Es ist ja nicht so, als hätte niemand vorausgeplant. Die Immobilienbranche lebt schließlich davon, dass sie langfristig plant. Hunderte Stadtentwickler fragen seit Jahren immer wieder: Wie viel Wohnraum braucht das Land? Wie entsteht genügend Platz für alle?

Das Problem ist nur: Planung und Realität passen momentan so wenig zueinander wie lange nicht mehr – auch angesichts der hohen Zahl an Flüchtlingen, die ebenfalls Wohnungen benötigen. In Deutschlands Metropolen herrscht unglaubliche Knappheit an bezahlbarem Wohnraum, geschätzt 770.000 Wohnungen fehlen. Deshalb steigen die Mieten so rasant. Gleichzeitig stehen bundesweit 1,7 Millionen Wohnungen leer. Wie konnte dieser so genannte Missmatch nur passieren? Und vor allem: Wie ändern wir das möglichst schnell?

Politiker präsentieren eiligst Nothilfepläne. So hat Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) angekündigt, die Zuschüsse für den sozialen Wohnungsbau zu verdoppeln. Statt einer halben Milliarde Euro – wie bisher – will der Bund eine Milliarde jährlich für den sozialen Wohnungsbau zuschießen. Klingt gut, finden Vertreter des sozialen Wohnungsbaus und die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland. Denn gerade die Zahl der Sozialwohnungen ist in den vergangenen Jahren enorm geschrumpft. Statt der vier Millionen Wohnungen, die es noch 1987 gab, existieren heute nur noch 1,5 Millionen. Jedes Jahr werden es außerdem 100.000 Wohnungen weniger, weil so viele aus der Sozialbindung fallen und zu Marktpreisen weitervermietet werden, also teurer.

Sozialwohnungen helfen nicht schnell

Ob allerdings Sozialwohnungen die richtige Lösung sind, bezweifeln Fachleute. Schließlich dauert es Jahre, bis solche Wohnungen stehen. "Kurzfristig entschärfen wir die Lage dadurch nicht", sagt Ökonom Ralph Henger vom arbeitgebernahen Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Immobilienökonomen wie Reiner Braun vom Immobilienberatungsunternehmen Empirica halten es zudem für "reine Geldverschwendung", Milliarden Euro "in architektonisch wenig ansprechende, billige Wohnungen zu stecken, in denen schon bald keiner mehr wohnen will".

Schon bisher seien Sozialwohnungen oft nicht denen zugute gekommen, die sie wirklich bräuchten, sagt Braun. In der Vergangenheit habe die "Fehlbelegungsquote" von Sozialwohnungen bei 42 Prozent gelegen, das heißt: Knapp die Hälfte der Bewohner sei gar nicht wirklich bedürftig gewesen. Würde man stattdessen das Wohngeld erhöhen, fördere man damit gezielt Menschen, nicht Wohnungen. Zudem würden die Wohnungen oft an den falschen Orten entstehen, sagt Braun: "Brandenburg legt nun ein Sozialwohnungsbauprogramm auf – um Himmels Willen!" Außer in Potsdam brauche in dem Bundesland niemand neue Wohnungen. "Das ist der Leerstand von morgen." Bereits in den vergangenen Jahren habe die Immobilienbranche eher zu viel als zu wenig gebaut – eben nur am falschen Platz.

Der Missstand auf dem Wohnungsmarkt hat seinen Ursprung in den 90er Jahren. Damals begann Deutschland, über Überalterung und die Schrumpfung der Gesellschaft zu diskutieren. Der Tenor war: Wir werden immer weniger, also brauchen wir auch nicht mehr so viele Wohnungen. Darauf stellte sich die Immobilienindustrie ein. Deutschland hatte gerade eine große Flüchtlingswelle bewältigt, die der Spätaussiedler aus dem Osten. Außerdem waren viele Ostdeutsche in den Westen abgewandert. All diese Engpässe im Westen hatte man Mitte, Ende der 90er Jahre überwunden. Viele Wohnungen in Ostdeutschland standen dagegen leer. Das war das beherrschende Thema.

Die Haushalte werden immer kleiner

Man habe allerdings verschiedene Aspekte übersehen, sagt Analyst Braun. Zum einen würden die Haushalte immer kleiner. Immer mehr Menschen leben allein oder nur zu zweit in einer Wohnung, statt im größeren Familienverbund. Das führe dazu, dass man eher mehr als weniger Wohnungen benötige.

Zudem hat es neue Wanderungsrichtungen gegeben, manche Wissenschaftler sprechen auch von der "großen Landflucht". "In den vergangenen 20 Jahren hat die Politik eher die Zentren gestärkt und die ländlichen Räume vernachlässigt", sagt Ökonom Henger. Die Folge war, dass massenhaft Bewohner vom Land in nahegelegene Städte abwanderten, wo es noch Arbeit, Ärzte, Busverbindungen und Geschäfte gab. Vor allem junge Menschen zog es in die Stadt. 

Deutschland teilt sich

Einen generellen Trend zurück in die Stadt gibt es allerdings nicht, betont Reiner Braun: Selbst in München, Berlin oder Hamburg würden noch immer viele Menschen ins Umland ziehen, etwa weil sie sich die Citymieten nicht mehr leisten können oder wollen. Oder weil Familien lieber im Grünen wohnen. "Der Wegzug wird nur kompensiert von den Zuzüglern von außerhalb." Und so teilt sich Deutschland inzwischen in eindeutige Wachstumsregionen auf, in die viele Menschen ziehen, und in sogenannte Schrumpfungsregionen, die langsam aussterben. 

Gerade dort gibt es kuriose Entwicklungen: Wo Deutschland schrumpft, entstehen massenhaft neue Wohnungen. "Weil die Leute andere Qualitäten suchen", so heißt es im Immobilienjargon. Weil sie nicht im 70er-Jahre-Plattenbau oder -Betonbunker hausen wollen – die zunehmend abgerissen werden – sondern schicker. Manche Städte wie Halle oder Kassel hätten etwa nur deshalb weitergebaut, weil man nicht erkannt habe, dass man keine Wachstumsregion sei, sondern nur kurzfristig davon profitierte, dass Dörfer ringsum ausstürben, sagen Kritiker. Und so wurde kräftig weitergebaut, viel mehr als nötig. So kommt es zu den 1,7 Millionen leerstehenden Wohnungen.

Woanders fehlen sie und die Ursachen dafür sind so unterschiedlich wie die Städte selbst. In Berlin haben die wenigsten die Knappheit kommen sehen. Im Grunde wollte die Hauptstadt nach der deutschen Einheit gerne wachsen. Allein, sie tat es nicht. Von 1990 bis 2003 nahm die Bevölkerung nicht zu, es gab sogar 100.000 Wohnungen zu viel. Weil zudem eine große Schuldenlast drückte, riet ein Gutachten der Stadt damals: "Ein zukünftiger Mangel an einfachen Wohnungen ist sehr unwahrscheinlich", und weiter: "Für eine ausreichende Wohnungsversorgung reicht künftig eine weit geringere Neubauproduktion." Das rächt sich heute.

Sorge vor neuen Skandalen

Hamburg baut nun immerhin mit Macht 6.000 neue Wohnungen, damit hat Bürgermeister Olaf Scholz (SPD) gerade die Wahlen gewonnen. Auch in München ist seit Jahren klar, dass es "erhöhten Handlungsbedarf bei günstigen Wohnungen" gibt, denn "das Segment preisgünstiger Wohnungen schrumpft seit Jahren kontinuierlich", so stellte das Stadtplanungsamt schon 2004 fest. Aber woher die Flächen nehmen? Bisher verkaufte die Stadt ihr Bauland zu Hochpreisen, was nicht gerade das Entstehen billigen Wohnraums fördert, sondern eher Hochpreisinvestoren anlockt.

Aber selbst das hilft dem Wohnungsmarkt auf lange Sicht, sagt der Ökonom Henger: "Man muss alle Preissegmente ansprechen." Denn jede neue Wohnung helfe. One in – one out: In teure Wohnungen ziehen Bewohner, die sich verbessern wollen – und machen ihre alte Wohnungen frei. Dort ziehen wiederum Leute ein, die bisher schlechter wohnten. Dieser Sickereffekt setze sich bis ganz nach unten fort, es dauert eben nur. Gäbe es dagegen keine teuren Neubauwohnungen, wachse der Druck, Bestandshäuser per Luxussanierung aufzuwerten. Das hebt das Mietniveau auf Dauer.

Ob steuerliche Sonderabschreibungen eine Lösung sind, darüber streiten Fachleute. Viele Investoren finden sie gut. Immobilienfachmann Braun nicht: "Sobald es üppige Förderungen gibt, wird Quatsch gebaut." Bei Fördergeldern und Steuersparmodellen kämen sofort Zahnärzte und andere Laien auf den Markt, die jeden Ramsch kauften. Das führe nur zum nächsten Skandal mit Schrottimmobilien. "Es ist immer so: Je hysterischer der Markt ist, desto mehr wird gebaut – und desto stärker wird die tatsächliche Nachfrage ignoriert."

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