FacebookFlickrGoogleInstagramTeilenSoundcloudTwitterGefällt mirAntwortenRetweetenYouTubeZEIT ONLINENachrichten auf ZEIT ONLINEFacebookMailFacebook MessengertwitterWhatsappZ+

Wohnungsmarkt in Wien: In die Enge getrieben

Aus der ZEIT Nr. 19/2017
Wohnen in Wien wird teurer. Die Immobilienbranche reagiert mit immer kleineren Wohnungen. Wie schlau ist das wirklich?

Wenige Schritte von der U-Bahn-Station Krieau kann die Wiener Wohnung der Zukunft besichtigt werden. Zumindest eine Version davon. Hier stapft Immobilienmakler Josef Kinsky derzeit mehrmals die Woche mit einem Bauhelm ins halb fertige Wohnhaus Studio Zwei und präsentiert Apartments. Die meisten der rund 90 Einheiten sind allerdings nur 31,5 Quadratmeter groß.

Der Makler öffnet die Türen eines Wandschranks, und plötzlich klappt sich eine knallrote Küche auf. Auf kleinstem Raum finden sich ein Spülbecken, ein Kühlschrank, ein Backofen und ein Herd mit vier Kochfeldern. Kinsky geht weiter zum Badezimmer, eng wie in einem Hotel, aber immerhin mit Anschlüssen für eine Waschmaschine. Auch das Bett muss man wie die Küche ausklappen, und auf ein Vorzimmer wurde verzichtet. "Wir wollten möglichst viele Funktionen auf eine kleine Fläche bringen", sagt Kinsky zufrieden.

Gebaut werden die Mikrowohnungen von der Wiener Firma IC Development, die mit dem Viertel Zwei neben der alten Trabrennbahn Krieau ein Stadtquartier hochgezogen hat. Das Erstaunliche ist, dass IC Development die Wohnungen keineswegs nur als Studentenzimmer vermarktet. Makler Kinsky sagt, hier würden bald Menschen jeden Alters leben. Käufer seien der Vater, der dem Sohn eine Wohnung zum Studieren sponsert, ebenso wie die Dame aus dem Waldviertel, die gern in die Oper geht und dann in Wien schlafen möchte. Daher werden die kleinen Apartments als Zweizimmerwohnungen beworben. Mithilfe von zwei Schiebetüren lässt sich die Wohnküche vom Zimmer mit dem Klappbett trennen.

Es ist nur ein markantes Beispiel für eine Entwicklung, die den Wiener Immobilienmarkt gerade rasant verändert: Bauträger errichten deutlich kleinere Wohneinheiten oder ziehen – bei Sanierungen – neue Trennwände ein, um eine große Wohnung in zwei kleine zu teilen. Als besonders begehrt bei Käufern wie Mietern gilt die Wohnung mit zwei Zimmern und intelligentem Grundriss. Denn Wohnungssuchende denken in erster Linie in Zimmern, nicht in Quadratmetern. Und große Räume können sich die meisten in Wien schlicht nicht mehr leisten.

Von einem Trend zur Kleinwohnung will der Immobilienmakler Richard Fetscher daher nicht sprechen, eher sei es ein Druck, dem die Suchenden ausgesetzt sind. Fetschers Firma hat sechs Büros und 85 Mitarbeiter, die Geschäfte laufen gut, aber er macht sich besorgte Gedanken. Er sei zum Beispiel für die Bestrafung von Leerstand, auch Genossenschaften findet er sinnvoll. "Der klassische Kunde will zwei Zimmer um 400 Euro mieten", erzählt Fetscher. "Diese Wohnung kann ich aber für das Geld nicht anbieten, die gibt’s in Wien gar nicht mehr."

In Architektenkreisen und unter Bauträgern fragt man sich, wohin das Schrumpfen führen soll. Denn so, wie der Smart getaufte Kleinwagen von Daimler wenig Knautschzone bietet, verhält es sich auch mit der vermeintlich smarten Wohnung. Wer im selben Zimmer schläft, arbeitet und isst, findet das nur ein paar Monate lustig. Umso mehr, wenn manche Utensilien des Alltags bloß im Keller Platz finden.

Wenngleich Wohnraum in Wien im Vergleich der europäischen Metropolen noch als leistbar gilt, gerade weil der soziale Wohnbau viel Druck aus dem Markt nimmt, wird auch die Bundeshauptstadt immer enger und teurer. Die Mieten sind seit dem Jahr 2000 um mehr als 40 Prozent gestiegen, die Preise für Eigentumswohnungen haben sich gar mehr als verdoppelt, wie der Immobilienmarktmonitor der Österreichischen Nationalbank dokumentiert hat.

Ein Grund ist darin zu suchen, dass mittlerweile rund 30.000 Menschen jährlich nach Wien ziehen, neue Wohnungen aber nicht in der benötigten Menge entstehen. Hinzu kam die Finanzkrise, die das bis dahin oft belächelte Investieren in Liegenschaften zu unbekannter Beliebtheit geführt hat. Wer 2008 ein Aktiendepot hatte, kaufte nun zur Geldanlage lieber eine Vorsorgewohnung. Auch die gesellschaftliche Entwicklung trägt zur Teuerung bei. In mehr als vier von zehn Wohnungen in Wien leben heute Singles. Es gibt mehr Geschiedene, mehr alleinstehende Berufseinsteiger und Senioren als je zuvor, die alle ein Dach über dem Kopf brauchen.

In der Wiener Stadtregierung, die sich bezahlbares Wohnen seit hundert Jahren an die roten Fahnen heftet, trägt man dem Single-Trend schon seit Jahren Rechnung. Wohnbaustadtrat Michael Ludwig (SPÖ) fördert etwa die Errichtung sogenannter Smartwohnungen. Während man in Deutschland und der Schweiz unter "smartem Wohnen" eher eine Unterkunft mit elektronisch vernetzten Küchengeräten versteht, hat Ludwigs Werbeoffensive dazu beigetragen, dass in Wien heute die gesamte Immobilienbranche den Modebegriff auf effiziente Grundrisse anwendet. In den großen Flächenbezirken Favoriten, Simmering, Floridsdorf und Donaustadt, sprich überall, wo noch Platz ist, entstehen unter Ludwigs Ägide solche Kleinwohnungen.

"Wohnen im Tokio-Stil" sei das, sagt ein Architekt, und keine Lösung für die Platznot

Im privaten Sektor versucht man allerdings noch smarter zu bauen, noch kleiner. Jahrzehntelang wollte man in Österreich seinen Wohnraum vergrößern, in den Wiener Zinshäusern verschwanden die Klos von den Gängen, und die Waschmaschinen wurden aus den Kellern in die Badezimmer geholt. Nun werden Gemeinschaftsräume zum Fernsehen und Kochen propagiert, und allmählich beginnt wieder das Auslagern aus den eigenen Wänden – nicht unbedingt freiwillig.

Kampf um Baugrund

Josef Kinsky, der Verkäufer im Studio Zwei, räumt zwar ein, dass auf 31,5 Quadratmetern kein Platz für eine Abstellkammer bleibe. Ein großer Schrank im Wohnzimmer würde aber die gröbste Platznot lindern. "Winterstiefel, Staubsauger, Bügelbrett, das kriege ich da alles unter", sagt Kinsky und reißt die Türen des Modellschranks auf. Außerdem würden viele der künftigen Bewohner die Bleibe wohl nur als ihre Zweit- oder Wochenendwohnung nützen. "Wir haben hier ein Lifestyleprodukt", sagt Kinsky und meint damit, die Käufer würden die Mikrowohnungen keineswegs nur als Anlagemodell sehen.

Nicht zufällig erinnern Wiens neue Mikrowohnungen an die immer luxuriöseren Studierendenapartments. Die IC Development etwa baut unter dem Markennamen Milestone auch gehobene Studentenheime. Ein Gemeinschaftsraum im Erdgeschoss wird im Studio Zwei gegen Aufpreis zugänglich sein, für einen Abend in einer der großen Gemeinschaftsküchen wird man sich anmelden müssen.

Der Architekt Max Rieder will die Tendenz zur Kleinwohnung nicht grundsätzlich verteufeln, rät der Politik wie der Baubranche aber davon ab, diese als Patentrezept zu sehen. "Das sind Wohnungen für sogenannte High Potentials, die nomadisch in der Welt unterwegs sind. Als Nische kann das für die Stadt Wien auch belebend wirken, aber es kann nicht die Lösung für den normalen Bürger sein", meint Rieder. Er spricht von "einem Wohnen im Tokio-Stil".

Aber es werden längst Fakten geschaffen und allerorts minimalistische Zweizimmerwohnungen hochgezogen. Diese Größenordnung gilt als extrem lukratives Anlagemodell, weil kleine Einheiten sich, auf den Quadratmeter gerechnet, teurer vermieten lassen. Makler Fetscher beobachtet, wie die Bauträger konsequent die Küche ins Wohnzimmer wandern lassen und Vorzimmer verkleinern. "Man schaut, wie viel man aus einem Mietobjekt rausquetschen kann, und eine gewünschte Rendite geht sich nur mit zwei Zimmern aus", sagt Fetscher.

In einer Trendstudie des privaten Instituts für Immobilienwirtschaft (IFI) sagten im Vorjahr rund 70 Prozent von 6.200 befragten Branchenvertretern, sie würden 2017 mit weiteren Preissteigerungen bei Grundstücken rechnen, es tobe ein Kampf um Baugrund. "Grundstücke werden einfach verzweifelt gesucht", sagt Philipp Kaufmann, IFI-Präsident und Geschäftsführer mehrerer Immobilienfirmen in Linz. Dass durch die Raumnot die Grundrisse effizienter werden, sei nicht unbedingt schlimm, meint Kaufmann. Ein Problem sei, "wenn Bauträger nur ihre Investitionskosten optimieren und nicht die Betriebskosten". Dann werde die Kleinwohnung für Käufer und Mieter langfristig zum schlechten Deal.

Im frei finanzierten Markt werde für Anleger gebaut, meint die Arbeiterkammer

Arbeiter- und Wirtschafskammer trennen in der Wohnbaupolitik tiefe ideologische Gräben. Einig sind sich die Sozialpartner aber darin, dass in Wien trotz allen Bemühens zu wenig gebaut wird. Die Stadt benötige jährlich rund 15.000 neue Wohnungen, errichtet würden aber lediglich weniger als 10.000, heißt es in Berechnungen der Wirtschaftskammer. Doch Neubauten allein würden nicht unbedingt Abhilfe schaffen, sagt Lukas Tockner von der Arbeiterkammer Wien. "Im frei finanzierten Bereich wird teilweise für Anleger und nicht für den Wohnbedarf gebaut. Das führt zu Kaufpreisen und Mieten, die bis weit in die Mittelschicht hinein kaum oder gar nicht bezahlt werden können."

Die Wohnungssuchenden in Wien schränken sich derweil entweder bei den Quadratmetern ein, oder sie weichen gleich in die Peripherie aus. In Bezirken wie Rudolfsheim-Fünfhaus und Favoriten ziehen vermehrt Studenten und junge Akademiker ein und verändern damit die soziale Struktur der Stadtteile. Mittlerweile werde allerdings auch außerhalb des Gürtels und jenseits der Donau viel kompakter gebaut, beobachtet Makler Fetscher.

Der Wiener Boden wird eben überall wertvoller. Im Stadtteil Essling, wo der 22. Gemeindebezirk endet und das Marchfeld beginnt, habe er gerade ein leeres Grundstück vermittelt. 1990 habe der Quadratmeter dort 27 Schilling gekostet, verkaufen konnte Fetscher ihn um 450 Euro.

Startseite