Eigentlich sollen Offene Immobilienfonds vor allem Kleinanlegern ermöglichen, sich an Immobilienprojekten zu beteiligen. Doch viele haben sich im Zuge der Finanzkrise vor allem Ärger eingehandelt. Ob und wie viel Geld sie zurückbekommen, ist häufig völlig offen. Jetzt kommt die Entwicklung der Offenen Immobilienfonds in eine entscheidende Phase. Sechs Fonds werden derzeit abgewickelt, sieben sind eingefroren , so dass etwa 1,5 Millionen Anleger derzeit keinen Zugriff auf insgesamt rund 24 Milliarden Euro haben oder nur nach und nach Geld zurückbekommen.

Die Krise trifft seit längerem auch Dachfonds, die das Geld wiederum in einzelne Fonds stecken. Auch die Deutsche-Bank-Tochter DWS , die Landesbank Berlin und Credit Suisse haben jetzt die Anteilsrücknahme von drei solcher Dachfonds eingestellt und sperren damit weiteres Anlagekapital in Höhe von rund 700 Millionen Euro. Insgesamt sind acht Dachfonds dicht. Im Mai droht der nächste Rückschlag: Dann müssen die zwei größten der derzeit geschlossenen Offenen Immobilienfonds mit einem Vermögen von insgesamt 12,3 Milliarden Euro kundtun, ob sie aufmachen oder auch abgewickelt werden.

Ende Februar verwalteten 36 Fonds nach Angaben des Branchenverbandes BVI ein Vermögen von insgesamt 85 Milliarden Euro. Aktuell ist durch die geschlossenen und in Abwicklung befindlichen Fonds mehr als ein Viertel dieses Kapitals blockiert. Dass mehr und mehr Dachfonds in die Bredouille kommen ist nach Angaben von Matthias Danne, Vorstandsmitglied der Dekabank, des Fondsanbieters der Sparkassen, logisch. Wenn so viele Offenen Immobilienfonds geschlossen seien, könne das Modell nicht mehr funktionieren. "Und es gibt keine Aussicht, dass sich das ändert." Beim jetzt von der DWS gesperrten Dachfonds stecken fast 97 Prozent des Fondsvolumens in Offenen Immobilienfonds, davon angeblich 40 Prozent in den beiden größten geschlossenen Fonds SEB Immoinvest und CS Euroreal, die jeweils rund sechs Milliarden Euro verwalten. Beide Fonds sind seit Mai 2010 dicht.

Verluste sind vorprogrammiert

Bei insgesamt vier der sechs eingefrorenen Fonds endet im nächsten Monat die gesetzlich erlaubte Zwei-Jahres-Frist für eine Schließung. Ist eine Öffnung dann nicht möglich, müssen sie abgewickelt werden: Die vom Fonds gekauften Gewerbeimmobilien müssen verkauft werden, das Geld geht an die Anleger. Weil dies unter Druck geschieht sind Verluste programmiert. Um das Risiko zu reduzieren wurden die Fonds erst einmal geschlossen. Hintergrund ist die zu geringe Liquidität: 30 Prozent der Mittel müssen die Fonds eigentlich flüssig haben.

Anteile der geschlossenen Fonds können zwar noch verkauft werden, etwa über die Börse in Hamburg . Aber die Abschläge sind mit bis zu 50 Prozent auf den ursprünglichen Anteilswert erheblich. Anwälte raten Sparern wegen möglicher Falschberatung über eine Klage nachzudenken. Anfang April erging bereits ein erstes Urteil des Landgerichts Frankfurt: Die Commerzbank soll zwei Anleger entschädigen, die 2008 Anteile am P2 Value von Morgan Stanley erworben hatten, dabei aber angeblich nicht auf das Verlustrisiko durch ein mögliches Einfrieren des Fonds aufgeklärt wurden. Aber die Commerzbank will in die Berufung gehen. Verbraucherschützer warnen, überstürzt zu klagen und viel Geld für Anwälte auszugeben. Jeder einzelne Fall müsse vorab geprüft werden. Die Anlegerschutzkanzleien Nieding+Barth und Tilp bereiten derzeit nach eigenen Angaben ein Musterverfahren vor, um die Kosten niedrig zu halten. Rund 3.000 Anleger mit Forderungen von 250 Millionen Euro wollen sie vertreten.

Erschienen im Tagesspiegel