Wenn man sich das weltweite Finanzsystem als tektonisches Gebilde vorstellt, dann ist der "Global Financial Stability Report" ein Seismograf. Alle sechs Monate veröffentlicht der Internationale Währungsfonds (IWF) das Konvolut. Die Autoren suchen nach den kleinen Verschiebungen, die das nächste große Finanzbeben auslösen könnten.

In der jüngsten Ausgabe beschäftigt sich der IWF gleich im ersten Kapitel mit einem Thema, das bisher kaum Beachtung fand: der Boom der mReits. Das sind amerikanische Investmenttrusts, die lange Zeit ein Nischendasein führten. Nach Ansicht der Ökonomen des Währungsfonds ändert sich das gerade. Die Reits könnten bald zu einer Gefahr für das Finanzsystem heranreifen.

Reit steht für Real Estate Investment Trust. Im Deutschen könnte man von Immobilienfonds sprechen, auch wenn die Übersetzung nicht ganz trifft. Anders als gewöhnliche Fonds werden Reits steuerlich bevorzugt. Im Gegenzug müssen sie sich verpflichten, einen Großteil ihrer Erträge an ihre Anteilseigner auszuschütten (die dann wiederum den Fiskus partizipieren lassen). Mitte des zurückliegenden Jahrzehnts, als die angelsächsische Finanzwelt noch als Maß aller Dinge galt, wurden Reits auch in Deutschland zugelassen. Ein paar dieser Fonds haben sich bis heute gehalten. Eine große Rolle aber spielen sie nicht.

Anders in den USA. Dort hat sich allein das Volumen der Spezialgattung mReits seit der Finanzkrise mehr als verdreifacht. Das kleine "M" signalisiert: Hier geht es um Mortgages, um Hypotheken also – denn die mReits investieren vornehmlich in sogenannte Mortgage Backed Securities (MBS). Das sind jene hypothekenbesicherten Wertpapiere, die 2007 und 2008 die große Finanzkrise auslösten. Der Warnung des IWF verleiht dies eine besondere Note: Bahnt sich hier der nächste US-Immobiliencrash an?

Dagegen spricht zuerst einmal einiges. Zwar ist die Diagnose, es werde wieder gezockt, schnell bei der Hand, vor allem wenn es um Papiere wie MBS geht. Nur: Nicht jeder Investor, der sein Geld in solche Anlagen steckt, ist ein verantwortungsloser Spekulant. Die Nachfrage nach diesen Hypothekenanleihen hat in den vergangenen zwei Jahren vielmehr dazu beigetragen, dass sich die Preise auf dem amerikanischen Immobilienmarkt stabilisiert haben. Normale Hausbauer konnten dadurch einen Teil ihres Vermögensverlusts aus den Krisenjahren wettmachen.

Das Gebaren der mReits muss trotzdem bedenklich stimmen. Zahlen des IWF und der Ratingagentur Fitch zufolge ist ihr Anlagevolumen seit 2009 von rund 150 Milliarden Euro auf rund 500 Milliarden Euro gestiegen. Auf dem MBS-Markt sind die Trusts inzwischen ein größerer Player als die staatlichen Immobiliengiganten Fannie Mae und Freddie Mac.

Die Explosion der mReits hat allerdings weniger mit enormen Mengen an Kapital zu tun, die die Eigner der Fonds investieren. Sie erklärt sich eher damit, dass die Trusts ihr Anlagekapital extrem "hebeln", also mit geliehenem Geld künstlich vermehren. "Leverage" nennt man das in der Finanzwelt, ein Schlüsselbegriff der letzten Krise. Normale Banken müssen heute deutlich mehr Eigenkapital aufbringen, weil der Staat sie dazu zwingt. Die Reits zählen jedoch zu den sogenannten Schattenbanken. Sie können noch immer viel freier agieren. Eigentlich wollte die Runde der G20 auch sie strenger regulieren. Doch dazu ist es bisher nicht gekommen.