Wer es nicht weiß, wird es im Trubel auf dem Schulterblatt im Hamburger Schanzenviertel kaum bemerken: Das schmucke Haus an der Kreuzung zur Juliusstraße, in direkter Nachbarschaft zur seit 1989 besetzten Roten Flora, ist nahezu ein Geisterhaus.

Im Erdgeschoss empfangen eine Steh-Pizzeria und eine Bar ihre Gäste. Drei der vier Wohnungen sind unbewohnt – seit etwa acht Jahren, schätzt der Verein Mieter helfen Mietern. Nur eine Mieterin hält tapfer die Stellung. Sie lebt schon seit 30 Jahren im Haus, hat sich gegen etliche Kündigungen und Räumungsklagen zur Wehr gesetzt. Zweimal wurde das Haus in den vergangenen Jahren "symbolisch" besetzt und von der Polizei wieder geräumt. Es gab Prozesse und Verurteilungen wegen Hausfriedensbruch – kurz, jede Menge Aufregung um das Leerstandsmahnmal in prominenter Lage auf dem so genannten Latte-macchiato-Strich.

Aufwändig und nach Originalplänen hat Hausbesitzer Ernst-August Landschulze eine Haushälfte, auf die im 2. Weltkrieg Bomben gefallen waren, bis 2008 sanieren lassen. "Allein die Wiederherstellung des Stucks an der Außenfassade hat etwa 120.000 Euro gekostet", sagt der Hamburger Anwalt Marc Meyer, der sich beim um die Ecke ansässigen Verein "Mieter helfen Mietern" (MhM) um das Thema Leerstand kümmert. Warum Landschulze, dem etliche Häuser und Wohnungen in der Schanze gehören, diese und weitere Wohnungen in der begehrten Lage so lange leer stehen lässt, ist schleierhaft. Klarheit über Landschulzes tatsächliche Motivation ist nur schwer einzuholen, seine Verwaltung gibt einem per Telefon nur die Auskunft, dass sie per Telefon keine Auskünfte erteilt und man außerdem "nicht mit E-Mail arbeitet".

Auch Alster-Villen stehen leer

"Es gibt durchaus Vermieter, die aus anderen Vermietungen so hohe Renditen haben, dass sie das Geld nicht brauchen und sich einfach nicht kümmern. Aus diesem Grund steht auch die eine oder andere Alster-Villa leer," sagt Meyer. Die Regel ist das nicht. Zu den harmloseren Gründen für längeren Leerstand zählt, dass Vermietern Geld für notwendige Sanierungsarbeiten fehlt. Häufig aber geht es einzig darum, die höchstmögliche Rendite herauszuholen. So bringen leere Wohnungen, die als Eigentumswohnung verkauft werden, erheblich mehr Geld ein als Wohnungen, in denen – vielleicht langjährige oder auch noch widerborstige – Mieter leben, denn die loszuwerden ist nicht einfach. Soll ein Grundstück neu bebaut werden, etwa mit einer Anlage mit teuren Eigentumswohnungen, muss das alte Haus natürlich erst einmal leer stehen, damit es abgerissen werden kann und darf.

2.327 Wohneinheiten stehen derzeit in Hamburg leer, in privater und städtischer Hand. Das stellte sich im Februar bei einer Kleinen Anfrage der Bürgerschaftsfraktion der Grünen heraus. Die Zahl müsse man im Verhältnis sehen zu den bestehenden 900.000 Wohnungen in der Stadt, sagt ein Sprecher der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt. Die Leerstands-Quote sei "ausgesprochen niedrig". Und die allermeisten Wohnungen stünden "aus guten Gründen" leer: Umbau, Modernisierung und Abriss beziehungsweise Neubau.

Nach einer Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) fehlen aber bis zum Jahr 2030 90.000 Wohnungen in der Hansestadt. Die langen Schlangen bei Hamburger Wohnungsbesichtigungen, die Mieten in Innenstadtlage, die auch für Menschen mit gut bezahlten Jobs oft nicht mehr bezahlbar sind, sind bundesweit bekannt.

Der Leerstand in der Stadt macht viele wütend. Zum Beispiel Michael Ziehl. "Leerstand ist ein Unding, es ist eine Ungerechtigkeit wenn gleichzeitig Menschen nach Wohnungen suchen", sagt er. Ziehl hat Architektur studiert und ist Aufsichtsratsvorsitzender der Gängeviertel-Genossenschaft, einem international beachteten Paradebeispiel dafür, wie alternative Stadtentwicklung gelingen kann und Groß-Investoren das Nachsehen haben. Ziehl hat den Hamburger Leerstandsmelder mitgegründet, eine Datenbank im Netz, in der Bürger Leerstände eintragen können. Über 800 Leerstände sind für Hamburg verzeichnet – darunter auch Ladengeschäfte, Industrie oder ungewöhnliche Gebäude wie eine Friedhofskapelle. Das liest sich dann etwa so: "Das Eckhaus Martinistraße/Erikastraße sieht für mich seit mindestens einem Jahr ziemlich leer aus. Habe mal gehört, dass es ein Hotel war. Ab und zu tut sich was und es werden Bretter vor die Türen und Fenster genagelt."

1,2 Millionen Quadratmeter Bürofläche

Dass sich ab und an "etwas tut", hat System. So lange Bauarbeiten laufen, greift das mit dem Leerstand nicht. "In Häusern wie in der Juliusstraße werden dann eben ab und an mal ein paar Fußleisten ausgetauscht oder ein paar Pinselstriche ausgeführt", sagt Meyer. Schon haben Vermieter keine Sanktionen zu fürchten. Doch das haben sie auch sonst kaum. Zwar wurde das Hamburger Wohnraumschutzgesetz zum 1. Juni 2013 verschärft: Eigentümer müssen Leerstand, der mindestens drei Monate andauert, den Behörden melden. Diese können etwa eine Zwischennutzung oder Zwangsvermietung anordnen und – greift das nicht – ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro verhängen. Doch den Behörden mangelt es an Personal, um illegalen Leerstand wirkungsvoll zu ahnden.

Im Bezirk Hamburg Nord stünden 470 Wohnungen leer, heißt es aus dem zuständigen Bezirksamt. Zwischen Wohnungen in privater und städtischer Hand unterscheide man nicht. Der Bereich Wohnraumschutz ist nach Angaben der Behörde mit vier Stellen ausgestattet. Zwei Mitarbeiter kümmern sich um das Thema Leerstand, allerdings nicht ausschließlich. Ausbau sei geplant. "Mit den vorhandenen Kapazitäten ist eine aktive Kontrolle und Aufdeckung des Leerstandes nicht möglich. Es wird auf Meldungen reagiert", sagt eine Sprecherin.

Aus der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt heißt es, die Gesetzesverschärfung sei "ein wirkungsvolles Instrument". Die Bezirke könnten durch die wieder eingeführte Meldepflicht "noch schneller" feststellen, ob für den jeweiligen Leerstand "gute Gründe" vorliegen. "Liegen solche Gründe nicht vor, gehen die Bezirke den Leerständen gezielt nach. Dies ermöglicht es den Bezirken, ihre Ressourcen auf die Fälle zu konzentrieren, in denen Leerstände missbräuchlich genutzt werden", sagt ein Sprecher.

Büros zu Wohnraum

Hans-Detlef Roock (CDU), Vorsitzender des Stadtentwicklungsausschusses, hält die Verschärfung des Wohnraumschutzgesetzes für überflüssig. "Das ist ein bisschen Hyperventilieren, nach dem Motto: ‚Wir machen mal was.‘ Die Ämter waren auch schon zu Zeiten der alten Gesetzeslage nicht imstande, vernünftig zu kontrollieren." Und MhM-Anwalt Meyer findet die Verschärfung  wirkungslos: "Letztlich ermöglicht das Gesetz es immer noch, dass Eigentümer die Behörde am ausgestreckten Arm verhungern lassen." Die kleine Anfrage der Grünen brachte zutage, dass bisher kein einziger Bezirk Bußgeld wegen Leerstands verhängt hat. Aus dem Bezirksamt Nord heißt es dazu vorsichtig, die Wirksamkeit der Gesetzverschärfung könne man "abschließend noch nicht beurteilen".

Michael Ziehl kann nicht erkennen, dass das strengere Gesetz die Wohnungssituation verbessert hat. Auch die 6.000 Wohnungen, die die Stadt jetzt jährlich bauen will, sieht er kritisch. Jeweils ein Drittel sollen Miet-, Sozial- und Eigentumswohnungen werden. "Das schließt nicht die Lücke, die daraus entsteht, dass jedes Jahr Tausende Wohnungen aus der Sozialbindung herausfallen", sagt Ziehl. Außerdem verschiebe sich das Verhältnis zugunsten von Wohneigentum. "Mit gerechter, sozial ausgewogener Stadtentwicklung hat das alles nichts zu tun."

"Der Bedarf ist überall", sagt CDU-Mann Roock. "Aber es geht vor allem um die Menschen, etwa Fachkräfte, die zu viel für einen Wohnberechtigungsschein verdienen, sich aber keine Miete von 10 Euro pro Quadratmeter oder mehr leisten können. Da haben wir einen riesigen Bedarf."

Eine unkonventionelle Möglichkeit, Wohnraum zu schaffen, ist die Umwandlung von Büros. In der Stadt sind derzeit etwa 1,2 Millionen Quadratmeter Büroflächen verwaist. Das Hamburger Architektenbüro Blauraum hat 2008 in einer bundesweiten Studie gezeigt, das die Umwandlung von Büroflächen, das so genannte Redevelopment, Potential hat, die Wohnraumnot zu lindern. In Frankfurt Niederrad etwa wurde vor mehreren Jahren das ehemalige Gebäude der IG Metall in ein Wohnhaus umgewandelt. In Hamburg baute Blauraum einen 70er-Jahre-Büroklotz in der Bogenallee zu einem Wohnhaus um – und gewann damit diverse Architekturpreise.

Der Kontrast zwischen Überfluss und Mangel jedenfalls ist auf dem Schulterblatt besonders eindrücklich: Links das rausgeputzte Haus, in dem seit Jahren Leerstand herrscht. Keine 20 Meter weiter hausen sommers wie winters die Obdachlosen auf der Treppe der Roten Flora.