Wohnraum Heikles Geschäft

Kommunen verkaufen Wohnungen an Privateigentümer und Investoren und bessern so den Stadthaushalt auf. Wichtige Aufgabe ist es dabei, Unterkünfte für sozial schwache Mieter anzubieten und so eine ausgewogene Mieterstruktur in einem Viertel zu sichern. Die Kommunen behalten Wohnungen oder sichern sich Belegungsrechte.

Als Deutschland in Trümmern lag und Millionen Flüchtlinge gen Westen strömten, hatten die Kommunen keine Wahl. Sie mussten für ausreichend Wohnraum sorgen und wurden im großen Stil zu Vermietern. Je geringer die Wohnungsnot im Laufe der folgenden Jahrzehnte wurde, desto mehr beschränkten sich die städtischen Gesellschaften auf das Ersetzen abgerissener Wohnblocks und zusätzliche Neubauten nur in Wachstumsregionen. Im Jahr 2002 gehörten den deutschen Kommunen nach Angaben des Immobilienverbandes GdW gut 2,7 Millionen Wohnungen, das waren etwa sieben Prozent des Gesamtbestandes in Deutschland. Da hatten die öffentlichen Vermieter längst begonnen, sich von ihren Immobilien zu trennen.

Den Anfang machte die Bundesregierung: Sie verkaufte 1997 zusammen mit der Deutschen Post die 39.000 Wohnungen der Deutschbau an die Immobilienfirmen Viterra und Deutsche Grundbesitz Management, eine Tochter der Deutschen Bank. Seither verkauften laut Mieterverband auch die Kommunen paketweise deutlich mehr als 200.000 Wohnungen. Und in den kommenden Jahren werden sie noch mehr als eine Million weitere Wohnungen abstoßen, schätzen Experten. Teils gehen die Immobilien an klassische private Vermieter, teils an angelsächsische Fi­nanz­in­vestoren.

Ziel der Wohnungsgeschäfte ist es meist, möglichst schnell viel Geld in den Stadthaushalt zu pumpen. »Rein finanziell lohnt sich ein Verkauf, wenn der Stadtrat mit dem Erlös seine Schulden tilgt und bei den Zinsen mehr spart, als er an Miet­ein­nah­men verliert«, sagt der Finanzwissenschaftler Hermann Rappen vom Rheinisch-Westfälischen Institut für Wirtschaftsforschung (RWI). Auch aus gesamtwirtschaftlicher Sicht ist ein solches Geschäft in den Augen liberaler Ökonomen sinnvoll: Anders als in den Mangeljahren nach dem Zweiten Weltkrieg könne heute der freie Markt für genug Wohnraum sorgen. Ganz zurückziehen kann sich eine Stadt trotzdem nicht. Sie muss weiter Unterkünfte für sozial schwache Mieter anbieten, die Privatfirmen nicht in ihren Blocks haben wollen. Dafür muss die Kommune einen Teil ihrer Wohnungen behalten oder sich beim Verkauf Belegungsrechte sichern, um nicht später teurere Einheiten mieten zu müssen. Diese Belegungsrechte reichten aus, um die Notfälle unterzubringen, sagt Johann Eekhoff, Direktor des Instituts für Wohnungswirtschaft an der Universität zu Köln. Trotzdem seien sie keinesfalls ein vollwertiger Ersatz für städtische Wohnungen, so Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund: »Mit Belegungsrechten allein hat die Kommune keinen Einfluss auf den Wohnungsmarkt und die Stadtentwicklung.« Verfügt eine Stadt über Häuser und Grundstücke, kann sie stärker steuern. Zum Beispiel würde sie Wohnungen in Außenbezirken kaum aufwerten, wenn in der Innenstadt Wohnungen leer stehen.

Einen Privateigentümer interessieren solche Überlegungen genauso wenig wie das soziale Gefüge von Städten und einzelnen Vierteln. »Eine Kommune ist interessiert an einer ausgewogenen Struktur, vor allem an der Integration sozial Schwacher«, sagt Stadtentwicklungsexperte Norbert Portz vom Deutschen Städte- und Gemeindebund. Er warnt davor, dass der Verkauf städtischer Wohnungen die Balance von Mieterschichten in einem Viertel ins Wanken bringen könnte.

Wissenschaftliche Untersuchungen zu den Folgen der Wohnungsverkäufe fehlen bislang. Eines aber zeigt sich in den meisten Fällen: Hat eine Privatfirma ein Haus übernommen, steigen die Mieten. Bei kommunalen Gesellschaften liegen sie meist um 10 bis 20 Prozent unter dem Marktschnitt. Gerade Finanzinvestoren wollen mit ihren Immobilien aber innerhalb weniger Jahre eine möglichst hohe Rendite erzielen – und treiben die Mieten nach oben. Zwar enthalten Verkaufsverträge der Kommunen oft Grenzen für Mieterhöhungen, diese beziehen sich in der Regel aber nur auf den Gesamtbestand. Einzelne, attraktive Wohnungen werden trotzdem schnell teurer und sind für die alten Mieter dann oft nicht mehr erschwinglich. Allerdings zeugen höhere Mieten nicht immer nur von der Geldgier eines Finanzinvestors, sondern auch von Modernisierungen. Von Investitionen, die die Kommunen angesichts ihrer knappen Kassen oft überhaupt nicht stemmen könnten.

Lesen Sie mehr zur Privatisierungswelle in deutschen Städten und Gemeinden . Wie steht es um das Verhältnis von öffentlicher Hand und Privatwirtschaft bei der Wasserversorgung , beim ÖPNV , den Krankenhäusern , beim Strom und der Müllentsorgung ?