichert. Und zwar, indem sie die Projekte finanziell ausbluten lasse, bevor die Anleger ihr Geld zurückbekämen. Das wollen die Investoren verhindern – und ihr Geld möglichst schnell zurück. Schwierig.

Rückblende. An einem Regentag Ende April in Hamburg ist die Sicht aus den Fenstern des Empire Riverside Hotel auf die Elbe so schlecht wie die Aussichten der 50 Anzugträger in den Stuhlreihen. Während draußen Frachter vorbeiziehen, diskutieren die Anleger und ihre Vertreter darüber, was vom Fonds-Wrack MEB zu retten ist. Auftritt des Fondsgeschäftsführers und seiner Anwälte. Sie müssen einerseits im Sinne der Anleger kämpfen, andererseits haben sie eigene Interessen: Sie wollen bezahlt werden, und zwar ausgerechnet von der MBI, also der Tochter der Sanus. Seit Monaten warten sie auf Geld. Auch das zeigt, wie sehr die Konstruktion des Fonds der Sanus nutzt – und wie machtlos Anleger und Geschäftsführer sind. "Man mag von geschlossenen Fonds denken, was man will", sagt ein Anwalt im Saal, "aber diese Struktur ist ein Desaster."

Geldabflüsse erscheinen fragwürdig

Für die Anleger klingt wie Hohn, was die Geschäftsführung dann berichtet: Auch wenn in dem luxussanierten Reichspostverteilamt fast alle Wohnungen verkauft sind, komme sie nicht an die Erlöse heran. Die Sanus mache sich eine Vorschrift zunutze, die es verbietet, Geld von Immobilienkäufern für andere Zwecke als den Bau selbst zu verwenden, solange der nicht fertig ist – also zum Beispiel nicht zur Tilgung eines Darlehens. Eine Regel, die Kunden schützen soll, sich aber missbrauchen lässt. Auch dass es in der Torstraße monatelang nicht weiterging, scheint Teil der Strategie zu sein. Denn die Erlöse liegen nicht einfach auf dem Konto. Teile davon sind in Bewegung – womöglich ganz im Sinne der Sanus.

Auftritt des Steuerberaters der Fondsgesellschaft. Er zeigt Fotos von dem Objekt im ehemaligen Reichspostverteilamt, von Schäden an einem Fenster, Kratzern auf dem Boden. "Kein Beinbruch", sagt er. Umso mehr hätten ihn die Abrechnungen von Baufirmen überrascht, die allein Ende 2015 rund 340.000 Euro für Sanierungen in Rechnung gestellt hätten. Ein Bausachverständiger habe dagegen überschlagen, dass die Arbeiten nur 80.000 Euro hätten kosten dürfen. Auch weitere Geldabflüsse erscheinen fragwürdig.

Die Anleger sollen womöglich sogar noch einmal Geld nachzahlen

Die Sorge der Anleger ist, dass das Geld auf Umwegen der Sanus oder einer ihrer Tochterfirmen zufließt. Oder dass damit Leistungen aus anderen Projekten bezahlt werden, bei denen die Sanus ihren Profit nicht mit Anlegern wie Jörg W. teilen muss. Dagegen rechtlich vorgehen will der Fonds aber auch nicht: Gerichtsverfahren seien "wirtschaftlich unsinnig", erklärt ein Anwalt in der Versammlung, und würden die Chancen weiter verschlechtern, dass die Anleger ihr Geld wiedersehen. Eine Gefahr, mit der die Gegenseite offensichtlich sogar spielt: Der Anwalt berichtet den sprachlosen Anlegern, dass die Leitung zweier Projekte schon mit Insolvenz gedroht habe, weil es den beiden Projekten an Geld fehle.

Das Bild, das sich für die Anleger ergibt, ist gruselig: Sie haben ihr Geld zwar einem Unternehmen geliehen, das in durchaus vielversprechende Immobilien investiert hat, sich dabei aber der Sanus ausgeliefert, die womöglich mit grenzwertigen Tricks Geld abzweigt, statt es zurückzuzahlen – und die Anleger mit Drohgebärden ruhigstellt.

Im Juli hat die ZEIT erstmals bei dem Immobilienunternehmen nachgefragt, was es mit den dubiosen Geldflüssen und den Insolvenzdrohungen auf sich hat. Damals ließ es seinen Anwalt antworten. Er forderte, von rufschädigenden Darstellungen abzusehen. Die Firma unternimmt aber auch nichts, ihren Ruf zu retten: Sämtliche Fragen der ZEIT lässt die Sanus AG auch bei einer zweiten Anfrage vor Redaktionsschluss dieser Ausgabe unbeantwortet.

Das einzige echte Druckmittel, das die Anleger haben: Sie könnten ihr Darlehen kündigen. Aber das tun sie nicht – aus Sorge, das könnte die Pleite der Immobilienprojekte bedeuten. Stattdessen bekriegen sie einander und die Geschäftsführung des Fonds. Die wiederum macht sich für eine Kapitalerhöhung stark, um ihre Arbeit zu finanzieren. Sie hat ja seit Monaten kein Geld mehr bekommen. Diesen Plan lehnen die Anleger ab – erst in der Gesellschafterversammlung, dann bei einer schriftlichen Abstimmung.

Doch dann geschieht etwas, das Jörg W. sprachlos macht. Ende August schickt ihm der Fonds einen Brief: Man habe die Ergebnisse nachträglich korrigieren müssen, weil einige Vollmachten unwirksam gewesen seien – in beiden Abstimmungen habe es nun doch eine Dreiviertelmehrheit für eine Kapitalerhöhung gegeben. Wenn die wirklich stattfindet, können die Anleger noch einmal Geld nachschießen in ein Investment, das längst mit Gewinnen hätte enden sollen. Wirklich gewinnen wird am Ende womöglich nur einer: die Sanus AG.