Er könnte erst mal in einem Zelt schlafen. Auf dem Schlossplatz vor der Universität campen, dann wäre der Weg zu den Vorlesungen auch nicht so weit. Dass er zum Studienstart in Münster ein richtiges Dach über dem Kopf hat, sieht Alexander Schäfer nämlich nicht kommen. Den Plan mit dem Zelt schildert er bislang nur im Scherz. Aber viel Zeit, um in Münster eine Wohnung zu finden, hat der 22-Jährige nicht mehr. Es ist Anfang September, und Ende, besser sogar schon Mitte des Monats muss er aus seiner alten Wohnung in Köln ausgezogen sein. Hier hat er während seiner Ausbildung zum Erzieher gewohnt. Im Oktober beginnt er in Münster Geschichte und Philosophie zu studieren. Vorausgesetzt, er findet eine Bleibe in der neuen Stadt.

»Ich bin in einem Schwebezustand«, sagt Schäfer. Ein Blick in seine Wohnung verrät, was er meint. In der Küche steht nur noch das Nötigste: Kühlschrank, Herd, Spülbecken. Kein Tisch, keine Stühle. Im Schlafzimmer liegen zwei Matratzen auf dem Boden. Die Wohnzimmereinrichtung besteht aus einer Couchgarnitur und dem einzigen Tisch der Wohnung. Darauf steht das Werkzeug seiner Wohnungssuche: Schäfers Laptop. Den braucht er nur zuzuklappen und seine paar Sachen ins Auto zu laden, und schon ist er raus hier. Bloß: Wohin sollte er dann fahren?

Wochenlang sucht er schon nach freien Zimmern in Münster. Anfangs nur online, mittlerweile auch in den Kleinanzeigen der Zeitungen. Ohne Erfolg. Das Problem ist nicht, dass er in den gefürchteten WG-Castings nicht überzeugt. Das Problem ist, dass er noch zu keinem einzigen WG-Casting eingeladen worden ist. Weil die Posteingänge und Mailboxen der Anbieter vor Anfragen überlaufen. Und weil diese weder Zeit noch Lust haben, jede einzelne Bewerbung zu lesen.

Auch bei öffentlich ausgeschriebenen Besichtigungsterminen hatte Alexander Schäfer bisher kein Glück. Bei den Massenbesichtigungen konkurrieren Dutzende Studenten um ein Zimmer, egal wie klein, egal wie teuer. Sie überbieten sich gegenseitig mit Elternbürgschaften, mit Gehaltsbescheinigungen und damit, wer die bessere Kaffeemaschine für die WG-Küche beisteuern kann.

Die Wohnungssuche war noch nie so schwer sie heute

Es war schon immer so, dass es zum Semesterbeginn nicht leicht ist, in deutschen Universitätsstädten eine Wohnung oder ein Zimmer zu finden. Aber es war noch nie so schwer wie heute. Wie kann das sein? Was steckt dahinter? Und: Bleibt das jetzt so?

»Deutschland hat wieder eine Wohnungsnot.« So lautet der erste Satz einer aktuellen Studie des Politikwissenschaftlers Volker Eichener. Eichener ist Rektor der EBZ Business School in Bochum und hat den Wohnungsmarkt in Deutschland untersucht. Besonders betroffen sind demnach Großstädte wie Hamburg, Köln, Frankfurt am Main oder München – und beliebte Studentenstädte wie Heidelberg und Münster. »Durch die doppelten Abiturjahrgänge und die Abschaffung der Wehrpflicht kommen jetzt sehr viele Studenten in die Städte«, sagt Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln. Er leitet den Forschungsbereich Immobilienökonomik. »Dieser Entwicklung ist das Angebot nicht gewachsen.«

Laut dem Deutschen Mieterbund fehlen in München 31.000 Mietwohnungen, in Hamburg 15.000 und in Köln 7000. Und glaubt man den Wirtschaftsforschern des Pestel-Instituts in Hannover, wird es in Zukunft noch knapper. Die Pestel-Prognose: Wenn der Mietwohnungsbau nicht mindestens verdoppelt wird, fehlen in fünf Jahren bundesweit 400.000 Mietwohnungen. Die Konsequenz ergibt sich aus der einfachen ökonomischen Regel von Angebot und Nachfrage: Weil Wohnraum knapp ist, ist Wohnraum teuer. Und zwar so teuer wie noch nie, sagt der Deutsche Mieterbund. Die Leidtragenden sind besonders die einkommensschwachen Haushalte, zu denen auch die meisten Studenten-WGs zählen.

Den freien Markt zu meiden und auf subventionierte Studentenwohnheime auszuweichen ist keine Alternative für Alexander Schäfer. Die Lage ist in Münster so angespannt, dass sich das Studentenwerk momentan nicht dazu äußern möchte. Der Sprecher kommentiert nicht, ob es noch möglich ist, Wohnheimplätze zu bekommen. Man wolle »keine Informationen streuen«.

Mehr Studenten, zu wenig Wohnraum. Diese Formel erklärt das Dilemma in vielen der Städte, in denen die Mietpreise steigen. Und in denen Wohnungen schon nach kurzer Zeit wieder neu vermietet sind, viel zu schnell für Wohnungssuchende wie Alexander Schäfer.

 Gentrifizierung überall

Die Ausnahme ist Berlin. Die Hauptstadt galt lange Zeit als Wohnungsparadies mit viel Leerstand und genug Platz für Studenten-WGs in riesigen Altbauwohnungen und für Clubs und Galerien in alten Industriegebäuden. Jahrelang waren die Mieten in Berlin spottbillig. Doch auch das ändert sich gerade. Im Schnitt ist eine Wohnung in Berlin immer noch günstiger als eine gleich große Wohnung in Hamburg oder München. Aber seit einigen Jahren reißen sich in der Hauptstadt alle um die gleichen Altbauwohnungen in Kreuzberg, Friedrichshain, Prenzlauer Berg oder in Mitte: Studenten, Familien und Großinvestoren. Das treibt auch in Berlin die Mietpreise in die Höhe

Die Wohngemeinschaft von Britt Schlünz und Katharina Siemann liegt in einem Wohnblock am Kottbusser Tor in Berlin-Kreuzberg. Früher saßen hier die Junkies im Hausflur. Wer konnte, lebte anderswo. Der »Kotti«, wie die Berliner sagen, mag Touristen auch heute noch schmutzig und heruntergekommen erscheinen, es riecht nach Pisse und altem Bratfett. Die Kriminalitätsrate in der Gegend ist hoch. Aber unter Berlinern ist die Ecke sehr beliebt.

Als Schlünz und Siemann vor vier Jahren in das Haus einzogen, waren sie die erste Studenten-WG dort. »Anfangs zahlten wir noch knapp 620 Euro warm für 100 Quadratmeter«, sagt Britt Schlünz. Dann stiegen zunächst die Nebenkosten. In diesem Jahr wurde dann die Wohnungsförderung von der Stadt gestrichen. Mittlerweile kommt die WG auf mehr als 1000 Euro im Monat.

Den Studenten folgen die Besserverdienenden

Die beiden Studentinnen ringen mit der Preisexplosion, viele andere ihrer früheren Nachbarn wurden längst verdrängt: Im Haus wohnten einst eingewanderte Großfamilien, pro Klingelschild war meist nur ein einziger arabischer Familienname zu lesen. Heute stehen dort oft je zwei oder drei Nachnamen. Kleine Namensschilder aus Papier wurden zusätzlich mit Klebstreifen befestigt. Studenten-WGs sind jetzt die Mehrheit im Haus. »Ich weiß nicht, ob wir eher ein Problem haben oder eher zu einem Problem beitragen«, sagt Schlünz.

Denn sie standen am Anfang der Veränderung: Studenten waren die Pioniere, die wegen der damals günstigen Mieten in den sozialen Brennpunkt gezogen sind. Ihnen folgen jetzt die Besserverdienenden, für die die Mieten noch immer lächerlich niedrig sind und die sich eine abenteuerliche Nachbarschaft versprechen: In Annoncen wird für den »Vibrant Szene-Kiez Kreuzberg« geworben.

Wo in Kreuzberg Bauland frei wird, entstehen deshalb nicht die Sozialwohnungen, die Großfamilien oder einkommensschwache Studenten so gut gebrauchen könnten, sondern stattdessen teure Luxus-Wohnanlagen wie das sogenannte Tivoli Karree.

Diesen Aufwertungs- und Verdrängungsprozess nennt man Gentrifizierung. Für die Stadt Berlin ist das zunächst gut: Viele Häuser sind renovierungsbedürftig, die öffentlichen Schulden sind hoch und die Steuereinnahmen bisher gering. Aber für Menschen, die hier leben und nicht viel verdienen, sind das ausgesprochen schlechte Nachrichten.

Von der Wohnungstür von Britt Schlünz und Katharina Siemann dauert es keine zwei Minuten bis zu dem Ort, an dem klar wird, dass nicht nur Studenten die Leidtragenden dieser Entwicklung sind. Direkt am Kottbusser Tor steht das Protestcamp der Mietergemeinschaft Kotti & Co. Dort bieten Frauen in Pavillon-Zelten gegen eine Spende Kaffee und Tee an, verteilen Flugblätter, die auf Türkisch und auf Deutsch geschrieben sind, und diskutieren mit Passanten. Sie fordern eine Senkung der Mieten und bezahlbaren Wohnraum für Schlechtverdienende. Sonst drohe ihnen die Verdrängung aus dem Viertel, in dem sie seit mehr als zwanzig Jahren leben.

Hass auf Touristen

Etwas abseits sitzt ein Mann und schaut aus müden Augen auf seinen Teebecher. Er hoffe, hier bleiben zu können, sagt er in gebrochenem Deutsch, statt an den günstigeren Stadtrand ziehen zu müssen. Seine Kinder gehen in diesem Viertel zur Schule, alle seine Freunde wohnen in der Gegend.

Glaubt man den Kritikern der Gentrifizierung, dann ist auch Olivier Teil dieses Problems. Olivier ist 20 und Belgier. Mit zwei Freundinnen ist er zum Berlin Festival gekommen. »Kreuzberg ist hip, es gibt schöne Häuser, viele Ausgehmöglichkeiten, gutes Essen«, sagt Olivier. Er und seine Freundinnen wohnen in einem Hostel am Spreewaldplatz. Ein paar Meter weiter schleppen sich zwei dunkelhaarige Mädchen aus einem Hauseingang in die Sonne. Die eine schafft es gerade noch, ihren Rollkoffer bis zur Bordsteinkante zu ziehen, dann lässt sie sich darauf fallen. Kreuzberger Nächte sind selbst an einem Mittwoch lang, davon zeugen ihre Augenringe. In den umliegenden Straßen werden viele Wohnungen als Ferienapartments vermietet: »Ideal für Ihre Großstadtferien – mitten im Kiez und trotzdem absolut ruhig!«, lautet eine dieser Anzeigen.

Rund 50.000 solcher Betten gibt es in Berlin, schätzt der Hotel- und Gaststättenverband. Diese Art der Vermietung spielt sich in einer rechtlichen Grauzone ab. Aber für Vermieter ist sie attraktiv, weil sie von Touristen, die einige Tage bleiben, höhere Preise verlangen können als von Menschen, die gleich für ein paar Jahre einziehen.

In einigen Teilen von Berlin herrscht deshalb ein regelrechter Hass auf Touristen. »Go home, tourist!«, hat jemand am Spreewaldplatz an eine Wand geschrieben. Und immer wieder sieht man in der Stadt Aufkleber mit dem Schriftzug: »Berlin doesn’t love you«. Die Touristen eignen sich gut als Feindbild für die Stadtbewohner.

Investoren und Vermieter profitieren

Aber gleichzeitig gibt es auch deshalb mehr Konkurrenz um den knappen Wohnraum, weil seit einigen Jahren die Stadtzentren als Wohnort besonders angesagt sind. Familien ziehen mit ihren Kindern seltener als früher weg. Senioren kommen aus den Vororten zurück in die Städte. »Die ziehen in Wohnungen, die auch für Studenten geeignet wären, deren Vermieter jetzt aber auf höhere Einkommensschichten abzielen«, sagt der Immobilienökonom Michael Voigtländer.

Seit 2003 sind die Mieten in Berlin um 40 Prozent gestiegen, sagt Voigtländer. Zwar seien die Einkommen in der gleichen Zeit ebenfalls gewachsen. Doch das gilt eben nicht für alle. »Studenten und andere Niedrigverdiener sind von solchen Steigerungen entkoppelt. Das macht es für sie schwieriger, Wohnraum zu finden«, sagt Voigtländer.

Die Entwicklung ist in Berlin besonders rasant – im Prinzip gilt jedoch für die meisten Universitätsstädte das Gleiche. 

Immer mehr Menschen leben alleine

Die Nachfrage nach Wohnungen ist groß – warum werden also nicht einfach neue gebaut? Bei einem größeren Angebot würden die Mieten sinken. Aber Investoren gehen mit jedem neuen Haus ein Risiko ein: Wird dort jemand einziehen? Und finden sich auch in zehn Jahren noch Mieter? Es sei sehr schwer zu berechnen, wie sich die Nachfrage nach Wohnungen in Zukunft entwickelt, sagt der Volkswirt Reiner Braun. Braun beschäftigt sich für das Beratungsunternehmen Empirica mit Immobilienmärkten. Er erklärt, dass sich viele Investoren in den vergangenen Jahren dachten: Die Bevölkerung wird älter und schrumpft, warum sollen wir bauen?

»Das war ein Fehler«, sagt Braun. Denn die Zahl der Haushalte steigt, obwohl die Bevölkerungszahl zurückgeht. Der Grund dafür ist, dass immer mehr Menschen in ihren Wohnungen allein leben. Das Statistische Bundesamt geht davon aus, dass es bis zum Jahr 2025 noch mehr Ein- und Zweipersonenhaushalte geben wird. Damit würde auch die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigen.

Warum neben einer Stadt wie Berlin, die Mieter und auch Touristen aus aller Welt anzieht, selbst in Münster die Wohnungen knapp werden, kann Reiner Braun ebenfalls erklären. Eine Region sei dann attraktiv und wachse, wenn vier Faktoren stimmen: Landschaft, Infrastruktur, Lebensqualität und Arbeit – kurz LILA. Münster ist dunkellila eingefärbt: Viel Grünfläche, eine große Universität, vor einigen Jahren bekam Münster sogar eine internationale Auszeichnung als besonders lebenswerte Stadt.

Die Folge beschreibt das Anleger-Magazin Capital: »In Münster gibt es nur Gewinner. Fast überall werden die Preise steigen.« Was Capital nicht schreibt: Zu diesen Gewinnern zählen ausschließlich die Investoren und Vermieter, nicht die Mieter – und schon gar nicht die Studenten.

Doch wie geht es jetzt weiter? Langfristig lässt sich das Problem vielleicht lösen: In den nächsten Jahre dürften die Wohnungsmärkte wohl auf die hohe Nachfrage nach Wohnraum reagieren, die Investoren in Münster und in anderen Universitätsstädten würden dann wieder neue Häuser bauen, der Platzmangel wäre abgemildert. In Berlin steigt zudem der Druck auf die Landespolitik, endlich wieder mehr Sozialwohnungen zu schaffen. Außerdem werden die Studentenzahlen nach der aktuellen Boomphase wieder leicht sinken.

Für Alexander Schäfer, den Erzieher aus Köln, der zum Studieren nach Münster ziehen möchte, wird das alles ein paar Jahre zu spät kommen. Sollte er gar nichts finden, will er erst einmal wieder bei seiner Mutter in Köln einziehen und jeden Tag nach Münster pendeln – zweieinhalb Stunden dauert die Fahrt pro Strecke. Für den 22-Jährigen ist das immer noch besser, als im Zelt vor der Universität zu schlafen.