Preisverfall auf dem Land, abnorme Mietkosten in Ballungsräumen: Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) warnt in seinem Bericht Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2016 vor einer zunehmenden Kluft zwischen Stadt und Land in Deutschland. Insbesondere in Groß- und Universitätsstädten sei die Bevölkerung in den vergangenen Jahren so stark gewachsen, dass es "zum Teil spürbare Wohnungsengpässe" gebe, schreibt das BBSR, das die Bundesregierung berät und dem Bundesbauministerin unterstellt ist.

Aus dem Bericht geht aber auch hervor, dass bundesweit etwas mehr als zwei Millionen Wohnungen leer stehen. Häuser seien vielerorts – dabei insbesondere in ländlichen Gebieten – "schwierig zu vermarkten", schreiben die Forscher. Sollten noch mehr Menschen in die Ballungsräume ziehen, drohten Eigentümern auf dem Land "gravierende finanzielle und organisatorische Probleme".

Die öffentliche Diskussion konzentriere sich auf die Großstädte. Jedoch: "Außerhalb der Großstadtregionen kommen – statistisch gesehen – auf eine wachsende Gemeinde vier schrumpfende", sagte BBSR-Direktor Harald Herrmann. Er warnte: "Die sozialen Folgen von Schrumpfung und Preisverfall können gravierend sein." Für viele Menschen sei das eigene Haus oder die eigene Wohnung Teil der Altersvorsorge.

Der Bericht zeigt weiter, dass die Schaffung bezahlbaren Wohnraums in Ballungsräumen wieder an Bedeutung gewinnt und im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung der Länder wieder mehr Mietwohnungen fertiggestellt wurden. Waren es in den letzten zehn Jahren etwa 10.000 Mietwohnungen jährlich, so stieg die Zahl im vergangenen Jahr auf mehr als 14.000 neue Mietwohnungen.

Dennoch ist das nicht genug: Die jüngsten Entwicklungen hätten gezeigt, "dass der bisherige Neubau insbesondere von Mietwohnungen immer noch nicht für die anhaltende Nachfrage ausreicht", heißt es in der Untersuchung. Dementsprechend stiegen auch die Mieten. Im bundesweiten Durchschnitt hätten sie 2015 deutlich um 3,3 Prozent zugelegt. Vor allem "einige Metropolkerne und Großstädte" wiesen "anhaltende Steigerungen" auf.

Baugrund in München ist Luxusware

Auch die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen legen den Experten zufolge seit 2010 spürbar zu.  Gebrauchte Eigentumswohnungen waren in Großstädten 2014 rund 21 Prozent teurer als 2009. Überdurchschnittlich stark stiegen die Preise demnach vor allem in "süddeutschen Universitätsstädten" wie Regensburg, Augsburg oder Ulm. Hier habe es von 2009 bis 2014 Zunahmen um 50 Prozent und mehr gegeben. In München habe das Plus gar 69 Prozent betragen.

Ähnlich sieht es bei den Grundstückspreisen aus: In München kostet ein Bauplatz bis zu 100 Mal so viel wie in Teilen Ostdeutschlands. In mittleren Lagen werden im Osten teils nur 12 Euro je Quadratmeter fällig, in München bis zu 1.200 Euro. Im bundesweiten Durchschnitt gaben die Eigenheim-Bauherren 2014 rund 105 Euro für einen Quadratmeter Bauland aus und damit zehn Euro mehr als sechs Jahre zuvor. Im Schnitt bauen die Bundesbürger ihr Eigenheim auf 670 Quadratmetern.

Neubau in Ballungsräumen geht zu langsam voran

In den Wachstumsregionen Deutschlands wird der Ansturm auf freie Wohnungen aus Sicht des Bundesinstituts weitergehen. Der Neubau komme vielerorts aber nicht schnell genug voran, weil nicht genügend Bauland verfügbar sei. 

In den wachsenden Groß- und Universitätsstädten müsste laut BBSR der Gebäudebestand mehr in den Blick genommen werden. Durch Um- und Ausbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden ließen sich erhebliche Potenziale heben. Weiter könnten durch Dachausbauten und -aufstockungen Zehntausende Wohnungen geschaffen werden. Umwandlungen von Büro- und Verwaltungsbauten und anderen Bauten in Wohngebäude böten wichtige Möglichkeiten, um mehr Wohnraum im Bestand zu schaffen.

Als weitere Herausforderung für den Gebäudebestand nennt der Bericht die altersgerechte Anpassung an die Bedürfnisse einer alternden Gesellschaft. Schon heute fehlen dem Bericht zufolge bis zu 2 Millionen altersgerechte Wohnungen. Bis 2030 sind zusätzlich etwa 2,9 Millionen altersgerechte Wohnungen mit einem geschätzten Investitionsbedarf von bis zu 50 Milliarden Euro erforderlich.