Es ist eine beeindruckende Ankündigung, die Ulrich Regener mit einem Griff enthüllt. Eine graue Plane fällt, und zum Vorschein kommt das Bauschild, mit dem eines der ambitioniertesten Projekte im Westen Berlins angekündigt wird: Im Maselakepark, direkt an der Havel in Spandau, will der russische Bauriese Monarch 500 Wohnungen erstellen und dafür 34 Millionen Euro investieren, ganz ohne staatliche Fördermittel. Und es wird noch besser: "Wir bauen sozial und effizient", sagt Regener, Monarch-Geschäftsführer in Deutschland. Die Mieten von etwa elf Euro pro Quadratmeter sollen sich auch Normalverdiener leisten können. "Dein Lebenstraum wird Lebensraum!" steht auf dem Bauschild. Schon in wenigen Monaten soll der Bau beginnen und Berlin neuen, dringend benötigten Wohnraum bringen.

Das war 2013. Lokalzeitungen haben berichtet. Heute steht das Bauschild immer noch. Am Rand einer Brache, die von der Natur langsam zurückerobert wird. Unkraut wuchert. Anwohner wollen gar schon Wildschweine auf dem riesigen Areal gesichtet haben. Von den großen Ankündigungen ist wenig geblieben. Auch Geschäftsführer Regener ist nicht mehr im Amt.

Brache statt Wohnungen. Landbanking statt Lebensraum. In der Hauptstadt, aber auch im Rest der Republik, lassen Investoren Baugrundstücke vergammeln. Ökonomisch ist das für die Investoren sogar sinnvoll. Die Preise für Bauland steigen noch schneller als die für fertige Wohnungen. Warum also bauen, wenn Nichtstun mehr Rendite bringt? Wer ein Grundstück kauft, muss sich nicht einmal mit Bebauungsplänen, Anwohnern und Handwerkern herumschlagen. Er muss einfach bloß: abwarten. "Die Spekulation mit Grund und Boden ist ein großes Problem", sagt Fabian Thiel, der an der Frankfurt University of Applied Sciences Immobilienwirtschaft lehrt. "Wenn trotz Baugenehmigung nicht gebaut wird, wird der Wohnungsmangel dadurch verschärft."

Ein Baugrundstück wie das am Maselakepark war 2014 laut Gutachterausschuss Berlin etwa sechs Millionen Euro wert. Heute, nur drei Jahre später, hat sich der Grundstückswert bereits mehr als verdoppelt, auf über zwölf Millionen Euro. Das ist kein Einzelfall. Die Bodenpreise in Berlin sind in den vergangenen fünf Jahren um 345 Prozent gestiegen, die Verkaufspreise für Neubauwohnungen nur um 60 Prozent. Und was für Berlin gilt, gilt in etwas abgeschwächter Form auch für andere Großstädte. Beispiel Frankfurt: Die Bodenpreise stiegen im gleichen Zeitraum um 105 Prozent, die für Neubauwohnungen um 48 Prozent. Spekulieren lohnt sich oft mehr als Bauen.

Landbanker haben kein Interesse, Wohnungen zu bauen, sie spekulieren nur mit Bauland

Ist das der Grund dafür, dass am Maselakepark noch immer keine Menschen wohnen? Um den Monarch-Gründer Sergej Ambarzumjan zu sprechen, muss man an die Côte d’Azur, nach Cannes, auf die weltweit größte Messe für Immobilieninvestoren, die Mipim. Auf den Superjachten, die im Hafen liegen, werden bei einem Glas Champagner die ganz großen Deals eingefädelt. Drinnen, im Messezentrum, hat die Monarch Group einen riesigen Stand, eine Art halbrunde Bühne in edlem Blau. Auf einem gigantischen Flachbildschirm wird auch der Maselakepark in Spandau beworben, nicht als Brache, sondern als Möglichkeit. Spekuliert Monarch dort mit Bauland? Ambarzumjan, lichte graue Haare, etwas weit sitzender Anzug, muss lachen. "Wissen Sie, wahrscheinlich ist Handel so eine Art Spekulation. Auf uns kommen täglich Leute zu, die von uns Baugrundstücke kaufen wollen. Wenn man uns einen guten Preis gibt, warum dann nicht verkaufen?"

Ambarzumjan beteuert dennoch, die Wohnungen am Maselakepark grundsätzlich noch immer bauen zu wollen. Überprüfen lässt sich das nicht. Klassische Landbanker haben kein Interesse daran, sie spekulieren nur mit dem Bauland. Es gibt aber auch Investoren, die tatsächlich bauen wollten, dann aber aufgrund der explodierenden Preise doch lieber einfach verkaufen. Die Folge ist in beiden Fällen, dass keine Wohnungen entstehen.

Noch dramatischer ist ein Beispiel aus Berlin-Köpenick. Man sieht eine abrissreife Fabrikhalle mit eingeschlagenen Scheiben, auf dem Haupttor in verblichener Farbe die Aufschrift "Holzbau Köpenick", davor, aufgebockt auf Europaletten, ein vor sich hin rottendes Schiff . Am Anleger dümpeln ein paar Boote auf den Wellen der Müggelspree. Eigentlich könnten auf dieser Industriebrache schon lange elf Stadtvillen mit 286 Apartments stehen. Zumindest wenn man dem Hochglanzprospekt mit dem Titel Marina Living der Comer Group glaubt, einer irischen Immobilienfirma, der das Gelände seit 2007 gehört. Jemand, der hier einen Liegeplatz für sein Boot gemietet hat, erzählt, einmal sei einer der Investoren im cremefarbenen Bentley vorgefahren und habe sich umgesehen. Abriss- oder gar Bauvorbereitungen habe es in den vergangenen zehn Jahren aber nie gegeben.

Tatsächlich kommen die Eigentümer selbst vom Bau. Angefangen haben die Brüder Luke und Brian Comer als Verputzer auf irischen Baustellen. Heute ist ihre Comer Group drei Milliarden Euro schwer. Mit 400 Millionen Euro kamen sie 2005 nach Deutschland, investierten vor allem in Berlin. Die Iren kauften Grundstück um Grundstück, entwarfen große Pläne. In den aktuellen Broschüren der Comers ist die Rede von über 2700 Wohnungen, die auf ihren brachliegenden Grundstücken in Berlin entstehen könnten. Zum Vergleich: Alle Berliner Wohnungsbaugesellschaften zusammen haben im vergangenen Jahr gerade mal 1600 Wohnungen fertiggestellt. Aber wer sich in der Berliner Bauverwaltung umhört, erfährt, dass die Comers in den letzten zwölf Jahren nicht den Eindruck machten, als wollten sie bauen. Die irischen Investoren gelten in Berlin als Paradebeispiel für klassische Landbanker, als Investoren, die dem angespannten Markt Bauland entziehen und von der Verknappung profitieren. Zu einem Interview waren die Comers nicht bereit, aber in einer Firmenbroschüre werben sie mit ihrer "substantial land bank" und damit, dass einige ihrer deutschen Grundstücke "jetzt mindestens das 30-Fache ihres Kaufpreises wert" seien.

Die Spekulation führt dazu, dass die Baulandpreise noch schneller steigen. Das wirkt sich auch auf die Mieten aus. Christoph Gröner ist Inhaber der CG Gruppe, des größten Bauherrn von Geschosswohnungen in Deutschland. Sein Anspruch sei es, auch für Normalverdiener zu bauen, sagt er, "nicht nur für Porsche- und Mercedes-Fahrer, sondern für Polizeibeamte, Krankenschwestern oder Lagerarbeiter". Üblicherweise würden die Bodenkosten bei einem Bauprojekt etwa ein Viertel der Gesamtkosten ausmachen. In begehrten Lagen sei es heute aber eher ein Drittel, sagt Gröner. Das hat dramatische Folgen: "Es gibt einen Punkt, ab dem die Bodenpreise einen so großen Einfluss auf die Kalkulation des Projektes haben, dass da natürlich günstiges Wohnen überhaupt nicht mehr möglich ist." Wo Gröner bisher für 10 bis 12 Euro Miete pro Quadratmeter planen und bauen konnte, sind es heute eher 14 bis 16 Euro. Zwar seien auch die Baukosten gestiegen, der wirkliche Preistreiber bei den Neubaumieten sei aber der Bodenpreis, der sich an vielen Stellen verdoppelt oder gar verdreifacht habe.