Immobilien Begrenzte Risiken

Der Bundesrat verabschiedet an diesem Freitag das Gesetz über börsennotierte Immobilien-AGs. Damit eröffnen sich neue Perspektiven für Anleger.

Nach langen Diskussionen führt Deutschland als letztes großes Industrieland so genannte Real Estate Investment Trusts (Reits) ein. In diese steuerlich geförderten Aktiengesellschaften können Immobilienfonds, aber auch Unternehmen ihre Immobilienbestände einbringen. Der Vorteil gegenüber klassischen Immobilienfonds: Sie sind an der Börse handelbar.

Die Regierung erhofft sich von dem neuen Anlageprodukt, dass brachliegendes Kapital auf den Markt kommt und Unternehmen stille Reserven heben. Denn bislang mussten sie, wenn sie nicht mehr benötigte Gewerbebauten und sonstige Immobilien verkaufen wollten, den Unterschied zwischen Buch- und Marktwert versteuern. Um die Bildung der neuen Immobilien-AGs anzuregen, wird jetzt in den ersten drei Jahren nur die Hälfte dieser Differenz besteuert.

Nachdem der Bundestag die Einführung der Reits bereits beschlossen hatte, machen sich viele Immobilienunternehmen nun daran, Teile ihres Bestandes auszugliedern oder ihre Unternehmen umzufirmieren. Die ersten Kandidaten stehen schon bereit. Mehrere Unternehmen wie zum Beispiel die Polis AG haben den Wechsel bereits angekündigt.

Analysten der Investmentbank JP Morgan rechnen bis zum Jahresende mit bis zu zehn Unternehmen, die dann als sogenannte Reits firmieren werden. In fünf Jahren werden die deutschen Reits einen Marktwert von 50 Milliarden Euro haben, schätzen die Immobilien-Spezialisten der Eurohypo. Andere Experten schätzen das Marktvolumen sogar auf 60 bis 80 Milliarden Euro. Der deutsche Immobilienmarkt gilt als äußerst lukrativ, weil bislang unterbewertet, was auch daran lag, dass es eben die Möglichkeit nicht gab, Immobilien an die Börse zu bringen. Doch wie stehen die Chancen für Kleinanleger, mit einem Reit Gewinne zu machen?

Grundsätzlich sind Immobilien eine konservative Anlageform. In der Regel fließen die Mieten stetig und dem eingezahlten Kapital stehen reale Werte, nämlich Gebäude und Grundstücke gegenüber. Im Falle eines Reits sind dies vor allem Gewerbeimmobilien wie Lagerhallen, Einkaufszentren, Bürogebäude oder Hotels. Wohnimmobilien können nur ins Portfolio aufgenommen werden, wenn sie außerhalb Deutschlands stehen oder nach dem 1. Januar 2007 fertiggestellt wurden. Damit sollen Bestandswohnungen vor Spekulationen geschützt werden.

Die gesetzliche Konstruktion der Reits selbst trägt zu einem geringen Anlage-Risiko bei. Die Gesellschaften müssen ihre Arbeit vornehmlich auf die Bewirtschaftung der Immobilien beschränken. Der Immobilienhandel wird auf ein Minimum begrenzt. Gewinne müssen zu mindestens 90 Prozent an die Anleger ausgeschüttet werden. Dafür unterliegen die Gesellschaften nicht der Körperschafts- und Gewerbesteuer. Stattdessen müssen die Anleger die ausgeschütteten Gewinne im Rahmen ihrer persönlichen Steuererklärung versteuern.