Wer setzt die Mietpreisbremse um?

Die Mietpreisbremse  muss noch am 27. März vom Bundesrat verabschiedet werden. Wenn sie dann vorraussichtlich im April in Kraft tritt, ist sie nicht automatisch überall wirksam. Erst müssen die Bundesländer Wohngebiete in ihrer Region per Verordnung als "angespannte Wohnungsmärkte" ausweisen. Nur dort dürfen die Mieten dann laut Gesetz nicht mehr beliebig steigen. Kein Bundesland ist verpflichtet, die Mietpreisbremse einzuführen. Es wird auch viele Regionen geben, in denen es keine Mietpreisbremse gibt.

Wer kann sich Hoffnungen machen?

Berlin hat schon angekündigt, die Mietpreisbremse im gesamten Stadtgebiet gelten lassen zu wollen. Auch die Landesregierungen von Baden-Württemberg, Bayern und Nordrhein-Westfalen wollen das Gesetz anwenden. In einer Umfrage der dpa gaben sie sich aber bedeckt, für welche Großstädte oder Ballungsgebiete die Mietpreisbremse gelten soll. 

Zu den deutschen Großstädten mit den höchsten Mieten gehörten nach Angaben des Immobilien-Forschungsinstituts "F&B" im vergangenen Jahr München, Tübingen, Stuttgart und Köln. Das Portal "immowelt.de" hat außerdem 100.000 Anzeigen ausgewertet – dort stiegen die Mieten der angebotenen Wohnungen in den vergangenen zehn Jahren vor allem in Berlin, Dresden und München.

Die Daten zur Mietpreissteigerung hat das Portal Statista für ZEIT ONLINE aufbereitet © Statista

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Wird ein Stadtgebiet oder ein Ballungsraum von der jeweiligen Landesregierung als "angespannter Wohnungsmarkt" definiert, ist diese Zuschreibung erst einmal fünf Jahre gültig. Wenn ein Vermieter seine Wohnung in dieser Zone neu vermietet, darf die Miete höchstens um zehn Prozent über der einer vergleichbaren Wohnung liegen. Das für die Mietpreisbremse zuständige Bundesverbraucherschutzministerium gibt als Maßstab den örtlichen Mietspiegel oder vergleichbare statistische Erhebungen zu Mietpreisen an.

Kritiker sagen, dass das Gesetz an dieser Stelle reichlich unkonkret ist, weil es keine festen Vergleichsmaßstäbe festlegt: Wie könne ein Vermieter künftig rechtssicher wissen, wie weit er die Miete erhöhen darf?    

Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse nur für Neuvermietungen. Für den Schutz von Mietern, die bereits in einer Wohnung leben,  gibt es bereits eine andere Regelung: Seit dem 1. Mai 2013 können die Bundesländer für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festschreiben, dass Mieten in bestehenden Wohnungsverträgen binnen drei Jahren nur noch um maximal 15 Prozent erhöht werden dürfen – das ist beispielsweise in Berlin der Fall.

Welche Ausnahmen gibt es?

Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 neu gebaut wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Denn Union und SPD glauben, dass die Mieten in gefragten Wohngebieten auf Dauer nur akzeptabel bleiben, wenn genügend Wohnraum zur Verfügung steht. Der Neubau von Wohnungen soll also nicht unattraktiv werden, indem die Miete von vornherein gedeckelt ist.

Die zweite Ausnahme sind Wohnungen, die umfassend saniert wurden und danach erstmals neu vermietet werden. Umfassend saniert bedeutet, dass der Vermieter für die Umbauarbeiten ein Drittel der Kosten investierte, die ihn ein kompletter Neubau gekostet hätte. Die Opposition kritisiert das: Auch künftig könnten Wohnungssuchende so durch sogenannte Luxussanierungen in attraktiven Stadtvierteln aus ihrem Kiez vertrieben werden.

Bei weniger teuren Sanierungsarbeiten gilt der Grundsatz, dass sie kein Argument für das Aussetzen der Mietpreisbremse sind. Aber ein Vermieter kann dennoch Kosten auf seinen Mieter umlegen. Schon heute können unter bestimmten Umständen bis zu elf Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden.