Mietpreise : Deutsche Großstädte sind nichts für Geringverdiener

Immobilien- und Mietpreise in Deutschland sind stark gestiegen. Es droht zwar keine Blase, doch bezahlbare Wohnungen für Geringverdiener werden in Städten immer knapper.
Wohnen wird teurer: Mit den Preisen steigen auch die Mieten. © Soeren Stache/dpa

Immobilien in Deutschland sind in den vergangenen Jahren deutlich teurer geworden. Wie eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) ergab, sind insbesondere in den Großstädten die Preise für Wohnungen drastisch gestiegen . Weil sich zugleich auch die Mieten entsprechend verteuert haben, wird es in den Ballungszentren für Menschen mit geringem Einkommen immer schwerer, noch bezahlbare Wohnungen zu finden.

Besonders Gruppen wie Rentner und Hartz-IV-Empfänger können sich die teureren Wohnungen kaum noch leisten. Weil die staatliche Grundsicherung kaum steige und auch die Miethöchstbeträge nur selten angepasst würden, "besteht die Gefahr, dass Bedürftige kaum noch bezahlbare Wohnungen finden oder sogar ihre Wohnkosten nicht mehr tragen können", schreiben die IW-Forscher. Sie fordern eine Anhebung der staatlichen Unterstützung, sollten die Mieten in den Großstädten weiter steigen. Andernfalls befürchten die Autoren "soziale Spannungen".

Wie schwer es für Geringverdiener wird, bezahlbaren Wohnraum in Ballungszentren zu finden, belegt auch die Entwicklung bei Sozialwohnungen . Ihre Zahl ist einem Zeitungsbericht zufolge in den vergangenen Jahren um etwa ein Drittel zurückgegangen. So habe es 2002 noch 2,47 Millionen Sozialwohnungen in Deutschland gegeben, berichteten die Ruhr Nachrichten unter Berufung auf eine Antwort des Bundesbauministeriums auf eine parlamentarische Anfrage der Linken-Abgeordneten Caren Lay. Bis Ende 2010 sank diese Zahl um etwa 800.000 auf nur noch 1.660.000 Wohnungen.

Till Schwarze

Till Schwarze ist Nachrichtenredakteur bei ZEIT ONLINE. Seine Profilseite finden Sie hier. Derzeit nimmt er an einem internationalen Journalistenprogramm in der Türkei teil.

Lay warnte in der Zeitung vor einer "neuen Wohnungsnot" und warf der Bundesregierung Versagen vor. "Ohne sozialen Wohnungsbau steigen die Mieten ohne Ende. Wir brauchen eine Neuauflage des sozialen Wohnungsbaus", sagte die Bundestagsabgeordnete. Der Mieterbund rechnet mit einem Bedarf von 825.000 Wohnungen bis zum Jahr 2017.

Die Experten des IW lehnen einen solchen Ausbau allerdings ab. Sozialer Wohnungsbau sei wegen dessen geringer Treffsicherheit keine Lösung, sagte Direktor Michael Hüther. "Lieber sollte man die Märkte offen halten."

Preissteigerungen von bis zu 40 Prozent

An den Märkten stiegen die Preise für Eigentumswohnungen dem IW zufolge von 2003 bis 2011 bundesweit um etwa 10,5 Prozent. Sehr viel stärker verteuerten sich die Immobilien in den fünf Großstädten, die in der Studie untersucht wurden: in Hamburg um 31 Prozent, in Berlin sogar um 39 Prozent. In München stiegen die Preise mit 23 Prozent nicht ganz so stark, in Frankfurt (plus 14 Prozent) und Köln (plus 9 Prozent) fielen die Steigerungen am geringsten aus. Vor allem im Jahr 2011 habe es noch einmal einen deutlichen Anstieg gegeben, sagte IW-Direktor Michael Hüther: Am teuersten seien Eigentumswohnungen derzeit in München mit 4.200 Euro pro Quadratmeter. Etwas billiger sind sie in Hamburg mit 3.118 Euro, gefolgt von Frankfurt (2.911 Euro). Am günstigsten schneiden Berlin (2.240 Euro) und Köln (2.100 Euro) ab.

Die Forscher des IW gingen in ihrer Studie vor allem der Frage nach, ob wegen solch massiv ansteigender Preise Deutschland eine Immobilienblase drohen könnte, wie es sie in den USA , Irland oder Spanien gegeben hat – mit entsprechend negativen Folgen für die Gesamtwirtschaft.

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Wohnkostenstatistiken

Das Problem ist, dass die statistisch erhobenen Wohnkosten auch jene Wohnungen enthalten, die seit 20 Jahren bereits an dieselben Mieter vermietet sind. Und da Deutschland sehr viele langfristige Mieter hat und in vielen Staedten, z.B. in Berlin, aber auch im Ruhrgebiet diese "Altwohnungen" immer noch sehr guenstig vermietet sind, drueckt das die Gesamtstatistik. Fuer jemanden, der HEUTE eine Wohnung sucht, ist aber nur relevant, was er JETZT dafuer zahlen muesste, nicht, wie hoch die fiktive Durchschnittsmiete ist. Ausserdem sind die Single Wohnungen ein schlechter Referenzpunkt. In Deutschland steigen die Kosten pro Quadratmeter viel deutlicher an als in vielen anderen Laendern. Eine 4-Zimmer-Wohnung in Koeln ist deutlich teurer, als eine vergleichbare Wohnung in Dublin - obwohl in Dublin die Single-Wohnung teurer ist.

Mietpreisbindung

Die Mietpreisbindung ist hier nicht ganz unschuldig. Egal wie teuer Ihnen die Miete zum Einzug vorkam, die Mieten um Sie herum steigen unwillkürlich höher als die eigene. Schauen Sie 10 Jahre nach Einzug in die Wohnungsannoncen, kommt Ihnen Ihre einst überteuerte Wohnung wie ein Schnäppchen vor.

Wie Sie bereits schrieben, das Problem solcher Statistiken ist die Datengrundlage. Wenn wir "sozial Gerecht" mal lieber mit "bezahlbar" umschreiben, kommen wir näher an das, was den Mietpreis treibt: Angebot und Nachfrage.

Es zählt nie die Gesamtmenge an Wohnraum, sondern die Menge an freiem Wohnraum. Bei letzterem herrscht Mangel weil:

1. Regulierungen es sehr schwer machen neu zu bauen und wenn, dann nie unter 12 EUR/qm

2. Die Mietpreisbindung (als auch Bequemlichkeit) dazu führt, dass man selten umzieht. Das Verhältnis Wohnungen VS freie Wohnungen ist sehr schlecht für jemanden der sucht. (Nennen wir das Verhältnis mal "Erzeugnisse und verfügbare Erzeugnisse")

3. Ein historisch sonderbarer Zuzug in die Städte stattfindet, welcher das obige Verhältnis stark unter Druck setzt.

Wer jetzt beklagt, dass so viel Gewerberaum freistünde und fordert diesen per Zwang umzuwandeln, scheint leider nichts gelernt zu haben. Warum ist denn bitte bei Gewerbeimmobilien das in Verhältnis zwischen "Erzeugnissen und verfügbaren Erzeugnissen" so gravierend anders?

Gewerbeimmobilien sind weitaus weniger reguliert. Und dank der oben beschriebenen Situation oft günstiger zu mieten als Wohnraum.

Glaube ich doch...

Meine Stieftochter lebt aktuell in einem 1-Zimmer-Appartement im 2.OG. mit ca. 25 m² in München (nebst Balkon und Keller) in unmittelbarer Nähe zum Oktoberfestplatz. Warmmiete EUR 406,00. Wo also ist das Problem? Diese Mieten sind beinahe in Nürnberg in guten Lagen erzielbar. Und Bekannte sowie Fakten von 1998 sind immerhin 14 Jahre überholt - wenn überhaupt nachprüfbar!

Für eine 1 Zimmer Wohnung.

München und Paris sollen kostentechnisch nur max. 35 % des zur Verfügung stehenden Einkommens einfordern ?
Für eine, vermutlich ziemlich kleine und schlecht gelegenen, 1-Zimmer Wohnung. Sobald die Lage etwas besser wird, man etwas mehr Platz will werden auch Leute mit etwas überdurchschnittlichem Einkommen schnell mehr als 35% auf den Tisch legen müssen. Das sind alles kein ungewöhnlichen Ansprüche, sondern Sachen, die von sehr vielen geteilt werden.

Rechenfehler

„In der Probezeit hat er eine Wohnung von einem Studenten übernommen, der für ein Jahr im Ausland war : 15 qm für 1000,- DM kalt ! Dann hat er eine Familie gegründet und ein Haus gemietet (200 Meter weiter, wäre es schon nicht mehr München gewesen): 2.600, €, kalt selbstverständlich ! Nach ihrer Rechnung hätte er dann über 10.000,- € zur Verfügung haben müssen ! Das hört sich eher nach Gesundbeterei an !!!

In Ihre Rechnung hat sich ein kleiner Fehler eingeschlichen. Bei der ersten Wohnung müsste er 4000,- Euro verdienen und bei der zweiten 5.200,- Euro, da ja zumindest seine Frau die Hälfte beitragen kann. Im Vergleich zur ersten Wohnung ist das Haus eigentlich günstiger.

Vielen Dank für den Tipp.

Ein Mieterwechsel bei möblierten 1-Zimmer-Appartements oder 2-Zimmer-Wohnungen innerhalb der ersten 5 Mietjahre ist weniger ein Problem der Miethöhe. Die Ursachen sind vielfältig. Um nur vier exemplarisch zu nennen: befristete Arbeitsverträge, Versetzungen, Trennungen und Familiengründungen.

Wenn ich merke, dass die Miete "holperig" bei mir ankommt gehe ich von mir aus auf meine Mieter zu, was ich schade finde. Denn die hier schon zitierte Unverschämtheit liegt doch darin, einfach die Mietzahlungen einzustellen ohne den Vermieter zu informieren (aktuell 4 Fälle). Ich biete diesen Mietern an, eine ganze Miete zu stunden oder eben dauerhaft die Kaltmiete bis zu 25% zu senken. Voraussetzung für solche Deals ist jedoch, dass anschließend die Miete wieder ordentlich bei mir eingeht. Dieser Deal hat bisher leider nur ein einziges mal funktioniert. Übrigens, ein Mieterwechsel ist in der Regel stets kostspieliger als eine Mietsenkung. Wenn ich jedoch feststelle, dass die "Delinquneten" mit dem Geld einen Wohnzimmerschrank oder einen Flachbildfernseher mit mehr als 100 cm Diagonale kaufen, hört bei die Freundlichkeit auf.

Bei 50 vermieteten Wohnungen

... haben Sie 4 Faelle, bei denen die Miete manchmal ausbleibt. D.h. Sie haben zu 92% zuverlaessig zahlende Mieter, also ganz ueberwiegend positive Erfahrungen - gemessen daran finde ich Ihr Herziehen ueber Mieter disproportional. auch die haeufigen Wechsel erklaeren sich aus der Art ihrer Immobilien. Klar, wenn Sie ueberwiegend moeblierte Einzimmerwohnungen vermieten, dann werden diese von Menschen nachgefragt, die eine "Ubergangsloesung" brauchen. Denn wer will schon dauerhaft mit fremden Moebeln leben.

@ TinaKaren / @ pascal74 - Teil 1

Ich schrieb, es sind 4 Fälle, wo die Mietzahlungen eingestellt wurden, OHNE den Vermieter vorher zu informieren. Das schließt nicht jene Mieter ein, die nur Teilzahlungen vornehmen und auch nicht jene, die VORHER Bescheid geben. Wie schon gesagt. Kommunikation mit meinen Vertragspartnern ist mir sehr wichtig. Nur dann kann rechtzeitig geholfen werden - und zwar beiden Vertragsteilen. Auszüge sind sehr kostenintensiv für Vermieter. Es gibt Mieter zu denen ich seit 10 Jahren keinen Kontakt mehr habe. Und dann gibt es andere, eher unselbständige Menschen, denen wäscht man schon mal die Bettwäsche oder kauft alle 2 Jahre neue. Das Metier des Vermieters ist absolut abwechslungsreich; eben wie die Menschen auch. Der Umgang mit anderen Menschen macht auch mächtig Spaß. Die Mehrheit der Mieter sind völlig nette und anständige Leute mit denen man sein Schwätzchen hält und sich deren Eheprobleme anhört. Wenn es jedoch der Fall ist, dass man als Vermieter andauernd angelogen und ausgenommen wird und es an die Grundlagen der eigenen Existenz geht, dann kommt sicherlich die oben zitierte "Gutsherrenart" bei mir durch. Und meine Interessen vertrete ich dann durchaus direkt und selbst und selbstbewusst. Und ohne Rechtsbeistände (nur 2 Fälle beim RA seit 1989). Denn in einem Fall finden Sie meine Zustimmung: Das Ganze ist wie ein Kartenhaus. Brechen mehrere Mieteinnahmen dauerhaft weg, droht innerhalb weniger Monate die Zahlungsunfähigkeit meinerseits gegenüber den Banken.