Immobilienfonds Opfer der Krise

Weil Anleger fluchtartig ihr Geld abziehen, müssen offene Immobilienfonds reihenweise eingefroren werden. Andere Regeln könnten helfen

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Aus Angst vor Verlusten haben Anleger ihr Geld aus offenen Immobilienfonds abgezogen. Dabei war deren Wertentwicklung zuletzt gut

Es ist der Albtraum einer jeden Bank: Kunden stürmen die Schalterhallen, um ihr Erspartes abzuheben, lange Schlangen bilden sich vor den Geldautomaten. Selbst ein gesundes Geldinstitut kann so binnen kürzester Zeit in die Schieflage geraten. Ähnliches passiert derzeit bei den rund 36 in Deutschland erhältlichen Immobilienfonds in Deutschland. Viele von ihnen sind in Not geraten, weil verängstigte Kunden zuletzt in Scharen ihr Geld abgezogen haben.

Dabei sind die offenen Immobilienfonds im Kern von der Krise gar nicht betroffen. Im Vergleich zu Aktien- und manch anderen Anleihenfonds sieht ihre Wertentwicklung eigentlich gut aus. Bis Ende September warfen sie durschnittlich aufs Jahr gerechnet jeden Monat 5,1 Prozent Rendite ab, kein einziger Fonds schrieb in dieser Zeit Verluste. Weil Mietverträge in der Regel über längere Zeiträume laufen, dürfte auch die anstehende globale Rezession die Renditen nicht in großem Stile drücken. Dennoch gerieten die Anleger in Panik - und haben die Fonds nun in Schieflage gebracht.

Allerdings trifft das die Immobilienfonds anders als ein Kundensturm eine Bank. Denn die Fondsgesellschaften können die Auszahlungen ihrer Fonds kurzzeitig sperren, um Notverkäufe zu verhindern. Rund ein Drittel der Fonds haben das zuletzt getan. Ihre Kunden kommen erst wieder an ihr Geld, wenn sich die Finanzlage ihres Fonds normalisiert hat.

Dass die Gelder nun eingefroren werden, mag für die Kunden ärgerlich sein. In Zeiten der Krise aber wirkt die Regel wie ein Schutz vor Notverkäufen. Hektische Verkäufe von Großimmobilien sind aber seit jeher ein Garant für ein herbes Minus. Zudem wäre es für die Verkäufer ein finanzielles Harakiri, würden sie zum jetzigen Zeitpunkt den Markt mit Bürokomplexen fluten, da die Käufer von Immobilien in einen Streik getreten sind.

Warum aber haben Anleger die offenen Immobilienfonds wie heiße Kartoffeln fallen gelassen? Zunächst einmal dürfte die ständige Präsenz des Begriffs „Immobilienkrise“ viele Investoren verschreckt haben. Aus Unsicherheit zogen sie ihr Geld ab. Darüber hinaus hängen manche Immobilienfonds am Tropf von Dachfonds und Vermögensverwaltern. Wenn deren Kunden ihre Gelder abrufen oder das Guthaben aus strategischen Gründen umgeschichtet wird, ziehen solche Großinvestoren von heute auf morgen Millionenbeträge ab. Das aber schmerzt die Verwalter von offenen Immobilienfonds mindestens so sehr wie die Mittelabzüge Tausender Kleinanleger.

Das zeigt, dass sowohl institutionelle wie auch private Anleger das Prinzip der offenen Immobilienfonds nicht verstanden haben. Denn kein anderes Fondsprodukt ist für den schnellen Kauf und Verkauf weniger geeignet. Das Fondsvermögen steckt in illiquiden Vermögenswerten, deren Verkauf oft über Jahre hinweg vorbereitet werden muss. Zwar dienen Anleihen und Geldmarktguthaben als Liquiditätspuffer. Doch das bringt die Fondsmanager in die Zwickmühle: Je üppiger die Reserve, umso bescheidener wird die Rendite, weil sie auf Mieteinnahmen verzichten müssen.

Diejenigen, die offene Immobilienfonds als Kurzfrist-Investment oder gar als Alternative zu Tages- und Festgeld eingesetzt haben, sind somit die Auslöser der Liquiditätskrise. Dabei hat bereits vor drei Jahren die vorübergehende Schließung eines Immobilienfonds der Deutschen Bank gezeigt, wie problematisch das ist.

Das Lernvermögen der Investoren ist offenbar begrenzt. Deshalb wäre es für die Fondsbranche an der Zeit darüber nachzudenken, wie man kurzfristige Mittelabflüsse begrenzen kann. Eine Möglichkeit hierfür waren Mindesthaltefristen oder monatliche Rückgabelimits, wie sie auch bei Bundesschatzbriefen gelten. Anleger hätten dann dennoch die Option, ihre Anteile ohne Auswirkung auf das Volumen des Fonds an der Börse zu verkaufen, wenn die Fonds dort notiert sind.